賃貸物件が壊れました 転居費用などについて

質問

15年間住んでいる一軒家なのですが(家賃50000)、3年前から、外壁が大きくひび割れ、大家さんに伝えていました(何の対処も無し)
今年4月末、カーペットを張り替えようとめくったところ、床がまるまる抜けてしまいました
抜けた面積で言うと畳半畳ぶんですが、そこから見える梁は、ずっと向こうまで穴だらけでした

建物の床を支える梁を見ると、シロアリに食われたあとがあり、指をいれるとボロボロと崩れていきます

外壁をあらためて見ると、家の四隅の一角を支えている柱のモルタルが40cm×100cm落脱しており、外壁のひび割れがひどくなっていました

また、脱落したモルタル部分の柱はスカスカになっており、ここも指を軽くいれるだけでぼろぼろ崩れていきます

また、二階部分の壁が新たにひび割れており、この割れ方というのが、脱落ではなく、上下から押し出されたような格好で、まさにその直下の柱が腐っています

念のため二階を水平機で調べたところ、かなり傾いていました

早い話が、住むには気持ち悪いうえに一階の部屋は使用できず、その部屋を通ってしか入れない台所、風呂を使用できない、おまけに倒壊の危険がある、という感じです

大家さんに連絡を入れたところ、大家さんの知り合いの大工さんが翌朝来て、10分だけ眺めて帰って行きました

その後大家さんに連絡すると「敷金を返す必要はないということじゃった、直すのはそうとう額がかかるそうな、それと、直すには一ヶ月以上はどっかにいってもらわんといかん」と言われました
「どっかに行く」場所については世話しないし関知しないという回答

そして、「直す」とも「壊す」とも明言せず、いままで

5月の4日、壁や床からに大量のシロアリがうじゃうじゃと這い出てきて、部屋中雲霞の中のようになりました

大工さんの話では、柱については「壁に開いた穴を放置していた結果、水が入って腐ったのだろう」ということで、大家さんにもそのことを伝えています

私は「住める状態ではない」と、この物件を仲介した不動産屋に伝え、転居を申し出たのですが、肝心の転居費用が、引っ越し代270000、転居先の初期費用が270000かかりました

私は「大家の管理放棄で居住不可能な状態になったのだから、敷金の全額返金と転居、新居の費用を立ち退き料として請求できないか」と申し出たのですが、大家さんは「あんたの使い方が悪かったんだから知らない」と突っぱねます

間に立った不動産屋さんは、とりあえず5月の家賃を無料にし、敷金16万円のうち5万円は取り壊し時の費用として計算、10万円を返金、転居費用は出さない、という話で進めようと提案してきています

契約書には
●「甲(貸し主)は、本物件を居住可能な状態に維持するため、管理、修繕しなくてはならない」
●「乙(借り主)は、本物件を適切に扱わなければならない」
●「本物件が老朽化、もしくは災害などにより滅失した場合は、本契約は自然的に解除されるものとする」
とありました

私はこの家に15年住み、けっこういろいろと汚してしまっています
(タバコも吸いますし、経年劣化で他の場所の壁紙もへたっていますが、そのままにしています)
また、猫を飼っているため、いろいろと家を傷ませているのも事実です
(ただし、入居時に、猫を飼う条件として敷金を2倍納めています)

一般的には、大家の都合で立ち退きを要求する場合、大家が次の転居先の費用と引っ越し代を立ち退き料として支払うケースが多いと、これは司法書士センターの電話相談、見積もりをした引っ越し業者さんからの話で知りました

両者とも、これは大家が転居費用を支払うべきケースだ、と言っていましたが、間に立っている不動産屋さんは「一般的にはそうしているところがほとんどなのだけど、法的義務はないから大家さんがいやだといったら無理です」と言います

通常、大家都合での立ち退きの場合は、「立ち退きたくない人が居住権をもとに大家に請求する」ものだとも聞きましたが、私は「一刻も早くこの家から逃げ出したい」という点で事情が異なっています
(逃げ出したい理由は、いまだにうじゃうじゃ這い出てくるシロアリにうんざりしていることと、家の現状を大家に報告した4月末から本日5月20日まで、大家さんが何の処置もしていないこと、二回が傾いていること、シロアリの部屋を通らなければ台所も風呂も使えず、実質機能していないこと、ちょっと大きな地震でも二階が倒壊してしまう危険を感じているからです)

私としては、警告していたにもかかわらず一切の修繕を行わず放置したあげくこの有様なので、これは「大家都合の立ち退きに当たる」という立場で、なおかつ、大家は賃貸契約書に明記されている「甲(貸し主)は、本物件を居住可能な状態に維持するため、管理、修繕しなくてはならない」という条項を破った契約違反による責任なのだから、新居の費用と引っ越し費用を負担して欲しいということを言いました

しかし、不動産屋さんに聞くと、大家さんは「建物をきれいに使う」という契約に違反している私が悪いのだから相殺だ、という立場だそうです

確かに、壁は黄ばんでいるし、仕事場を置いている関係でちらかしてはいるので私にも非はあります
しかし、猫については大家さんも納得の上で敷金を倍額とったわけですし、それでもって「契約書に違反」とされるのもなんだかな、と感じています

ただ、契約書には「建物の取り壊しの場合、現状復帰費は当然発生せず、敷金は全額返金」に記載があります

問題は、大家さんがこの期に及んで、直すとも、取り壊すとも明言せずシロアリだらけで危険な家に20日間放置してきたことです

私は「そういうことを言うなら、私の方できれいに使うという条項を補完するため、建物の借り主責任の部分の補修は、まず敷金から引いてもらって、足りない部分は出してやる、だけどこちらがその責任を果たす以上は、大家側は柱と床を修理し、二階部分の傾斜を修繕し、壁を修繕し、「居住に適するよう維持管理する」ということを実行してもらおうじゃないか、築45年の物件なのに何百万かかるか知らないけど、きちんと住める状態になるまで居座るぞ」との旨を不動産屋を通じて伝えてもらおうとしたのですが、不動産屋さんは「それでは喧嘩になってしまう」と及び腰です

実際には、転居先に迷惑がかかっていないので、これはブラフでしかありません

邪推ではありますが、私の住んでいる一帯は同じ大家さんの土地で、不動産屋さんにとっては、大家さんは上客なのではないか、正直どうなのですか、と不動産屋さんに問うたところ、「確かに、社としては敵対したくないことは否めません」と、遠からずもな返答でした

また、通常、このような場合、大家が適切に建物を維持管理していたならば、老朽化やシロアリなどによる朽廃は事前にわかるし、法律では6ヶ月前までに立ち退きを勧告し、その間に処分品を無理のないペースで処分していき、引っ越し先もいい物件が見つかるまで6ヶ月の猶予があるとネットでの情報で拾いました

今回は、前々から不安に思っていて大家さんに対策を講じて欲しいと頼んでいたにもかかわらず訪問も現状把握も一切しなかった結果、大急ぎでの引っ越しを強いられている状態で、かなり無理な転居先の選定と、自力での不要品処分ペースが足りず、引っ越し業者に処分を頼むものが増えて引っ越し料金が100000円上がってしまったという事情もあります

また、大家さんの返答がのらりくらりで「取り壊す」とも明言せず、ならば私を住ませるのかといえば住める状態にする(倒壊対策やシロアリの処置、柱と梁の修繕)意志もない
「あんたが勝手に出て行きたいっていってるんだから出て行きなさい、現状復帰費は敷金で相殺してやる」と言うばかりです

質問したいのは、下記です

1.このケースは、建物の朽廃にあたるか

2.このケースで、立ち退き料(新居の費用と引っ越し代)は請求できるか

3.大家がこちらの非をならすのであれば、こちらも転居せず居座り、大家には賃貸契約(居住に適する状態に維持する)に従って、大金がかかる柱その他の修理(大工さんの話では200万以上でした)と、修理している間の待避先の提供を大家負担で行い、きっちり住めるようにすることを要求、こちらはそれを見届けた上で、借り主責任の範囲での修繕を、まず敷金から支払い、足りなかった分は実費で支払う、70万ケチって200万使うのとどっちが得? という一種の脅しをかけることが法的に問題ないか

4.突然の居住不可になったのは大家責任で、こちらは仕事の予定もめちゃくちゃになり家探しをする羽目になったので、慰謝料を請求できるか

です

前述しましたが、法律センターにも電話したけど、法律と実態は違うということもよく聞きます

不動産関係のトラブルに詳しい方に、ぜひ、ご見解を聞かせていただければと思います

また、5.として最終的には、大家がおれなかった場合、少額訴訟で71万(転居費用270000、引っ越し費用270000、敷金160000、ついでに光回線をダメにされてしまったので、新居での工事費10000)を可能なかぎり回収したいと考えていますが、果たして勝てるものかどうか、不安もありますので、こういったケースに詳しい方に、実情としてはどんなものかわかる人がいれば知りたいとも思っています

ネックは、私が部屋をきれいにしておかなかったという部分です
これは、私に非があることです

どちらが悪いとか言う話ではなく、生活のためのお金を引き出せる方法論を集めたいと思っています

回答No.1

caf-caf · ベストアンサー

兼業大家です。

１．質問者様は、ご自身で状況を不利にされています。

老朽化や倒壊の危険を正当理由として有利になるのは、貸主であり、借主ではありません。

退去は、法で１年～６か月前に貸主が借主に求めることはご存じと思います。
これをされていない状況下で、ご自分で「住めない」とご判断されて転居されるのはご自身の意思です。

「住めない」と判断されるには法的根拠が必須で、見ための問題では済みません。
半壊など見ためあきらかであれば後々の調査でも住めないとされるでしょうが、修理や改築ができてしまう状態では、今現在修繕は必要だが住めないというわけではないからです。

賃貸契約は、本来、貸主と借主が協力してその契約を維持すべきものですから、修理や改築ができるのであれば契約解除ではなく、契約継続しつつの修理などが選択肢となります。

いわゆる立ち退き料は、正当な理由が無い場合（大家が部屋を使いたいから契約解除して出て行ってほしいといったケース）での補いであって、倒壊の危険など正当な理由がある場合は軽減され、契約解除の申し出から６カ月を経過させればさらに大家有利となってしまいます。

これらを前提に、２．ご質問の回答です。

＞１．このケースは、建物の朽廃にあたるか

ご質問の内容だけでは判断できず、専門の鑑定士に見てもらわねば何とも言えない気もいたします。

＞２．このケースで、立ち退き料(新居の費用と引っ越し代)は請求できるか

上記１がはっきりしなければ難しいです。

＞３．大家がこちらの非をならすのであれば、こちらも転居せず居座り～～略～～

住むことを要求するのは問題ありませんが、喫煙・ペットなどの問題から退去時にガッツリ原状回復費用を請求される可能性を考慮しなければならなくなるでしょう。

＞４．突然の居住不可になったのは大家責任で～略～慰謝料を請求できるか

自己判断で住めないとされているだけで、大家は修繕か立ち退きかをまだ借主に伝えていません。
ですから、「この状況下の家探しは、ご自身のご意思です。」と主張されるのがオチではないかと思います。

また、仕事場とのことですが、住居用物件を仕事に使うことは、大家に事前許可をとられていますよね。
これをとらず、無許可でされているのなら使用目的が違いますから、借主側の契約違反でもあります。
逆に許可をとっている状態であれば、仕事ができない間の損害賠償請求はできます。
この請求を裁判するのであれば、仕事ができない理由と根拠の証明は質問者様がしなければなりません。

ペットについて、敷金の追加で契約とのことですが、ペットがいることでの汚れなどは借主負担です。
その負担を軽減するために敷金を追加した契約を求められたというだけで、ペット可にしたから大家が多少の汚れは考慮しますよという意味ではありません。
ペットや喫煙は通常の使用の範囲を超えていますから、常に清掃などで維持の努力をしなければならないものです。

＞５．として最終的には、大家がおれなかった場合、少額訴訟で71万～略～

少なくとも、７１万の請求は少額訴訟の対象ではありません。

たとえ６０万円までに抑えて少額訴訟としても、被告側が勝てる自信があれば通常裁判に移行することもできますから、かなりの裁判費用や労力もかかるでしょう。

３．まずは大家と話し合いをされると良いです。

きっちり契約時のように戻せ、修理しろというのは、年数経過による劣化なども考慮されますから無理でしょうね。
大家も連絡をしていない期間、それなりに準備はしているのではないでしょうか。
準備＝修繕か取り壊しかの判断に加え、工務店か弁護士かどちらに依頼するかを不動産屋とも相談しているのではないかとも思えます。

大家から連絡がこないのであれば、質問者様から連絡をされてみるか、書面で連絡してもらえるよう請求すると良いですね。
話し合いのなかで、なるべく質問者様が有利になるように話をすすめていけば良いのではないかと思いました。

お礼

大家さんサイドからの情報をありがとうございました

大家さんには大家さんの見方があるのですね

大変参考になりました

アドバイスに従って、また、司法書士の人に出てきてもらって、解決しました

大家さんが連絡を取っていなかったのは、体調不良とのことでした(電話くらいしろよ、本人が金をもらって家を貸すという大家という「職業」を果たせないなら代理人出せよ、とは言いましたが)

司法書士さんの判断では、「大家は、住まうに値する状態に維持する義務がある」ということで、写真を見せたところ、柱や床の抜け、シロアリの死骸や基礎の劣化をみて「これは人が住める物件ではない」と判断され、まず、建築士による診断を進められました
結果は、非常に危険な状態である(柱の損失による倒壊の危険)とのことで、次にどうすればいいのかと聞いたら、「こんな家には住めない」「住めなくしたのは大家の管理義務契約違反である」「新居の初期費用と引っ越し代金を請求する」「取り壊しをするのであれば、敷金は全額返金、取り壊しをしないならば、明日にでも修繕にかかること」という内容証明を送りました
「どれも契約書どおりのことを請求しているので、悪い結果にはならないと思います」と言われたのですが、その後代理人として交渉してもらうと、大家さんのほうから折れてきました
「契約書記載のどおりのことしか要求していないですよ、直すのであればすぐにとりかかる義務があるんです」と言っておられて、あとは司法書士さんの交渉がうまかったのでしょう

取り壊すかすぐ直すかの判断をまず迫り、取り壊すという現地をとってから一気呵成に敷金の全額返還や、大家都合での立ち退きと、トントン拍子に進めてくれて、結果、敷金全額返金、転居料大家さんが支払うということに無事決着しました

やはり、法律家の方にアドバイスを求めるだけではだめでした
実際に動いてもらうと、ものすごくスムーズにいきまして
今回は金額が70万以下なので、司法書士でも代理人になれたのが大きかったです

司法書士さんに支払う報酬を省いても、50万以上のお金が返ってきました

なるべく有利になるよう、話し合いで解決すべき、との回答者様のご助言に従ったおかげです

本当にありがとうございました