実家の土地・家屋などを姪夫婦に譲りたい

質問

実家の土地・家屋などを姪夫婦に譲りたいのですが、アドバイスを下さい。

【質問の背景】
私の両親は既に亡くなっています。兄弟は兄(死亡)と姉(６３歳)と私(６０歳)の三人です。
兄は結婚していて娘三人居ますが、病気で１５年前に亡くなりました。
兄の娘三人は既に結婚し嫁いで子供もいます。義姉は再婚しています。
姉は子供が三人居てそれぞれ結婚しています。
私(次男)も子供が三人居て、一人は結婚していますが、あとの二人は未だ結婚していません。
実家は兼業農家でしたが、長男の兄が亡くなったので、今は実家は誰も住んでいませんが、姉夫婦が実家から車で２時間程度の場所に住んでいるので最小限の世話(管理)をしてくれています。
(元々、兄家族は実家には住んで居ませんでした)
私は実家からは遠く離れたところで家を購入して住んでおり実家に帰るつもりは有りません。

【質問の内容】
兄の三人姉妹は嫁いでいるので実家を継ぐ事は考えられず、私の子供たちも実家を継ぐ事は有りません。
唯一、嫁入りした姉の娘(私にとっては姪)夫婦が実家と言うか農家に興味を持ってくれています。
私としては、実家が全くの他人の手に移るのがとても残念なので、姪夫婦が実家に住んでくれればと願っています。

そこで、質問なのですが、箇条書きにしてみました。
(1)家屋、畑、山林等を姪夫婦に譲る方法はどのような方法が有りますか？
　(最もお金の掛からない方法で、手続きが比較的簡単な方法、と言う意味です)
(2)家屋、畑、山林等の登記上で注意しないといけない事は何でしょうか？
　(登記上は未だ亡くなった父のままです)
(3)遺産相続面で注意しないといけない事は何でしょうか？
　(私は相続権を放棄して姉に渡しても良いと思っています)
(4)兄の三人の娘(姪)達とは最近疎遠になってしまっているのですが、三人の姪達に何かしらの承諾等を得る必要が有りますか？
(5)父が亡くなって既に七年が経っていますが、相続等の手続きを全くしていません。何かしらの法律的な期限が有るのでしょうか？

　全く法律を知らないド素人の質問で恐縮ですが、教えて頂けると大変助かります。

　よろしく、お願い致します。

回答No.5

terepoisi

補足します。

私がまず弁護士に相談をと回答したのは
万一争いになった場合、税理士や司法書士では依頼者の代理権が無いからです。
弁護士に依頼しても実務は税理士や司法書士が行ってくれます。

争いの心配がなくて費用を優先するのでしたら、
まず司法書士に相談するのがいいと思います。

回答No.4

hata79

どれほどネットで正確な情報を得ても、最終的には司法書士に登記をお願いすることになる事案です。
　ネットでは不正確な情報も飛び交います。現にここでも相続税に関して「？」という情報が述べられてる気がします。
　専門家である司法書士に依頼するさいに、生噛りのネット情報を披露しても、鬱陶しがられるだけです。
　相続税に関しては税理士、名義変更登記に関しては司法書士です。
どちらから相談しても良いでしょうが、税理士に相談すれば司法書士と繋がってる方が多いので、「この事務は司法書士に依頼する」と紹介してくださるはずです。

誠に失礼ですが、法律を知らないど素人様では、手に負えませんよ。
「餅は餅屋」というではないですか。

回答No.3

show1968

素人ですが、土地・家屋の名義人が死去して１５年以上経過した家屋を
相続後売却した経験かありますので、その前提での話です。
（名義人は、義父の祖父と父。義父には妻はなく、子どもはダンナのみ。）

まず(5)は、大丈夫です。
ただし、亡くなったご両親とその相続人全員の戸籍謄本もしくは除籍謄本が必要です。
ご両親とご兄弟全員です。戸籍謄本によって知らない兄弟を発見する事もありえます。
亡くなっているお兄さんの相続人のものも必要です。
お兄さんの子どもだけでなく配偶者もお忘れなきよう。

(4)疎遠だろうがなんだろうが、相続人全員の承諾が必要です。

(1)(3)はプロに聞いた方がいいです。相続税というのはある程度の金額以上の
場合に限りかかるので、一人だけが相続すると税金を取られるのに、
分割すると取られないケースもあるみたいです。
総額が無税の範囲（ウチはこれ）の場合、相続したい人以外全員に戸籍謄本と
相続放棄の書類に承諾のサインをもらい、一人で相続しました。
承諾に際し、菓子折りもってお願いに上がって、謄本を取るための手数料として
お金も少し包みました。総勢１０名以上だったので
手間とお金が意外とかかりました。
承諾は条件付きにすることは可能ですが、
書面には書かなかったか、別に書いたかだったと思います。
税金がかからない程度の贈与１００万円づつを三人にしました。
義父の弟だったんですが、一人に３００万送ると税金がかかるので、
１００万づつ家族あてにすればいいと司法書士からのアドバイスでした。

お兄さんが亡くなっていても一代は代襲相続できるので問題ナシ。

家系図を簡単でいいので制作して、名義人のだけでもいいので除籍謄本を持って
司法書士さんにお願いすると早いみたいです。
私の場合、すぐ取りに行きました。（役所の近くの司法書士さんだった）
相続人がこれ以上増えないうちに済まされることをお勧めします。

回答No.2

terepoisi

(1)家屋、畑、山林等を姪夫婦に譲る方法はどのような方法が有りますか？
　(最もお金の掛からない方法で、手続きが比較的簡単な方法、と言う意味です)

一足飛びに贈与とはいかないと思います。
順を追って解決していかないといけないでしょう。
(5)については期限はありませんが、代を重ねるごとに相続人が増えたり
音信不通で遺産分割ができなくなる恐れがあります。
相続人全員での遺産分割協議が終了しないと名義変更ができません。
その固定資産税は誰が払っていても構いません。

まず、質問者さんのお父様名義の登記を、きちんと相続登記しないといけません。
相続人全員で遺産分割協議をして決めます。
現在存命の相続人は、
亡きお兄さんの三人の娘さん（お兄さんの分を代襲相続）お姉さまと質問者さんです。
当然お兄さんの娘さんたちの承諾も必要です。
※素人の回答ですから間違っているかもしれません。

それと他に財産が残っていないか、相続人が居ないかまで調べないと何とも言えせん。
相続人の調査や手続きは弁護士に依頼したほうがいいと思います。
意中の姪御さん夫婦は今のところ相続権がありませんから
お金の掛からない方法で、手続きが比較的簡単な方法がないかについて
それも専門家へご相談なさった方がいいと思います。

たとえ興味のない資産でも分け前を要求して泥沼の争いになることがあります。
誰か一人でもへそを曲げたり家族の入れ知恵とかでハンコをもらえないと
延々数十年争い続けるということになりかねません。
円満解決のためにも専門家へのご相談をお勧めします。

回答No.1

k-josui

こんなど素人が何の責任も持たずに回答をする掲示板で、相談することではないですね。
パソコンの操作がわからないから教えての程度ならいいですが・・・

以下から相談先を探して相談して下さい。
https://www.google.co.jp/search?hl=ja&q=%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E7%AD%89%E3%81%AE%E6%89%8B%E7%B6%9A%E3%81%8D%E3%82%92&lr=lang_ja&rlz=&gws_rd=ssl#lr=lang_ja&newwindow=1&hl=ja&tbs=lr:lang_1ja&q=%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E6%89%8B%E7%B6%9A+%E7%9B%B8%E8%AB%87