東急コミュニティー マンション管理組合理事へ嫌らせ

質問

東急コミュニティーという大手のマンション管理会社が、東急が提案する修繕工事に反対していたマンション管理組合の理事へ嫌がらせをし、訴訟になり、賠償命令が下ったそうです。
（詳細は下記新聞記事をご覧ください）

私は東急コミュニティーが管理する分譲マンションに居住しており、マンション管理組合の理事をしています。
仕事柄、東急が提案してくる大規模修繕工事や、緊急に実施した工事など、金額等の条件について、かなり深いチェックを入れています。

しかし、下記新聞記事を発見してから、かなり不安になっております。
大規模修繕工事などの受注は、マンション管理会社の売上や利益に直結しており、その受注額や利益率で、担当者の賞与や昇格が決定するとも聞いたことがあります。

細かい指摘やチェック、相見積を最低何社から取得してといった主張ばかりしていると、東急から、プライバシー侵害、名誉棄損などの嫌がらせを受けるものなのでしょうか？
（私自身はプライバシーを暴かれても、困るようなことはありませんが、家族や子供にも影響がおよぶと考えると怖いです）

このような事件は、上場企業の子会社でもあり、売上を重視しなければならない東急コミュニティーの社風によるものなのでしょうか？
それとも、マンション管理業界では、当たりまえのことなのでしょうか？

マンション管理組合の運営に詳しい方（理事長・副理事長・理事・監事）や、マンション管理会社にご勤務の方がいらっしゃいましたら、ご意見いただけますでしょうか。

「2013年2月28日読売新聞 登記情報の暴露はプライバシーの侵害 管理会社東急コミュニティーへ賠償命令」
マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」と社員に損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、判決は「仮差押は他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

回答No.6

risunotorasan

＞大規模修繕工事などの受注は、マンション管理会社の売上や利益に直結しており、その受注額や利益率で、担当者の賞与や昇格が決定するとも聞いたことがあります。
マンション管理業界では、当たりまえのことなのでしょうか？

答え：全くその通りです。

お礼

ありがとうございました。

やはり、大規模修繕工事などの受注が、マンション管理会社のみならず、管理担当者個人の営業成績（人事）にも直結するものなのですね。
そうすると、大規模修繕工事に反対したり、もう一社から相見積をとろうといった提案をする理事・管理組合員は、管理会社からすれば邪魔者であると。

マンション管理組合の利益（工事費用／支出の抑制）と、マンション管理会社の利益（工事受注／売上拡大）が、そもそも相反するのは理解していますが、（直接的な契約の相手方ではないとはいえ）区分所有者に対して、プライバシー侵害、名誉毀損行為まで行うとは、恐ろしい会社としか感じざる得ません。

回答No.5

nyucchan

すみません、自分自身はマンション住まいではないのですが、
参考URLのブログが分譲マンションの理事長になってしまったご夫婦の
(奥様の？)奮闘ぶりがわかりやすく描かれています。
ご覧になってみてはいかがでしょう？
参考になることが書いてあるかも…^^

参考URL：

http://rijichonotsuma.blog.fc2.com/

お礼

ありがとうございました。

「マンション理事長　妻の絵日記」
（運悪く理事長になっちゃったヘタレ夫婦は、マンション管理向上のために今日も奮闘中！）
拝見しました。とてもユーモアのある方ですね。救われました。

回答No.4

inon

得てして、こういう問題で私が疑問に思うのは、管理組合は業務を発注する側で、管理会社は業務を受ける側という認識が管理組合側で薄いと言う事です。
簡単に言いますと、管理組合はお客様と言うことです。

東急コミュニティーへの判決は当然妥当な物です。管理会社がお客様のプライバシーを暴くなんて事は常識で考えてもおかしな話です。まして脅迫まがいなことをするなんて・・・

貴方がマンションの為に、ボランティアで修繕工事などの見積もりをチェックすることは住民の為になっていることです。

貴方が東急コミュニティーへの判決をご覧になって逆に自分にそれが降りかかる恐れを抱いているなら、管理組合の理事会で、一度話し合われてはどうですか、私は修繕委員会の委員長をしていますが、基本、管理会社に工事はさせません。（多額に金額がかかる物は特に）
管理会社経由では必ず管理会社の経費が上乗せされるので、工事費は高くなるのが当たり前だからです。
管理会社は管理だけやっていれば良いのです。
いっそのこと、そういう風に管理組合で意思統一を図れば良いのでは無いですか。

お礼

ありがとうございました。

ご指摘のとおり、日常の管理業務と、工事業務の委託先を完全に分けてしまう発注方法は、コスト面を重視した場合の手法として、効果がありそうですね。
ただ、管理会社に頼ることなく、あらゆる工事に対応していくためには、様々な工事業者をリストアップしておく必要が出てくるでしょうか？

この手法を理事会（管理組合）内で承認させるとなると、理事のなかには、管理会社任せにしたい方もいるため、ハードルはありそうですが、話をしてみたいと思います。

回答No.3

ゆのじ（@u-jk49）

この事案の詳細は知りません。貴方の質問文のみでの情報で判断しましても、本件は東急側に分がある。

まずは、仮差押え設定されている居住者を「理事」(管理組合役員)にしてはいけないというのは常識的な社会ルール。役員の成り手がない管理組合の場合、そういう常識を無視して、誰でも彼でも役員輪番制にしてしまうからこういう弊害が起こる。管理会社としては、生活破綻者が役員では、管理組合としての方向性を誤りますよと指摘しただけのこと。例えば、通常の管理規約ならば、管理費などの滞納者は役員にしないというルールになっているはず。

そうでないと、正常な区分所有者の利益は守られない。

現に、こういう人物は、修繕積立金(管理費などに含まれる)の値上げに直結する大規模修繕などをことごとく反対する。

美観を維持してマンションの資産価値を落とさないようにしようという努力が足らなくなる。やるべき修繕工事が実施されないということでは、大幅に不動産としての資産価値を落とすことになって、全区分所有者の利益を損なっている。

更に言えば、理事一人が反対してもどうにもならない。理事会というのは、全理事の過半数で決して行く。一人だけの反対ということは、それは可決されたということだから、その反対役員に対して管理会社がアクションを起こす必要はない。何か明かされない裏があると考えるべき。

次に、「相見積を最低何社から取得してといった主張ばかりしていると」と言ってますが、この「相見積」の集約作業自体さえも、管理組合(理事会)が自主的にやろうとせずに、管理会社に丸投げするのが普通の管理組合理事会なのです。

役員(理事)は自ら進んで専門業者から見積もりを取ろうとなどとは、誰もしません。何かあった時、バックマージンを工事施工業者から得ていると疑われるので、役員は工事に関わろうとしません。

お判りでしょうか。「相見積」という言葉が形骸化しているのですね。管理会社に丸投げして相見積をとっても意味は無いのです。管理会社は傘下のグループ協力会社に、事前に指定金額を言って、見積書を提出させるだけのことですから、最初から、管理会社の決めていた専門会社に落ち着きます。だから、見積書云々と言う役員は管理会社の術中に嵌っているということになって、そういう役員は大変ありがたい。

いろいろな見解がありましょうが、いつも思うのは、みなさん、管理組合とか、管理会社とは何かという理解が足りていないということです。

当方、現在、管理組合理事長ですが、何度話しても、毎年、役員が変わるたびに、同じことを繰り返し申し上げないと先に進みません。誰も、人の言ったこと覚えていません。あるいは、誰も人の言うこと聞いていません。それが、素人の集まりであるマンション管理組合なのです。

例えば、修繕工事など含めて、一切の提案をしない管理会社も世の中にはいますが、そういう管理会社であったら、丸投げしかしていない全く自主性の無い管理組合はどうするのでしょうかね。修繕提案をしてくれるだけでも有難いこととは思いませんか。あとは、その修繕の正当性、妥当性を理事会として吟味すれば良いだけの話ですからね。

まず、(1)管理会社が見積を出す。(2)仕様なども吟味して適正金額ならば管理会社丸投げ。(3)見積金額が高いと思ったら、全区分所有者にアンケート方式で゛専門業者推薦を求める。(4)併せて、専門業者を業界新聞や業界紙で公募する。(5)見積が出揃ってから一斉に数字を開いて、理事会で一社に絞る。(6)総会に上程し、予算案とともに承認を得る。(7)工事を実施する。

お礼

ありがとうございました。

新聞記事によると、
・裁判では、東急コミュニティー社員によるプライバシー侵害を認め、不法行為（名誉棄損）に当たるとして判決がくだっています。

・うちのマンション管理組合の管理規約では、仮差押されている区分所有者は理事になれないという条項はないです。

・仮差押などがされていたとしても、必ずしも「生活破綻者」や「管理費・修繕積立金の滞納者」とイコールではないと思います。

・「管理会社として、生活破綻者が役員では、管理組合としての方向性を誤りますよとの指摘」なのであれば、「マンションのロビーで男性に『差し押え問題を早く解決しな』と発言したり、他の理事に配布したり」する行為までは必要ないと思います。

回答No.2

Pall2020

心配でしたら、マンション管理組合総会を開いて、管理会社を別会社にすれば良いのでは？

幾らだって、代わりの管理会社がありますよ。一度調べてみる価値はありますよ。

「東急コミュニティー」自体が、当社に変更しましょうと、CMしている事ですし、この会社のHPで見直しの手順が確認出来ますよ。

お礼

ありがとうございました。

ご指摘のとおり、管理会社の変更も検討する必要がありますね。
区分所有者として「安心して、住める（生活できる）・業務をお任せできる」という、ごくごく当たり前の観点で、おすすめの管理会社など、ご存じでしょうか。

回答No.1

merciusako

行政処分を受けている会社を見ると、独立系最大手やゼネコン系など、大手と言われている会社もありますね。

ご質問の会社も、以前は「管理委託費は高いが管理の質は良い」という評価でしたが、業界全体で管理委託費の削減が顕著になったため、やはり管理の質は落ちているようです。
行政処分も受けていますし。

まあ、管理会社としては理事会を抱き込んでしまえば安泰なわけですから、嫌がらせとまでは言えないまでも、アメとムチはありますよ。
区分所有者の一部を抱き込んで怪文書配布など、管理委託費削減や管理会社再検討という理事会案件になるとばらまかれたりしますね。
まあ、管理会社としては「訴訟まではしないだろう」という思惑があるからでしょうが。

理事会が本来の業務をキチンと遂行して、区分所有者全員に対してガラス張りになっていれば怖くはありません。
区分所有者が見方になってくれますから。

お礼

ありがとうございました。

・国土交通省のマンション管理業者に対する監督処分等情報を見ますと、確かに他にも、大手資本の管理会社も載ってますね。以前は東急コミュニィティーも載ってたと思いますが、現在は載ってないようです（しばらくすると消えてしまうのですかね）。
http://www.ktr.mlit.go.jp/city_park/sinsei/city_park_sinsei00000187.html

・「管理費削減・管理会社変更の検討などでは、区分所有者の一部を抱き込んで怪文書配布」なども、やはりあるのですか。
怖いですね。何故、そこまでの行為におよぶのか、私には理解出来ません。

・やはり必要なのは、理事会が本来の業務をキチント遂行ること、全区分所有者に対しガラス張りの理事会を運営することなのですね。
しかし、うちの管理組合理事会は、管理会社にすべてを丸投げ（お任せ）したい方が多いのと、都合のいいこと、悪いこと、何でも理事会内部に留めようとする方が多く困ってます。改善しなくてはいけないですね。