不動産の購入について

質問

私は主婦ですが、主人が作った私の名義の会社があります。主人は会社員で副業は禁止されており、数年後に、退職して名義を変更すると言われました。

今、私も仕入れなどを手伝ってはいますが、赤字ではないものの、儲けてはいないと思います。儲けが目的の会社ではないからと言われています。確か、銀行から融資を受けるための会社なのだと話してたような気がします。

そこで、今回私の名義の不動産を購入すると言われました。連帯保証人は主人だそうです。

これにはどんなリスクがありますか？主人は問題ないと言いますが、私はとても怖いのです。

例えば、主人が逃げたりしたらどうなるのでしょうか？！子供もいるし私は仕事をしていないので、支払い能力はありません。

また、離婚をしたくなった場合、難しくなったりするのでしょうか。。不動産の契約をする前に、やっておいた方がいいことはありますでしょうか。

色々説明はされましたが、どうもよくわかってないので伝わらなかったら申し訳ないですが、考えられる私へのリスクをどなたか教えてください。

犯罪ではないし、不安なら弁護士とかに相談して聞いてみてもいいと言われています。

回答No.4

fujic-1990

拝見したかぎりでは、私も仕組みはわかりません。ですから、解説して安心させてあげることができません。

　前にも書いたと思いますが、そんなに確実に儲かる仕組みがあるなら、銀行や建設会社が利用していないはずはないと思うのですが。

　本を書くのだって、「本当に大丈夫なら本なんて書いてないで、自分のカネを投資しろ」という話になります。

　法務局は、口だしする権限がありませんので、会社を一度に５つつくろうが50つくろうが、書式があっていれば受理します。どんなに怪しくても、「ダメだ」とは言えません。

　問題は、担保もないのに銀行員がＯＫを出すことでしょうね。

　とにかく何かを担保に物件Ａを買う。Ａを担保に借金してＢを買う、Ｂを担保に借金してＣを買う・・・ という曲芸のようなことも、理屈上は可能ですが、１つつまづくと全部転けます。

　ご親族が山を所有しているようですので、最初のＡ購入の見せ担保はその山かな。

　まあ、そういう危ない方式を銀行が認めたのなら、イザとなったら「事情は知っていたはずだ」と居直るしかないでしょうね。

> いずれは主人が名義を引き継ぐと言っておりますが、そんなことができるのですか？

　法人は、経営者が変わるのが前提の仕組みですので、可能でしょうね。

　質問者さん名義で買ったものは、完全に借金を返済した後なら可能でしょうが、返済中に名義変更するのは、たぶん無理（銀行が認めない）でしょう。

　くどいですが、プロの銀行がＯＫしているなら、万一（じゃなくて十中八九の確率だと私は思いますが）の場合、居直るしかないのではないでしょうか。

補足

お忙しいでしょうに、本当にご丁寧にありがとうございます。。充分感謝しております。

説明して頂いたことから、名義が変更できるように、法人を作らされたいうことな気がします。でも、主人は女が経営者の方が、なにかが安くすむとも言っていて、できればその方がよいとも言っていました。

私も、本当に購入することになるなら、主人が会社勤めをやめる方が危険な気もしております。。年収としましてはそれなりの額をもらっているようなので、おっしゃいますように空き室などがでた時の保険として。。

主人がいうには、不動産で失敗するのは、全体の2%くらいしかいない、とのこと。。そんなの、本当とは思えないのですが。

でも、近いうちに大地震とかがきて、誰もそこに住めなくなったら借金しか残らないのでは？！と考えると本当に泣きたくなります。主人は私の考えがネガティブすぎるととりあってくれず。

逆に、中古のビルを購入するようなことですが、建て直しとかになったらどうなるのでしょうね？ローンが終わる前に、必ずボロはでますよね。

あと、祖母は実際に山を所有してないと思いますし(もしかしたらしてるかも？)、持ってたとしてももちろん担保とかにもしたくありません。本人の契約書などなしに、住所のみで担保にされてしまうのでしょうか！？そんなこと、怖くて親に言えません。

親に見捨てられたら、離婚すらできなくなってしまいます……

回答No.3

fujic-1990

補足質問を拝見しました。

　私自身、不動産賃貸業を営んでおりますので、家賃収入目的で不動産に投資されるお気持ちは分かります。

　億単位の借金をすでになさっているとなると、「事業家」扱いでしょうが、実際はそんなに甘くないですよ。

　例えば、滞納で家賃が入金されなくても、入金されたものとして納税するよう強制されます。事業税その他、税金も増えますし。

　素人さんが後日困るのは、減価償却費を儲けと勘違いして使ってしまうことでしょうね。時期が来て、建物を取り壊した時、建物分が残っていないことになりますから。

　基本的に、そんなに確実に儲かるなら、銀行や建設会社が子会社などを造って賃貸するでしょうから、業者の宣伝文句をあまり信じないほうがいいと思いますよ。

> おっしゃるように返済が滞らなくても、私が困る場合もありますか？

　そうですね、例えば空室になったりすれば当然収入はなくなりますが、返済は止まりません。

　例えば、家賃が10万円、月々の返済が8万円だとしますよ。空室でなくても2万円しか余裕がナイ。減価償却もありますが、収入には税金がかかります。返済金は経費になりませんから、返済金＋税金の支払いとなるとけっこう大変だったりします。

　さらに空室になれば、ほかに収入がナイ質問者さんは返済できませんよね。

　実際は旦那さんがほかの物件での収入から納税するんでしょうが、その分が「贈与」になる危険がありますね。

　前提として、これまで収入を確定申告していなかった人（質問者さん）が、空室時になぜ返済できるのかと疑問に思われて、税務調査が来ます。

　うまく誘導されて「夫が返済します」とか言うと、夫からの借り入れ契約書はできていますか？、利息は？、夫の申告に妻からの利息が入ってないねなぜ？、夫への返済はどうやってやりますか？、返済資金は？　などと質問を矢継ぎ早にいくつも重ね、瞬間的に答えられないと「はい、贈与ね」「修正申告して、贈与税払ってね」という話になります。

　しっかり勉強して理論武装し、うまく対応する必要があります。

　税務署員の訪問「記帳指導」とかもありますし、サラリーマン家庭だとめったに来ない税務署様とご縁ができてしまうのが、事業規模の不動産投資者の怖いところです。

　また、このサイトでも（管理会社がダメ会社だどうすればいいか的な）質問が度々ありますが、管理業者と賃借人の関係がうまくいかない場合、クレームが所有者である質問者さんの所へ来ることもあります。

　このサイトでも「大家に相談を」という回答が頻繁に出ていますので。

　所有者が奥さんなのに夫が賃貸人になったりすると、また税務署に目を付けられます。複雑な権利関係にして、利益操作をやっているケースがありますので。

　持主が貸し、家賃を懐に入れ、申告して、納税する。それが一番分かり易いのに、そうしないのはなにか理由があるのですから、そこに目を付けられやすいです。

　税金は、子供が泣こうが病気になろうが待ったなしです。期限を越えると、高利貸しがうらやましがるような高利な加算税が付いてきます。

　その家賃からの返済ができているとすれば、あとは、税務署と賃借人の関係でさまざまある、という点くらいでしょうか。

> 私の返済が滞ったら(実際は主人がしますが)、自分が連帯保証人なのだから逃げられないから立場は一緒だ、

　一緒だから困るんだと思いますよ。

　片方が無関係な立場で生き残るようにしておかないと、ホントに共倒れになりますよ。

　債権者が押しかけて来た場合、たいていは何も知らない奥さんが出てきて平身低頭。「なにもわかりませんので」と繰り返されると、債権者も言うことがなくなり帰るしかないのですが、今回は質問者さんも「当事者」なので、「なにもわかりません」では通りません。

　ふつうの奥さん以上の覚悟と勉強は必要なんじゃナイでしょうか。

補足

拝見するのが遅くなり、大変申し訳ありません。わかりやすく説明して頂き、本当にありがとうございます。

私は無知ですし、読んでいてとにかく怖いイメージしかないのですが、やはり主人が納得しないのであれば幼児を二人連れて離婚しかないのかとも考えております。。

ほぼ無理矢理作らされた私名義のいくつかの口座と、合同会社がいくつもあり、その会社でひとつづつ購入するらしいです。ごめんなさい、私には仕組みがさっぱりわかりません。

私名義で、少なくとも5億を軽く超えるローンなんて組めるのでしょうか？銀行は怪しまないのでしょうか？むしろ怪しんで欲しいで、止めて欲しいのですが。

法務局？で会社をいっぺんに5つ以上作った時(私は主人の隣にいただけ)は、怪しまれませんでした。なぜでしょうか。

実家の住所や、関わりのない田舎(私の祖母など)の住所を聞いてきました。山を所有していることなどを申告？すると言います。私は嫌だと言いましたが、そこと契約するわけではないから迷惑はかからないし、どうにもならないとのことですが、そこも本当かわかりません。。

いずれは主人が名義を引き継ぐと言っておりますが、そんなことができるのですか？そうすると、連帯保証人は誰になるのか。。

そもそも、主人が亡くなったらどうするのか。。同じ額の保険金をかけると言ってますが。。

主人はあらゆるおかしな？セミナーなどに参加し、自信満々です。色々な書籍も膨大に読んでいます。呪われているとしか思えない。

私は普通でいいのに……毎日死にたい気分です。

回答No.2

fujic-1990

1番回答者です。

　当方の営業地あたりでは、多くの不動産は値下がり（部分的に値上がりも）していますので、返済が滞ったら、担保の不動産を売却して代金を借金に充当しても足りず、銀行は困るという前提で書いてしまいました。

　質問者さんが買う不動産が値上がりして、返済が滞った場合、銀行が担保を実行して貸付金をチャラにできる状態なら、１番で書いたような不幸なことにはなりません。

　しかしそんな優良な物件が売りに出ているなら、我々プロが買います。片手間でやっているような人の手に入る物件なので、まあ、値下がりする可能性が高いと思います。

　すると、返済が滞った場合、銀行は質問者さんの所へ取り立てに来ますので、１番に書いたような事情になりかねません。

　まあ、不動産の価値しだいだと言えますか。

補足

ご回答、本当にありがとうございます。無知な私でも、ほとんど理解できました。

実は、主人はすでにローン？を組んでいます。自宅のマンションと、最近購入した自分名義の物件です。合わせると、1億近い金額になると思いますので、もう借りられない状態になっているのかもしれません。。

不動産の売買が目的ではなく、賃貸収入での不動所得？とやらの為だ、不動産で破産するかもしれないのは、その物件の価値が上がって高く売れると思って買った人だけで、自分の場合はそれじゃない、と言っていてよくわかりません。

あと、私の返済が滞ったら(実際は主人がしますが)、自分が連帯保証人なのだから逃げられないから立場は一緒だ、と言われてます。

あと、主人が死んだらどうなるんだと聞いたら、それだけの保険に入るからと言われました。

離婚も考えてますが、子供たちも幼く踏み切れません。いざというとき、主人と離婚するのは全然構いませんが、子供を抱えている私になにかあるのは困ります。。

でもそれをしないと、生活費をいれてもらえないかもしれなくて、、

例えば、おっしゃるように返済が滞らなくても、私が困る場合もありますか？私もなにを質問していいか把握できてなくて、本当にすみません。。

回答No.1

fujic-1990

うーん・・・

（Ａ）ご主人の名義で借りないということは、銀行がご主人名義で貸すのは「イヤだ」と言っている、ということですよね。ご主人の返済能力、返済意志について疑問があるのだと思われます。

　銀行がイヤだと言っているのでなければ、ご主人に借りてもらうべきです。

（Ｂ）資産もない、収入もナイ、返済する気もない、という事情がハッキリしている質問者さんが、「自分が返す」かのように言って銀行から借金するのは、（銀行がそれでもいいと言っているのでないかぎりは）詐欺ですね。

　「私が返す、とは言っていない」と言われるかもしれませんが、借金の名義人になるということは、質問者さんが返済するということ、そういうことです。そう書いてある金銭消費貸借契約書に署名・押印するのですから。

　したがって、間違いなく、まず質問者さんに請求が来ます。

　最初は「返済できるハズだった」「キッチリ返済するツモリだった」のに事情があって返済できなくなった。というのなら「債務不履行」ですが、質問者さんの場合、最初から返済できないのを承知で借りるので、詐欺です。

　但し、銀行が事情を承知しているならＯＫなので、ためしに、「私、資産もない、収入もナイ、返済する気もない。それでも私に貸してもらえますか」と確認してみたらいいと思います。

　Ａのような事情があるので、銀行員は「実質的にご主人が返すことになるので、質問者さんは返済しなくていいです。貸します」とは言わないと思います。

　言わないとなると、やっぱり詐欺でしょうね。

　言ったのなら、ＯＫです。後日返済を迫られたら、そう言われたこと、つまり借主の自分は「返済しなくてよい」と言われたことを証明すればいいです（言ったということの証明は必要ですので、証拠を保存してください）。

　弁護士に、「詐欺罪になりませんか？」と聞いてみてもいいでしょうが、聞いたら「絶対になりません」とは言わないと思いますし、万歩譲って言ったとしても、詐欺罪にならないという保証にはなりません。

　弁護士が「法律違反ではない」と言ったとしても、詐欺罪で有罪になる時はなります。詐欺罪かどうか最終的に判断するのはその弁護士ではなくて、起訴された時に担当する裁判官ですので。

　銀行としては質問者さんを刑務所送りにしても貸し金が戻るわけではないので、一々刑事告訴などの手間はかけないと思いますけど、損失として確定するために、質問者さん相手に民事裁判をおこすくらいのことはするでしょう。

　となれば、事情が事情ですから、「単なる債務不履行ではなくて詐欺だ」くらいのことは言うかもしれません。裁判所に呼ばれて、そう罵倒されるくらいの覚悟が必要でしょう。

　ご主人が返済しなくなれば、質問者さんが「裁判に呼び出される」、そして「自己破産」。最悪、「詐欺罪で刑務所行き」が、質問者さんが負うべきリスクです。

　その借金はあくまでも質問者さんの借金になりますので、返済の見込みがないなら、借金はやめるべきです。