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家の名義変更と住宅ローン借り換えについて
- 家の名義を変更して住宅ローンの借り換えを検討中です。父→娘への名義変更の手続き費用やデメリットについて知りたいです。
- 年収約350万で600万の借り入れを考えています。頭金無しで月々3〜5万の返済は可能でしょうか。
- 家の名義変更は贈与にあたり、贈与税がかかるのでしょうか。詳しい方からの回答をお待ちしています。
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＞変更する際の手続きに係る費用(司法書士に支払う費用)はいくらくらいになるのか 対象物件が、一戸建てかマンションかで変わります。 対象物件の課税評価額が３０００万円とすると、司法書士報酬は・・・。 一戸建ての場合、３８０２０円。マンションの場合、５０９７０円。 この報酬に、実費（交通宿泊費・法務局への印紙代）が必要です。 印紙代は、平均ですが課税評価額の１５／１０００から２０／１０００円です。 ＞家の名義を変えることで何かデメリットは発生するのか？ 先ず、父親が住宅ローンを借りている金融機関の承諾が必要な事。 金融機関は、融資の条件として「その住宅を担保（根抵当権設定）」としています。 父親が返済不能になると、迷わず「裁判所の許可を得て、競売」にします。 金融機関に無断で所有権変更（所有権移転登記）は、事実上不可能です。 突然「娘に名義変更」と言うと、住宅ローン契約書に基づいて「残金一括返済」を要求される可能性もあります。 ですから、融資を受けている金融機関と「返済について」相談して下さい。 金融機関は、毎月の返済額を少なくする（返済期間は延長）など便宜を図ってくれますよ。 ＞頭金無しで月々3～5万くらいの返済で組むことは可能かどうか。 その住宅が１００％質問者さまの名義だと、融資は可能です。 住宅ローンの場合、一番抵当権でないと意味がありません。 父親名義のままだと、二番抵当権になります。 ※抵当権の順番に、担保を処分出来る権利がある。 ※現在の一番抵当権は、父親が借りている金融機関です。 ＞家の名義を親→子供へ変えることは財産の贈与にあたるとして贈与税がかかってくるというのは本当か 本当です。 贈与を受けた財産が１０００万円を超えると、贈与税は５０％にもなりますよ。 ※実際は、１０００万円ー控除額２２５万円に対して、贈与税がかかる。 が、父親が６５歳以上＋質問者さまが２０歳以上の場合、相続時精算課税という方法もあります。 贈与を受けた時に、正規の贈与税を払います。 父親が死亡した後で、生前に贈与された財産＋死後の相続財産に対して相続税を計算。 この相続税から（父親生存時に支払った）正規の贈与税を引きます。 相続税が、安くなります。^^; まぁ、一番良いのは「父親が融資を受けている金融機関に相談する」事です。 先に書いた通り、毎月の返済額を少なくする事も可能です。 他にも、色々な方法を準備しています。
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- 86tarou
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１：10万円程度は掛かるかと思いますが、こればかりは司法書士によって大きく違います。これを節約したいなら、自分達だけでやるのもお勧めです。法務局へ行けば相談窓口があるので、そこでどうすれば良いか聞いてみてください。これで出来れば手数料だけで済みますし、無理そうならその段階で司法書士に依頼すれば良いでしょう。金融機関が抵当権を設定するなら（前の抵当権は親のローンを完済して抹消）、その時に同時に頼んでも良いかもしれませんよ。 ２：その程度の借入金であれば、金額的には全く問題ないでしょう。年２％の金利で15年ローンを組めば月４万円程度の返済額になる計算です。これなら返済率も問題ありませんし、定年までに15年あれば審査も普通に通るでしょうね。ただし、担保価値が足りていることが条件です。これは住宅ローンとして借りる場合ですが、それ以外で借りるなら金利はもっと高くなります。 ３：親から子、またはその逆、他人でも贈与すれば贈与税の対象となります。 今回の場合名義変更もするということなので、家の価値と親のローンを完済する600万円との関係次第です。この差額が110万円を超えなければ、特に問題はないでしょう。要は、売買として問題なければ良いのですが、差額が大きいと贈与とされ、贈与税が掛かる可能性があるということです。
お礼
お礼が遅くなってしまってすみません。 名義変更の手続きは自分達だけでも可能なのですね。法務局に相談してみることにします。 ローン返済はその金額で組めるのであればそうしたいです。ただ、家が築20年なので担保価値が足りていないかもしれません・・・ 銀行によっては担保価値が足りていなくても貸付可能な場合もあると聞いたので、まず銀行に確認してからになりますね。 贈与税はやはりかかってきますか。 110万は超えると思うので、そこは覚悟することにします。 丁寧なご回答どうも有難うございました。
お礼
ご回答有難うございます。 手続き費用は戸建てなので約4～10万くらいと見て良いのでしょうか。金融機関には相談に行く予定でしたが、いきなり名義変更と言うのはまずいのですね。肝に銘じておきます。 ローンは（名義変更をした場合は）100％私の名義で借り入れることになるのでそこは大丈夫です。ただ、担保価値が足りるかというのが審査の必須条件になるようでそれが心配ですが... 贈与税はかかってくるということで、どのくらい支払うことになるのか調べてみます。 相続時精算課税という制度もあるのですね。こちらは父親がまだ60歳未満なので残念ながら該当せず・・・ 色々と詳しいご回答どうも有難うございました。 まずは銀行へ返済について相談に行きます。