土地について調べてもらえる専門家は？

質問

やや長文になります。お願いします。

　私は今、借家に住んでいます。賃貸ですがアパートではなく、平屋の一戸建てです。南北に長い土地で北側を道路に面しており、道路に密接するように家が建っていて、南側の土地がかなり空いています。
　収入の目処がもう少しできちんとつくと思いますので、そうなったらこの土地と建物を正式に大家さんから買い取り、古い建物を解体した上で新しい家を建てたいと思っています。
　ただ、気になることがひとつあります。
　私がこの家に入居した時、東隣で南北に同じ長さの土地は、古い建物を解体中でした。この解体作業が終わったあと、更地にされて、更に4筆に分筆されて分譲されて、狭隘な家が4軒建ちました。この東隣の土地は角地であり、更に1筆ではないものの同じ大家さんの土地でした。私が入居する前に、私が今住んでいる建物も壊して1筆にまとめたら、角地のかなり広い土地ということでかなりの好条件で売れたのではないかと思います。ですが、大家さんはそうはしなかった。
　この結果、私がいま借りている土地は、東西に分割したら家なんか建てられない細長い土地になってしまいますし、南北に分割したら南側が袋地になってしまって売れません。つまり、かなり広いこの土地を丸ごと買ってくれる人にしか売れない土地になっているんです。
　政令指定都市内で鉄道は2線利用可、2線とも特急停車駅が至近という好条件です。
　しかも、不動産のプロに話したら信じてもらえないくらいの低家賃なんです。もっと効率のいい運用の仕方とか、処分の方法はいくらでもあったように思います。
　そうなってくると、この土地には何らかの瑕疵がある？と疑いたくなってきます。
　現状住んでいて気になるのは、ガスと上下水道が建物の中でも北側の道路に面した部分にしかなく、これらのライフラインの引き込みに難があるのかな、ということはあります。また、南側の土地はどう考えても不必要なくらい広く、放っておくと荒れ地になって衛生上も好ましくないので、家庭菜園として回転させて荒廃を防いでいるのが現状です。なぜこんなに土地を余らせているのか。
　土地の瑕疵とは言えませんが、西隣に独居している60歳代くらいの女性がちょっと精神的な病気のようです。私が入居して間もないころ、突然やって来て「行方不明になっている私の母がこの中にいるはずだから見せて欲しい」と言って家の中を見て回りました。その後も、突然電話をかけてきて名前も名乗らずに「本当にうちの母いませんか？」とか「司法書士の先生とお住まいですね？」とか不思議なことを言ってきます（私は独り身です）。おとなしく晩ご飯を食べておとなしく寝た翌日にたまたま家の前で顔が合ったら「夕べはずいぶん賑やかでしたね」と言われたり、ヘリコプターが飛んでいてその方が家の前に立ってそれをずっと見上げているので挨拶だけしたら「あのヘリコプターが私に何か言っているんですけど聞き取れないんで代わりに聞いていただけません？」と言われたり・・・。
　大家さんはちょっと離れたところにお住まいですがこういう隣人がいることを知らないわけはないので、その引け目がいまのこの土地のもったいない運用につながっているのかな、とも思います。
　ただそう頻繁に何か言ってくる隣人でもないので、承知の上で大家さんが譲って下さるのなら買いたいと思っています。
　隣人の件を除くと気になるのはまず妙に土地を余らせている現状です。建坪率にタイトな制限があるのかな・・・などとも思います（東隣の土地に建った4軒の家を見るにその可能性は低いとは思うのですが）。また、ライフラインの引き込みがされておらず、ちゃんとした家を建てようと思うと大々的な工事が必要だったりするのかなとも思います。
　そういうことをすべて含めて、宅地として適しているか否か判断してくれる専門家というと何になりますか？不動産鑑定士でしょうか？土地家屋調査士という専門家もいると聞きますが、どちらが良いでしょうか？
　大家さんに正式に話をする前に、自前で調べておきたいと思っています。
　回答よろしくお願いいたします。

回答No.1

783KAITOU

あなたが購入しようとされている土地は、その土地にまつわる「因縁」などという不吉な過去の出来事などについておしりになりたいのだと思います。そうだと「不動産鑑定士」とか「土地家屋調査士」は、何の役に立たないでしょう。

不動産鑑定士は、その土地の評価額を決める仕事です。土地家屋調査士は、測量及び不動産の表示に関する登記を仕事としています。

お尋ねの件に関しては、古くから当該土地付近に住む人に聞くのが一番確実なように思います。その前に、その土地を管轄する「登記所」に行かれて、現在のものから、閉鎖登記簿の古いもの（戦前のもの）を取って、所有権者などを確認されると参考になります。つまり、土地の履歴を確認した上で取材して調べらとほとんどのことは分かります。

補足

ライフラインの引き込みの関係などについて詳しくわかる専門家というのはいないのでしょうか？