借家人への退去設定日、その他

質問

初めて質問致します。どうぞよろしくお願い申し上げます。
九州に借家をもっていますが、来年借家人に退去を願い、私共が入居したく考えています。
借家人への退去設定日、その他の質問です。

法的には正式な書面等に因る退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は,借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。
とあります。
例えば、１１月３０日に、１２月分の家賃が振り込まれている場合
１）半年間の猶予期間を置いた場合のこの期日の設定を、ご教示ください。
２）正当な事由として、文書の書面の作成法
３）大家として今回借家人に注意すべき点

以上をどうぞ宜しくご教示のほどお願い申し上げます。

回答No.6

fujic-1990

５番回答者です・・・ かな。補足を拝見しました。

　今の日本の法律体系は、借主保護重視で、家主にとっては過酷なものになっています。

　騒音などで問題がおきると、このサイトでも「大家に言ってみたら？」的なアドバイスが付くのですが、大家は法律でなにもできないように縛られています。

　さて本題ですが、一般に「正当事由」と言われるのは、「家主が『そこ』に住まなければならない事情」のことです。

　（寝たきりの？）老親を介護するために、老親がずっと住んでいる家屋に隣接する自宅（現在賃貸中）に戻りたいという事情を正当理由と認めたような裁判事例があったように思いますが、ご自分が住むとなると、どうなのかなぁと心配せざるを得ません。

　平屋が日本に１軒しかないなら、質問者さんのような事情のかたには「正当事由がある」と言われるでしょうが、実際は、平屋はたくさんあります。なぜ、「その建物」でなければならないのか、いまいち説得力がないように感じます。

　老親を住み慣れた場所から余所に移し、まったく新しく生活始めさせるというのは、若い時と違って酷だというのは常識です。実際に惚けが始まったりする原因になります。でも子供の介護は必要だ。トイレ時のベッド転落や転倒などを考えると、何キロも離れた場所から子供を通わせるのは難しい。だから、賃借人を追い出すのを認めましょう、と。

　でも質問者さんの場合、現在地から引っ越して、どうせ新しく生活を始めるのです。「数キロ離れた、条件が同じような所の平屋で生活したっていいじゃないか」と言われた時、反論すべき言葉がありません。「賃借人の生活を壊すだけの理由があるのか」。

　ということで、正当事由一本で明け渡しを求めるのは無理と思います。

　お書きのようなひどい事情との「合わせ技」で一本勝ちを狙うしかないものと思いますが、拝見した文例は、いささか「迫力不足」に感じられます。

　具体的にどこをどうすれば、という指摘は、現況を実際に見ていないので控えますが、鋭く落ち度を指摘して追い出すにしても、質問者さんの事情を縷々説明して泣き落としするにしても、もっと文章に迫力が必要だと思います。

　例えば「勧告」ってなに？、という感じです。「勧」って「勧める」ということで、「・・・ したほうがいいよ」というニュアンスです。いやなら、従わなくてもＯＫ、というニュアンスです。

　相手の落ち度も指摘して契約の解除、解除による明け渡しを求めるなら、「解除します」「明け渡しを請求します」など、もっと厳しい言葉を使ってハッキリ言わないと相手に状況が伝わりません。

　相手は、自分がそんなにひどいことをしているつもりはないのですから、優しい言葉では通じないように思います（これも相手を見ていないので逆に優しい言葉で伝えるべきなのかもしれませんが）。

　それでも、裁判、ある程度の支出は覚悟されたほうがいいと思います。相手の納得を得るには、お金しかありません。

お礼

兎に角全力を挙げて、自分たちの大事な財産を取り戻す所存です。
色々の、私共の無知なる視点へのご指摘に心より感謝申し上げます。まだしも、余力のある今、この問題が出来したのは、幸運と思うことに致します．ありがとうございました。ご忠告を骨となし肉と化してこの難問題に当たる所存です。貴社のご清栄をお祈りしつつ。

補足

質問者の場合、現在地から引っ越して、どうせ新しく生活を始めるのです。「数キロ離れた、条件が同じような所の平屋で生活したっていいじゃないか」と言われた時、反論すべき言葉がありません。「賃借人の生活を壊すだけの理由があるのか」。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　さて、当方が反論できる理由としては、ＸＸ地に転居するのは、私たちが数千万円を支払って数十年前購入した物件であるからです。もし、借家人が私たちに８０数坪の現在地と同条件の様な便利快適な場所の替地を、無償で提供してくださるとしたら、借家人の条件を呑んであげるかもしれません。退職後の私共が、今更、購入できる財力などないのが実情です。　　　　　　何しろ、回答者の貴方様は大そうご親切でいらっしゃいますね。　　　　　私も人様にはできるだけの親切をとこの先、心がけて生きてまいります。?

回答No.5

fujic-1990

１番回答者です。１番への補足を拝見しました。

　質問者さん、私が「間違っている」と否定したのは 『退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は,借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。とあります。』の部分です。

　正当事由というのは、「契約解除の正当な理由（契約違反）」というのとは違いますので、補足を拝見しても、「正当事由」の有無はわかりませんでした。

　というより、正当事由はなさそうだ、と思えました。

－－－－－－－－
　でも、すごい状況ですねぇ。

　ひどい状況なので、契約違反を理由にした「契約の解除」なら可能カモしれません。

　でも、「かも」です。大丈夫解除できる、とは言えません。

　それに、「契約解除」による明け渡し請求なら、契約解除が認められたときに「退去を求める権利」が生じるのでして、「退去勧告をして半年間待てば、無料で退去を求めることができる」という話にはなりません。

　契約解除の理由（契約違反）が100あっても1,000あっても、『退去勧告』以外なにもしなければ、半年どころか10年間待ったところで追い出せません。

　出て行きたがらない借主を追い出すには訴訟が必要です。

　追い出そうとして訴訟を起こせば、「立証責任」が質問者さんに降りかかってきます。

　質問者さんが、撮った写真を出したり、書類を出したり、証人を法廷に出頭させたりしなければなりません。

　家賃滞納の契約解除・明け渡し請求訴訟でも、時間がかかります。書類がなかったり、証人が出て来ない場合、なかなか勝てないと思います。まったく残念ですが。

補足

fujic-1990様

ご親切なコメント有難うございます。すべてを参考にして立ち向かうつもりでおります。　

２）契約解除の正当事由として理由になるだけの事由が明確にない、とのご指摘を受けましたようで、感謝しています。

さてこの夏から夫、７７歳の心身が劣化し、夫はもしかしたらアルツハイマーもしくは認知症の前駆症状だと受け止めているふしがみられます。
私共は長い夫婦の慣例として、互いに病院に付き添ったりしたことがありません。
夫は技術屋でしたが、かねての人付き合いも悪く、又自分の病院も絶対申しません。

然しパソコンの操作さえも不便を感じるそうで、自分の能力の劣化が甚だしいと私に伝えるのは、よほどの重大なことが起こりつつあると私は受け止めています。
夫から私は長年無能だと言われていたのにかかわらず、今回夫は、私に委任状を渡し、このような文書もすべて社会経験もなかった私に作成を依頼する状態です。

夫の退職時は、バブルの嵐の時代でした。
一流企業に勤務した夫がキャッシュで用意でき、私が探した物件が、ここだったのでした。此の今の住まいはエレベータのない築年数も古い2階の3LDKです。

夫の迫りくる介護の時期にはこのエレベータのないマンションでの住まいより、九州にあるＸＸでの、庭もあり平屋の生活が全てに於いて望ましいという判断を私共がしたのは、契約解除の正当事由とはならないのでしょうか。

以下は、今朝作成はした文書です。
夫は天候のせいか気分がすぐれぬそうで、今日は印刷したものでも読めないと申しております。
勿論先方には送付もしておりません。
お目とおし頂けましたら、幸甚に存じます。

退去勧告　　　更新拒絶　と退去要請文書

１）契約違反を理由にした「契約の解除」
：：：：≪昨日書いた内容と同じです

２）正当事由としての契約解除（本日加筆した個所です）

今回重大な私共の生活設計の方針として、私共が：：の自宅に戻る必要が生じた為でもあります。　　　
それは、十月一日付けで当方が出した内容証明で御覧になられたように、
私が今夏以来体調を崩し、今後の長い療養生活が案じられる様になった為、
先ず病院その他の問題が最大の問題でありますが、私共の住居は平屋であり、外部の連絡が非常に優れている事、日常の生活に非常に便利である諸般の情勢を勘案して、決定したことであります。
今回ｘｘ様が退去なさった後は、大家である私共が入居の必要が生じており、一日も早い転居を願っております。

これは法律であなたから退去して頂く建物の賃貸借契約を終了させ為の、正当事由「正当事由」と認められております。

　　これらの事情により、平成28年4月20日までに退去下さるよう
　　お願い申し上げます。

　　先般十月お伝えしました様に私自身の事情もあり、
　　家内にｘｘの不動産に関しての代理人としております。
　　お宅様退去日には、立ち合いには家内がそちらに参りますので、
　　どうぞ宜しくお願い申し上げます。

　　　平成二十七年十一月二十日

　　△○　◇◇　印鑑

回答No.4

noname#212724

お貸しになって家賃を取っておられるのでしたら『借地借家法』が如何に借主絶対優位かはご存じと思います。通常の『賃貸契約』というのは「お気の済むまで、朽ち果てるまでお住みください。固定資産税はは勿論、設備の修理交換も大家がいたします。家賃を上げるなんて借主様のご同意を頂かなければいたしません。」ってことです。

　『正式な書面等に因る退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は,借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。』の『法』というのが何の法律か分かりませんが、私は寡聞にして知りません。

　大家側からの契約解除の正当事由と言うのは老巧化による倒壊の危険とか『人命に関わる』ことくらいしか認められないでしょう。

　こんな法律の不平等をいくらか？直したのが『定期借家契約』ですが、こちらでは借主さんの生活基盤が不安定になる分、家賃は安く設定されます。

　要は、大家の都合で衣食住の基盤となる借主さんの住の部分を壊す権利は大家には認められていないのです。

　裁判となれば１）２）は全く認められないでしょう。どんな文面でも裁判となれば借主が勝つと言うことです。家賃を頂いて他人の生活の一番大切な部分を担わせて頂くってそういうことなのです。

　『私共が入居したく』という予定がおありなら、家賃を安くしても『定期借家契約』にしておくべきなのです。

　『定期借家契約』なら確かに期間満了の６ヶ月前に通告すれば『契約終了』となります。勿論『立退き料』なんて不要です。借主もそれを承知で契約しているのですから。契約を継続する『更新』という概念自体がありません。ただ、「契約満了を迎えますので物件の原状回復とその後の明渡をお願いします。なお、最高裁判例で『賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある。』（平成17年12月16日最高裁判決）となっています。」という書面だけで十分です。

お礼

in_go-ing様

早速のご親切な回答をお寄せいただき有難うございました。色々と事情があり、この１０月に夫から正式な上記の物件の委任を受け、初めて賃貸契約書に目を通し、勉強中の老妻です。まさか４０年前に住んだ事のある九州に戻ることを決意するとは、私共夫妻が予想もしない事だったかも知れません。
私が昔見つけて購入していた物件ですが非常に立地が優れていることに、今回私の９月の訪問で再認識し、人生最後の転宅を決めた私たちです。

『私共が入居したく』という予定がおありなら、家賃を安くしても『定期借家契約』にしておくべきなのです。（in_go-ing様）

はい、そんなつもりは予想外でしたが、特約条項として夫、甲が
第２１条　庭木の剪定および消毒、除草は、乙が行うものとする。
というのをつけまして、６年前の当時家賃が、上限８万円のところを、６万５千円で入居頂いておりました。家賃はきちんと月末に入金下さっております。しかし今回の庭の荒れ方は，ごみの山でうずまり、酷いものでした。
契約期間
第２条　契約期間は頭書２）に記載のとうりとする。
　　　　甲及び乙は、協議のうえ、本契約を更新することが出来る。
頭書２）　契約期間
　平成２１年１０月２４日から平成２３年１０月２３日まで（２年間）
として、夫が更新してきたものと思われます。
この夏から夫が急に体調を崩しまして、何も知らされぬまま数十年暮らしてきた私にバトンが渡されたしだいです。
あの家に手を加え夫と戻れたら、すぐに迫っている介護の問題も、少しは軽減されるかと、あの地方の豊かな海の産物もありますし、後期高齢者である私が最後の期待をしているのであります。
ご親切に有難う御座いました。

申し上げて今回の私の補足コメントを終わりに致します。

回答No.3

fujic-1990

１番回答者です。不要かもしれませんが念のため補足します。

> 私共が入居したく考えています。

　この程度の「考え・希望」では正当事由になりません。

　借主には借主がその物件で築き上げてきた生活があるので、それを大家側の一方的な「希望」程度で壊すことを法は許してくれません。

　「私共が入居しなければならない"必要"が生じました」程度でないと無理です。

　明け渡しの請求書には、その必要性が生じた理由を具体的に書きましょう。

　書いても納得してもらえなければ、裁判で「入居しなければならない"必要"」って具体的にナニさ、ということが争われることになります。

　借主の生活、例えば会社関係、友達関係、子供の学校関係、などなどを壊してでも大家を守ってやらないといけない事情、それが「正当事由」です

　なかなか、認められにくいものです。

回答No.2

noname#249423

法的には借主が退去を拒めば貸主（質問者さん）から立ち退きを求めて裁判を提起する必要があります。貸主から退去を求めるためには半年以上前の通告に加えて正当事由が必要となります。正当事由とはたとえば建物が老朽化しており倒壊の危険性がある場合などです。裁判においては借主が建物を使用する必要性と貸主が建物を使用する必要性を天秤にかけて判断することになります。貸主の自己使用も場合によっては正当事由と判断されますが借主優位に判断が出る場合が多いと思います。

法的に頼らずに下手に出て任意退去をお願いするのが賢いと思います。場合によっては多少の金銭の支払いもやむを得ないでしょう。

お礼

applepie1979

ご親切な、早速の回答をお寄せ下さり有難うございました。
御礼を申し上げます。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　残念ながら、『法的には・・・ 退去させられる。』というようなことはありません。法的には、貸したら最後です。よほどの事がないかぎり退去はさせられません。

　よほどのこととは、借家人が債務不履行をおこしたり、家が老朽化して倒壊が予想され借家人の命が危ないとか、あるいは大家に「正当事由」がある、などの事情です。

　よほどのことがなければ退去させられませんが、逆に、「正当事由」がすでにあるのなら、半年なんて待つ必要はありません。すぐ退去を申し入れていいです。退去費用などを出す必要はないでしょう。

　が、相手がそれを認めなければ、裁判になります。

　「借主が家賃を払わない」なんていう単純明快な理由での退去請求裁判でもけっこう時間がかかりますので、「正当事由の有無」などという曖昧なものを理由にして裁判をやっても、まず簡単には勝てません。

　したがって、ご質問の

１）半年間の猶予期間を置いた場合のこの期日の設定

　「半年」などという期間は意味がない（追い出せない）ので、この質問はパスします。

２）正当な事由として、文書の書面の作成法

　今、かくかくしかじかの事情があります。これは法律であなたから退去してもらえるだけの「正当事由」と認められていますので退去費用などは一切支払いませんが、年×月△日までに退去してください。

　と書けばいいでしょう。

　「費用などは出さない」と書いて置かないと、「常識に沿って、費用などを出してもらえるものだと思っていた。錯誤だから、同意したが無効だ」とか言い出しかねませんので、はっきりと書いて置いたほうがいいと思います。

３）大家として今回借家人に注意すべき点

　ウソを書かず、誠心誠意「正当事由」を説明して、賃借人に納得してもらうよう心がけるのがいいと思います。

補足

fujic-1990様
この欄に初めて出しましたが、ご本業の方からの親切な回答が頂けまして、驚きそして、大変有難く思いながら、拝読させていただきました。
１） 借家人の債務不履行としては、先の９月今件の家屋（土地265平方ｍ－４LDK）を訪問した折、庭に置かれた大量のごみをはじめとして玄関周囲、つまり家全体の荒れ様に驚きました。ベルが鳴らず玄関が開きましたので、中をのぞいたら、広かったそのスペースもスラムの住まい方とは、このようなものかと、持参していたデジカメで、あちこちの箇所を写しました。出てきた息子さんには親御さんから、ごみのかたずけの期日を即刻私共に知らせて下さいと、厳重に依頼しホテルに戻りました。異常とも思えたごみの酷さでしたので、翌朝は直ぐＸＸ中央警察署を訪ねて、写真を掲示し、万一の火災の心配もあるという事で相談に参りました。民事不介入とは言いながら、私共の住んでいる町の交番署長にも、ご連絡下さったようです。１０月Ｘ日、訪問して約１ケ月後、借家人の主婦が在宅していたので、電話で注意はした。という親切な報告を受けました。

１） １０月１日付けで先方には内容証明で厳重注意し、かたずけの期日を知らせて欲しい
と出していましたが、結局返信は，今日に至る迄全くありませ。
S.14生まれの夫は今夏から体調を崩し、今回の騒動も私に任せざるを得なくなり、この先方への書面は、夫が妻の私を代理人とし委任状を作成して出しました。

２） 私共はその後の様子を知りたく夫の元同僚の方に依頼し、数度訪問して貰っています。１０月２５日、３回目の知人の報告では、あらかたかたずけが終わっていたという報告と写真が、夫に届いています。

３）この間私共はＸＸ市の自治会長からも、借家人の甚だしい住まい方で近隣からの苦情も来ているという文書を頂いております。
此の最近、ボヤも数件近隣で起こっており大量のごみは住民に不安感も与えている様子です。消防と警察、自治会で厳重警戒中であり、借家人への厳重注意を依頼しますという、文書でした。

４）夫の体調の良い折に、私共は、弁護士も訪ねましたが、このような場合は、借家人の退去依頼が望ましいと、教示されました。
（民法第415条）。善良な管理者の注意
善良な管理者の注意（善管注意）とは、債務者の職業、その属する社会的・経済的な地位などにおいて一般に要求されるだけの注意をいう。「自己の財産におけると同一の注意」に対する用語である。
本条の効果
債務者が善管注意義務に違反して目的物を滅失・毀損したときは、損害賠償責任を負う。

夫）甲が、借家人）乙と交わした契約書の中の乙の管理義務には、先ず
第１条に目的物件は、居住を目的とする賃貸借契約（以下本契約）を以下の通り締結した。
契約期間
第２条　契約期間は頭書２）に記載のとうりとする。
　　　　甲及び乙は、協議のうえ、本契約を更新することが出来る。
頭書２）　契約期間
　）平成２１年１０月２４日から平成２３年１０月２３日まで（２年間）

禁止又は制限される行為

第６条
１犬、猫のペットの飼育
この件に関して私が９月この家を訪問した折、中から犬の鳴き声がし、また夫の知人が数度様子を見に行って下さった折にも、鳴き声と、ガラス戸越しに見たとの報告を受けております。

乙の管理義務
第７条　乙は、本物件を善良なる管理者の注意をもって使用する義務を負う。
に反し

特約条項として夫、甲が
第２１条　庭木の剪定および消毒、除草は、乙が行うものとする。
というのをつけまして、６年前の当時家賃が、上限８万円のところを、６万５千円で入居頂いておりました。家賃はきちんと月末に入金下さっております。しかし今回の庭の荒れ方は，ひどいものでしたと、申し上げて今回の私の補足コメントを終わりに致します。

長文、そして些事にわたる事柄にお目をとうして下さいまして、誠に有難うございました。