なぜ変動金利なのに下がらない？

質問

3000万の住宅ローンを、都市銀行の変動金利で組んで14年経ちます。
残債が2000万弱ですが、ここ数年借り入れ銀行の店頭金利は2.475％で、
半年ごとに見直されるはずの返済金利は1.975％と2009年あたりから、
動いてないようです。
ネット銀行で最近の変動金利をみると、0.5％とか固定でも0.63％と驚く
ほど低くなっています。
これほどの違いを見ると、ネット銀行の固定金利に切り替えたほうが
いいように思えますが、なぜこんなに違いがでてくるのでしょうか？
今、新規にローンを組むのならネット専業銀行のほうが有利に思えますが
デメリットなどもご教示いただければうれしいです。
よろしくお願いいたします。

回答No.2

natsuanko · ベストアンサー

都市銀行でも基準金利は高いままですが、キャンペーン金利はかなり低くなっています。

例えば、みずほ銀行の場合は以下の通りです。
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/index.html
変動金利で最も低ければ全期間0.625%になっています。

ネット銀行には敵いませんが、都市銀行でも下げる余地はあると言うことです。
実際、私は都市銀行ではなく地方銀行ですが、他金融機関への借り換えを示唆したら、キャンペーン金利への引き下げを銀行が申し出てきました。

提案のあった金利より、借り換え予定の銀行の方がさらに金利が低かったのですが、借り換え手数料を考慮したら変わりが無いので、銀行の申し出を受ける事にしました。
私の例では、単に金利を下げて貰っただけで、契約の変更では無いので一切手数料がかかっていません。

同様の事例は私の知人で都市銀行でもありました。

ネット銀行への借り換えも良いですが、今の銀行との交渉も視野に入れた方が良いと思います。
黙って高い金利のまま、借り続けているのは馬鹿らしいです。
もし、都市銀行が金利を引き下げる気がないなら、ネット銀行等に借り換えれば良いと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞ネット銀行への借り換えも良いですが、今の銀行との交渉も視野に入れた方が良いと思います。

そうですね、できれば面倒な手続きは避けたいのでだめもとでも
交渉してみれば、同じような事例になるかもしれませんね。

回答No.4

oska2

＞半年ごとに見直されるはずの返済金利は1.975％と2009年あたりから、動いてないようです。

多くの金融機関は、半年に一度で金利の見直しを行います。
が、返済金額の見直しは「５年毎」が多い様です。
新規借り入れ契約とは、金利は異なります。

＞ネット銀行で最近の変動金利をみると、0.5％とか固定でも0.63％と驚くほど低くなっています。

これは、あくまで「新規の借り入れ」の場合です。
ですから、既に住宅ローンを借りている方は「借換え」を行うのです。

＞なぜこんなに違いがでてくるのでしょうか？

店舗が不要＝家賃が必要ない。
人件費が不要＝顧客が、自分で直接（金融機関の）コンピュータに入力（アクセス）する。
まぁ、固定費といわれる「家賃・水道光熱費・人件費」が店舗型金融機関に比べると非常に安いのです。
この必要だった経費分を、預貯金金利優遇と借入金利優遇に使っているのです。

＞新規にローンを組むのならネット専業銀行のほうが有利に思えますが、デメリットなどもご教示いただければうれしいです。

デメリットと言えば、店舗がありませんから「手続きは、メール・電話・ＰＣ」で行う事です。
何か問題（不明点）が発生しても、直接担当者と「対面」で相談する事は出来ません。
また、住宅ローン完済時の手続きは「書類が送付されるだけで、自分で行う」のが原則です。
営利法人司法書士事務所に依頼するのも、質問者さまが行います。
※司法書士も、一種の営利企業です。ボランティアではありません。過払い請求ＣＭでも、理解出来ますよね。^^;
莫大な宣伝費を使って「相談・調査は、何度でも無料です」とＣＭを行っています。
そりゃ、事案の２０％を手数料として稼ぐのですから・・・。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞多くの金融機関は、半年に一度で金利の見直しを行います。
が、返済金額の見直しは「５年毎」が多い様です。
新規借り入れ契約とは、金利は異なります。

日銀がマイナス金利導入したあと、住宅ローン金利を
下げるのをやめた、というニュースが流れましたね。
あれは、新規に貸し付ける方には金利を低くできるが
すでに高い金利を取っている借り手には低くできない
という話だったんでしょうか？

回答No.3

unos1201ok

http://ginkou.jp/hloan-chishiki/flat35-demerit.html
＞借り換えは待ってください！フラット35のデメリットとは？
＞団体信用生命保険の特約料は、「融資額1,000万円あたり34,000円＋税」です。
オプションで３大疾病保障を付けた場合は52,000円＋税となります。

＞例えば借り換えを例にした場合、
＞返済期間20年、借入額3,000万円、金利1.7％のフラット35に借り換える場合、総支払額は100万円となります。

＞ローン残高が1,000万円以上
＞ローンの残期間が10年以上
＞利用中のローン金利とフラット35の金利差が１％以上

重要そうな部分だけ抜き出したのですが、手数料で登記代と返済の手数料、新規借り入れの手数料がかかるので、計算しないとネット銀行などの利用時の実際の金額が出ないのですが、実績から見ると、35から100万円ほど現金で用意するか、あるいは、借り換えの金額に追加して融資してもらうことになります。これが安いものでも、信用保証料が総額ではかなり高いとか、返済期間が延長になった場合に利息が増えることもある、よく計算すると損している人も1割前後いると最近ニュースになりました。

今、固定金利で3年固定などの延長を繰り返しているならば、変動金利に変えただけでもメリットが出るのですが、すでに変動金利ですと、よほど安い固定金利にしても、手数料と保証料などの総額、登記代はどこでも同じですし、書かれていない実際の支払いで驚くことがあります。今の都市銀行の変動金利はすでに支払いしている人への条件ですので、新規借り入れする人には高過ぎるように見えますが、信用がある人しか実際に借り入れできない、審査の敷居が高いので、審査に通らない人は高い金利を支払います。

ネット銀行の借り換えは、すでに信用がある人がターゲットですので、見た目の金利を安くしても集客する、人件費や店舗代などがかからないので、不動産抵当証券みたいな扱いで安く多売して儲けを出しています。そもそも借り入れしている金融機関が破たんした場合の後の保証、身請けした会社が金利を増やすなどの措置を要求する可能性なども契約書をよく見ると抜け道的に書いてあるかも知れません。これは専門家が読んでも見抜けないか見逃す内容、玉虫色の解釈の文言があるものです。

余分な推測は置いておいて、実際に、借り換えで100万円程度は用意しないと厳しそう、追加で50万円の150万円の最終的に必要な状況になっても困らないようにすると、余計に試算もするでしょうし、実行時の金利が多少上昇しても総支払額が減らせるかも知れません。

私は、150万円も現金で余裕があれば、それを繰り上げ返済する、実際に残高から見る限りは、利息を70万円分程度は減らせそうですし、これを繰り返すと、借り換えよりもメリットが出そうです。どうなるかは、最終的に返済終了してみないと確認できない、試算ですが、いかに繰り上げ返済が得か理解できると思います。

http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183302
＞元利均等または元金均等方式で、ローン借入金から繰上げ返済を含む毎回の返済額と借入残高の表を計算します。

＞借入金額 2000万円
＞返済方式 　元利均等 　返済金利 2% 年利
＞返済期間 　残り21年 （返済開始は1ヵ月後）

計算すると、150万円繰り上げ返済して693929円、22か月分短縮と出ました。

細かい数字を変えると様子がわかる、あと451万円ほど支払う利息が381万円ほどに減るのが150万円の繰り上げ返済の効果と読めるのです。

借り換えで手数料分等で150万円も最終的に増える場合には、利息が300万円に減っても、とんとん、それを繰り上げ返済に回せば、70万円ほどお得になる、今での計算です。

もっと利息が減る、固定金利で０．７％のにできても、総支払の利息は150万円ほど、期間が同じでの比較ですので、フラット３５に借り換えですと、総利息は255万円に増えてしまう、それと手数料や保証料、登記代などの追加分ですので、上記の場合に計算すると最終的には50万円程度しかお得にならないという計算になります。

借り入れしている都市銀行に相談すると、詳しい繰り上げ返済のシミュレーションもしてくれる、場合によっては利息の見直しも相談に乗ってくれることもあります。必ずしもネット銀行や他の銀行の借り入れをしても、変動金利の今から変えることでのメリットは大きくないと思います。

私は、実際に、当初20年のローンを組んで、繰り上げ返済を繰り返し、12年程度で全額返済したので、利息を非常に減らせました。住宅ローン減税も、支払いの最終段階では微々たるもの、それ以上に繰り上げ返済のメリットが大きかったので、実行しました。

早く返済することで、私の場合には、火災保険も全額前払いでしたし、信用保証料も当初一括でしたので、多少の返還がありました。そちらの方が住宅ローン減税よりも大きかったです。

14年も経過していると、そもそも住宅ローン減税も終わりか、そろそろメリットがない、繰り上げ返済できる余裕があれば、銀行に預金するよりもメリットが大きいものです。

実際に、計算しても、銀行の方が正確ですし、予期しない提案ももらえますので、借入している銀行にも相談することをお勧めします。

お礼

ご回答ありがとうございます。

実際の借り換えには、けっこうな金額が必要になるのですね！
たしかに繰り上げ返済をする資金ができれば、金利の引き下げ
を考えるより前向きな対応であると思います。

回答No.1

ithi

hightea さん、こんばんは。

都市銀行はこの金利に人件費他をたくさん上乗せしています。ネット銀行の場合、対面でサービスを行っていない分、人件費他を大幅に省けるのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
たしかに、人件費は一番かかるものらしいですね。