家賃滞納者の強制退去について

質問

先日、家賃を半年以上滞納している賃借人に対して内容証明を出し、強制退去をさせたいということでご相談をさせていただいたものです。

その後、内容証明で入金の期限と記載した期日を１週間以上過ぎた本日、相手から２５日に今までの分を全額支払うという連絡が母にありました。

しかしながら、今まで何回もこの「いつまでに全額払いますから」という言葉に騙されてきたかわかりませんので、ほとんどあてにはしていません。

でも、万が一（笑）本当に今までの滞納分が全額支払われた場合は、そのまま住み続ける権利が相手に発生するのでしょうか・・・。

契約上は２ヶ月滞納したときには契約解除をする旨が記載されています。

実は明日にでも弁護士に着手金を支払って強制退去の手続きをしてもらおうと思っていた矢先ですので、正直今後の対応に困っています。

２５日に全額入金されていた場合でも、その後こちらのほうで強制退去の手続き等を取って追い出せるものなのでしょうか・・・。

きっとまた滞納するのは目に見えていますので、ストレスをなくすためにも、さっさと出て行ってもらいたいのが正直な気持ちです。

申し訳ありませんが、またよろしくご教授をお願いいたします。

回答No.4

tk-kubota · ベストアンサー

mamibouさんは、各所で「強制退去」と云っておられますが、現実のイメージはどのようなものですか？
強制執行は裁判所の執行官が現地に臨み、泣いても暴れても強引に外に出してしまいます。
そのように法律上の強制退去は強制執行と云って公文書がなくては強制執行できません。
公正証書も公文書ですが公証人の公正証書では、そのような明渡の強制執行はできないことになっています。
つまり、裁判所で裁判して勝訴しそれが確定し、執行分の付与を受けて、それらの書類（それを債務名義と云いますが、債務名義はそれだけではありませんが）を添付して執行官に強制執行の申立をします。その一連の手続きをしない限り不可能です。
その裁判を提起するためには契約解除が必要で、解除したなら、その後、入金があっても解除があったことにかわりません。その後のお金は「賃料相当損害金」といて受け取って結構です。
解除が正当なら簡単に勝訴するでしよう。

お礼

ご返答ありがとうございました。

先週末に帰省して弁護士さんに強制執行の依頼をしてきました。
というのも、借主（中年女性）は自分が代理店になっている会社にも１０００万円以上の商品代金を踏み倒して代理店契約の解除を申し出ているというとんでもない女性だということが判明したからです。

こうなったら、泣いても暴れても強制的に追い出すことしかないと決意しました。
着手金の数十万という大金は痛かったですが、仕方がないですよね・・・。涙

私も結局今回の件で、２００万円近く損をしていますが、（管理費も未払いなので、所有者の私が５０万円以上立替ることになりました）世の中にはこういうとんでもない人間がいるということがわかって、勉強になりました。

また、何かありましたら、よろしくご教授お願いします。

回答No.5

skywalker9

この賃貸契約に連帯保証人はついていないのでしょうか？

私も、知り合いから滞納家賃の回収について相談を受けていますが、不誠実な人間とはなるべく接触したくないというのが人情だと思いますが、法的手段が債務者にとって必ずしも効果的であるとは限りません。

性質の悪い者に居座りをきめこまれると結構厄介な事になります。

連帯保証人がまともな人間である場合、このままではあなたに責任をとって貰わなければならなくなると、連帯保証人を動かす事によって事件が解決するというのも少なくありません。

人間、自分より自分が大切な人が責められれる方がきついものです。

又、他の回答者が言っていたように新たな契約に切り替えるというのも有効だと思います。

つまり、質問者のあなたが、この賃借人に、このまま住み続けたいのであれば、あなたが納得するような連帯保証人を準備するように条件を出せば良いと思います。

多分準備は出来ないでしょうから、それを理由に契約解除すれば良いのではないでしょうか。

それと、滞納家賃請求と同時に、契約解除の通知の内容証明を出しておけば良かったと思います。

契約解除の通知は今からでも出せると思うので、出しておいた方が良いと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

実は連帯保証人はこの借主の娘がなっており、先日母がこの娘の住所に請求書を持参しに行ったところ、とんでもなくボロなアパートに住んでいて、しかも離婚をして生活も大変そうだということがわかりました。
従いまして、経済力等はまったくあてにならない連帯保証人のようです。

また、今まで２回内容証明を送っていますが、２度とも「期日になっても支払いがない場合は貴殿との賃貸借契約を解除致します」と記載済みです。

２度目の内容証明にはその他に「改めて契約解除の通知を行うことなく、貴殿との賃貸借契約を解除致します」と記載しました。

このまま住み続けるとしても、それなりのしっかりした連帯保証人に代えることが不可能ならば、それを理由に契約解除をするつもりです。

アドバイスありがとうございました。

回答No.3

jixyoji

こんばんわ、この間回答したjixyoji-ですσ(^^)。

どうやらmamibouさんの前回の相談から粛々と物事が進んでいるようですね。とりあえず25日に全額を支払う事ができれば契約を履行したわけですから処分保留が相当ですね。ただし今後の事を考えると債務不履行の可能性も否定できません。そこでここは最寄の公証人役場で【公正証書】を作成して強制執行の公信力を高めておいた方が良いでしょう。相談も無料でできます。

「日本公証人連合会」
http://www.koshonin.gr.jp/

下記モデルケースがmamibouさんのケースとほぼ同じです。手段としては【建物明け渡しの調停】,訴訟において【明渡しの判決】を得て強制執行ですね。

「借家の住人が家賃を払ってくれない！」
http://www.hou-nattoku.com/consult/72.php

民法の条文は以下の通り。

「民法　第三款　契約の解除」
http://itojuku.co.jp/i/joubun/minpou/3_15.html

＝＝＝＝抜粋＝＝＝＝

第五百四十一条
　当事者の一方か其債務を履行せさるときは相手方は相当の期間を定めて其履行を催告し若し其期間内に履行なきときは契約の解除を為すことを得

＝＝＝＝＝＝＝＝

対応策は下記ＨＰを参考にして下さい。

「裁判所での調停」
http://www23.ocn.ne.jp/~hayashiz/tyotei_00.html

「「判決等はもらったけれど・・・・・！？」」
http://courtdomino2.courts.go.jp/K_tetsuduki.nsf/0/a9cde0b2a08f131249256b5e0013eceb?OpenDocument

上記にあるように【少額訴訟】の判決でも強制執行の手続きにおける根拠になるので,当日結審が可能で最高賠償金額60万円までの【少額訴訟】を起こしてはどうですか？こちらは弁護士などの代理人などを雇わずにご自身でできます。

「少額訴訟について」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/

こういった事を一人で解決するのが困難な場合お近くの司法書士などに相談してください。弁護士よりも安く雇えますし強制退去関連の代理人として充分と言えます。

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

それではよりよい賃貸環境をm(._.)m。

回答No.2

noname#11476

ご質問者が最後に送った文書について、契約不履行につい期日を過ぎたら「いつ契約解除となり」、「いつまでに退去」が必要で、それを過ぎると強制執行手続きに入るという文言が入っていますか？
この辺りが明確でないと強制退去を勧める場合でも相手に抗弁の機会を与えることになりかねません。

もし上記文面が既に弁護士と相談の上であれば、弁護士に相談するのが一番確実です。
まだ弁護士に相談していなければ、まず現状を伝えてどうするか決めるのが一番です。

回答No.1

utama

貸主から契約を解除できれば、立ち退いてもらうことができます。履行遅滞による解除の場合、1日遅れたからといって契約解除ができるわけではなく、「相当ノ期間」を定めてて履行を催告した後、それでも履行が無ければ解除の意思表示をすることで解除できます。

送られた内容証明郵便は、「催告」にあたることは間違いありません。また、相当の期間も、半年滞納していることから問題にはならないでしょう。ということでこのケースでは、催告期限までに履行がなかったので当然契約を解除できます。

ただ、気をつけなければいけないのは、単に催告を送っただけですと、「（停止条件付の）解除の意思表示」なのか、単なる解除の予告にすぎないのかが問題になります。トラブルを避けるには、最終的な解除の意思表示をしておくことをお勧めします。（できれば内容証明等で）

有効に解除された後に、いくら支払いをしても、契約が復活することはありません。逆に、解除の意思表示前に全額払われてしまうと、「いつでも解除できる状態なのに解除しない、即ち支払期限を延ばしていた」と推定されて、解除できなくなってしまう可能性があります。