立ち退き 不動産登記簿

質問

ビルの1室を借り、店舗を開いている者です。
ある日突然に、ビルを管理する不動産屋から、「ビルの所有者がA(個人)からB(不動産屋)に変更になりました。所有者変更に伴い、本物件の管理業務は終了となります。今後の家賃の振込先は、新所有者Bから連絡があります。」と通達がありました。
数日後、新所有者Bと名乗る者が突然現れ、「ビルを解体するため、賃貸借契約を解除したい。そのための立ち退きの話合い中は、家賃を受け取らず保留します。」と言ってきました。
しかし、不動産登記簿や、前所有者との間に交わした引き継ぎ書的なもの等、新所有者であることを証明するものを何も持っていないので、「まず何をもって新所有者であることを信じればよいのですか？」と質問しても、それにははぐらかすばかりで、「とりあえず、家賃は保留で良いですから。後日また話をしましょう。」としか言いません。
不信に思った僕は、法務局に行き建物の不動産登記簿を確認すると、所有者はAのままでした。
法務局の方に相談もし、家賃は供託金で納めることにしました。
新所有者Bを名乗る者は、違法行為をしているのでしょうか？
また、この先、立ち退き交渉となると、この場合どのようなステップをふんでいけばよいのでしょうか？

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　登記所まで行って登記簿を確認するほどの行動力をお持ちなのに、なぜ所有者Ａに連絡を取られないのでしょう、なにか理由が？

　登記簿にも所有者Ａの住所氏名が載っているでしょうし、契約書にも記載されているでしょう（管理会社は管理している会社であって賃貸人ではないのですから、貸主の欄には所有者の住所氏名が載っているはず）。

　「Ｂがあなたから買ったと言って立ち退き交渉に来ていますが、本当に売ったのでしょうか？」「今後の家賃はどうすればいいでしょうか？」と問い合わせてみるのが一番です。

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　法律的には、登記する（表題部のぞく）のは権利であって義務ではないので、ＢがＡから買い取っても登記は移転しないということもありえます。取り壊すつもりならわざわざ移転登記をしない（税金その他の費用がかかる）のも理解はできます。
　したがって、すでにＢが所有者である可能性はあります。

　しかしふつう、正規に買い取っていれば売買契約書の写しなどを見せるのは容易であるのに何も見せず、質問に対してもはぐらかしている、ということであれば、まだ買っていない可能性のほうがはるかに大きいでしょうね。

　購入前に住民がすなおに出ていくかどうかを調査している可能性が一番高いのではないかと思います。
　そうであれば、Ｂの言葉を信じて家賃を払わないでいると債務不履行となって契約解除が可能になります。つまり、質問者さんは無料で出て行かなければならなくなるわけです。

　また、Ｂの指定する口座に支払っても、家賃を支払ったことにはなりませんので、どうしてもＡに問い合わせる気になれないなら、供託は良い方法です。ただ、毎月供託所へ行かなければならないのが大変な点ですが。

お礼

ありがとうございます！
とてもわかりやすかったです。
Bを怪しむ気持ちでいっぱいになってしまって、Aに確認をするという簡単なことを忘れていました。

回答No.1

fuchidafu

１．違法行為をしているのかどうかはお書きの内容だけではわかりません。オーナーが変われば賃貸人の地位は当然に移転しますが、登記がなければ賃貸人の地位を主張できませんので、登記が経由されていないとなると、旧賃貸人を賃貸人として扱えばよいということにはなります。ただ、旧賃貸人がオーナーチェンジをしたと言っていますので、いずれが賃貸人であるか不明なケースとして賃料は供託するのが懸命です。

２．オーナーチェンジをした、建物を解体する、という理由だけで退去を義務づけられることはありません。退去しなければならないのは、建物を解体する必要性と賃借人が当該物件を使用する必要性、賃貸借契約のこれまでの経過、賃料の支払状況、立退料の支払の申出などの事情を踏まえた正当な理由がなければなりません。また、退去を申し入れるには半年前の告知が必要です。ですから立退きの交渉の基本スタンスは退去には応じません、ということになります。退去しない賃借人に退去を求めるには立退料を増額して納得をしてもらうしかありませんから、オーナーもきちんと条件を提示してくるようになると思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。