建物賃貸借契約について（その２）

質問

先日もお世話になりました。
またよろしくお願いします。

この業界の世間一般の常識を教えていただきたいのです。
以下の３点です。

(1)住宅と事業所では、保証金や家賃が違う（事業所の方が高い）のはなぜでしょうか？

(2)建物賃貸借契約を更新する場合（内容は以前と同じ場合）、新たな契約行為をしなければいけないのでしょうか？つまり、また前と同じ契約書を作って押印して印紙　を貼って・・というふうに。

(3)借主が建物を改築したいと申し出てきた場合、どこまでの範囲なら世間では通常行われているのでしょうか？
大掛かりの規模の改築でも明渡しの際に原状回復してもらえると約束したら承諾してもいいと考えていいのでしょうか？

ちょっと素人の考えなので、変な質問になっていたらすみません。その辺りもあわせて教えていただければ幸いです。
よろしくお願い致します。

回答No.2

uoza · ベストアンサー

（1）事業所物件では、そこで収益を揚げることができるという場所代、それから設備面の造作などに対するリスク面から、高く設定しているものと思われます。もちろん、家賃が高い分、滞納額も大きい。６カ月分くらいは保証金でカバーできないと。
（2）契約更新はほとんど自動更新です。条件を変えるときは、別途覚書を交わします。
（3）改築の話については、いい話であることが多い。借主は全額自己負担で改築し、設備面が整った状態（現状有姿）での明け渡しなど。他の業種が入りにくい改築ならば、原状回復を条件にすればいいわけです。また、保証金の変更も抵抗がないでしょう。「どこまでの範囲なら」というよりも、次の募集にプラスかマイナスかで判断することです。マイナスなら、そのための条件をつけることです。

お礼

教えていただきましてありがとうございました。
考え方がとてもよくわかりました。
参考になります。
また、お礼がおそくなってすみませんでした。

回答No.1

noname#11476

>(1)住宅と事業所では、保証金や家賃が違う（事業所の方が高い）のはなぜでしょうか？
まず家賃が違えば保証金が違うのは理解できますね。
家賃が違う理由は色々あるでしょう。そもそも事業を営むような地域は土地も高く相場も高いですし、建物自体が鉄筋コンクリートなど建設費が高いものが使われていることもありますし、面積もかなり取りますし、また一度そこで始めると賃貸のように簡単には移りませんから、そういうリスクもあります。
また根本的に需要と供給の法則に従いますので、そういう違いもあります。
あ、あと固定資産税を初めとする税金関係そのほかでも賃貸住宅に対する軽減措置があることも影響しているでしょう。

>(2)建物賃貸借契約を更新する場合（内容は以前と同じ場合）、新たな契約行為をしなければいけないのでしょうか？
必ずしもそうではなく、通常の賃貸では契約期間が切れても今度は従前の契約が継続しますので、拒否したからといって直ちに立ち退かなければならないとはなりません。ただ当初の契約から更新すると書かれている契約も有効ですから、要するに居座ることが出来たとしても、まっとうな契約の元に正等に賃貸している状態とはいえません。
それにより何らかの損害が相手に発生すれば賠償責任は負うことになります。

>(3)借主が建物を改築したいと申し出てきた場合、どこまでの範囲なら世間では通常行われているのでしょうか？
さまざまです。
原状回復を条件に認める場合もあれば、原状回復しないで造作したものを大家買取とする場合もあるし、あるいは賃貸人が全額負担として、退去時は大家に無償譲渡ということも出来ます。
改修・改造も大掛かりになると原状回復というのも難しい話ですから、造作物を大家買取か、完全に賃貸人負担かというどちらかを取り決めて行うことになるでしょう。
その範囲はまちまちです。

お礼

教えていただきありがとうございました。
大変参考になりました。
この世界の事は、私も分からないことだらけなので、本当に助かりました。
またお礼が遅くなりましてすみませんでした。