建売物件購入について

質問

いつかは一戸建てを購入を考えています。
よく2980万円貯金０でも購入可　月々の支払い10万以下家賃よりお得！…的な
事を見かけますが、家賃は毎月10万のみ支払いでどこかしら悪いとこが出てきても
大家さんに全部修繕お願いできますが、家を購入なるとそうはいきませんよね…

現在詳しくなく状態で物件を見に行くと不動産屋さんにはうまく（嘘？）を言われても
怖いのである程度勉強した上でいつか物件見に行きたいと思っています。

そこで例えば　2980万の建売物件を35年ローンで購入するとしたら・・・
固定資産税など？他に支払うものできればすべて詳しく教えてくださるととても助かります。
お詳しい先輩方どうぞアドバイスの程よろしくお願い致します。

回答No.4

k205t

毎月家賃程の支払いで家が買えると、私もよく見ます。確かに毎月の家賃分で払えます。でも住宅ローンと光熱費・そして固定資産税４期分です。４回に分けて支払います。私の場合は、いつも１回で全部払っています。
固定資産税は、そこの場所によって違いがあります。東京と埼玉県では、やはり東京の方が高いです。
そして３５年のローンの事ですが、３５年後に終わりますが、３５年も住んでいれば、家も悪くなります。リフォームが必要となります。もしくは立て替えです。一般的には、やはり安く済むリフォームです。
どっちがいいかは、これから買う人が決めることです。
でも今の状況だと、もし主さんが２０代前半であれば、家を買うことをお勧めします。でも３０代・４０代なら賃貸の方がよいと思います。定年後ローンが終わって、すぐにリフォームをすれば、生活面でも苦しくなるかと思われます。賃貸の方なら、もしエアコンが壊れても大家さんが交換してくれます。それ以外でもおかしい所があれば直してくれます。
後は、自分の考え方一つだと思いますよ。

回答No.3

arau-otoko

まず、広告に「返済例：ボーナス返済ゼロ。月々○○円。家賃よりお得。」と書かれているのをよく目にしますが、ほとんどの場合、その脇に小さく、「○○銀行3年固定金利○○％の場合」と書かれています。つまり、最初の3年間の返済額を広告に書いてあるだけで、その後の支払額は更に高くなります。
　こういった広告を目にして、「ウチは頭金を準備できるだけの貯金は無いけど、この程度の返済で購入できるのなら賃貸よりも得かな？」と思い、モデルハウスの見学に出かける人が多いと思います。そして、ハウスメーカーから詳しい話を聞いていくうえで、広告には載っていなかった細かい部分を理解していく訳ですが、一度購入モードに入ってしまった頭の中を冷静に切り替えることが出来ず、結局無理な返済計画で住宅を購入してしまう人も多いようです。

　さて、私も3年ほど前に新築しましたが、住宅を購入するにあたっては、土地や住宅の費用以外に、いわゆる諸費用というものが掛かります。一概に幾らくらいとは言いにくいですが、銀行はハウスメーカーが作成した仕様書の内容に応じた金額しか住宅ローンとして融資してくれないので、諸費用は現金で準備する必要があります。ちなみに住宅ローンとは別に諸費用ローンを組むことも可能ですが、返済がかなりキツくなると思います。

　また、固定資産税も毎年掛かりますが、購入後10年間は年末調整などでローン残額を申告することにより減税を受けることが出来るので、人によっては固定資産税がチャラになるくらいの所得税返還を受けることが出来ます。ただし、あくまでも支払い済みの所得税が戻ってくるだけの話なので、もともと所得税の納付額が少ない人は期待しない方が良いと思います。

　あと掛かる費用といえば、基礎工事前の地盤調査で地盤補強が必要となれば補強工事費が掛かりますし、基本仕様以外に要望があればオプション費用も掛かります。さらにカーテンレールやカーテン代、カーポートなどの外構工事費、引っ越し代など、広告で提示されている金額以外に掛かる費用は沢山あります。
　ウチの場合、当初見積した住宅購入費用（単純に住宅と土地の金額）にプラス300万円程掛かりました。

　ご参考まで。

回答No.2

86tarou

そこで例えば　2980万の建売物件を35年ローンで購入するとしたら・・・固定資産税など？他に支払うものできればすべて詳しく教えてくださるととても助かります。＞
先ず、諸費用として物件価格の５～10％の現金が必要です。
購入してからは固定資産税（年10万円前後～）と修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が必要になってきます。あと、火災保険も必要です。
これらを勘案すると、今の家賃から数万円少ない金額が返済額として妥当であり、これで今と同じ家計状態になるはずです。毎月必要十分な貯蓄が出来ているならこれで良いですが、不足しているならその分更に少ない返済額で行けないことになるでしょうか。

よく2980万円貯金０でも購入可　月々の支払い10万以下家賃よりお得！…的な事を見かけますが、家賃は毎月10万のみ支払いでどこかしら悪いとこが出てきても大家さんに全部修繕お願いできますが、家を購入なるとそうはいきませんよね…＞
そうです。その通りです。
買ってしまえば古くなる一方で、永久に住めるわけではなく、あくまで消耗品と考えてください。特に中古の場合には注意が必要です。
あと、闇雲に35年ローンというのも問題で、少なくとも定年までのローンにしておきましょう。試算では金利の低い変動金利になっていますが、35年ともなればそのままの返済額で済むはずがないかと。なので、試算では全期間固定金利でも無理のないようにしておき、その上で変動金利を選択するなら、差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう。あと、変動金利の仕組みも理解しておいてください。
https://www.zenginkyo.or.jp/service/manage/article/article02.html
定年までの返済でも繰上返済は必須で、10年程度は短縮して完済後は老後資金の貯蓄に充てましょう。年金だけでは生活出来ないでしょうから、差額を埋める老後資金を定年までに確実に貯める必要ががあります（数千万円？）。
頭金も必要で、少なくともローン残高＞家の価値にならないようにしておきます。目安としては物件価格の20～30％以上は最低用意し、何かあった時に売却してローンを清算出来るようにしておきます。これが逆だと差額を現金で用意しない限り売ることすら出来ません（完済しないと抵当権が外れないため、買う人は居ない）。売却の原因が返済に困ったとかであれば、競売で安値で売られ、家を失った挙句借金だけが残ることになります。
人生を左右する借金をするのですから、この程度のリスクヘッジは必要かと思います。家電をローンで買うのとはわけが違い、完済までいかないと足枷にしかなりません。住宅の購入は一朝一夕では出来ず、５年先10年先に目標を定め、諸費用と頭金を貯めることから始めます。
この他にいざという時のための貯蓄も必要であり、住宅ローンを組むなら生活費の半年分以上は常に置いておきます。これがないと減給や失職、不意の大きな出費にも対応出来ずに生活が破綻する可能性がありますので。これは住宅ローンを組まなくても必要であり、この場合でも３ヶ月分は欲しいところです。でないと安心して生活出来ないと思うのが普通の人の考えかと。
あと、この他にも貯蓄は必要で、将来大きな出費が見込まれる時は、その時期と金額を試算して毎月貯蓄額を決めます。例えば結婚費用とか、子供が出来た時に奥さんが働けなくなる期間持ち出せる貯蓄、子供の教育資金、車を買うならその費用、最後に一番高額になる老後資金と多岐に渡ります。これら全てを考えるとなると、毎月の収支だけではなく、これからの生涯収入を何に幾ら使うかまで考えることをお勧めしたいところでしょうか。
不動産屋は売ることが仕事なので、簡単に買えるように見せかけます。でも、実際はそんな簡単なことではないのが、これで分るかと思いますが如何でしょう？

回答No.1

1paku

不動産取得税、不動産登録税と、購入時に2つ税金が掛かります。
エアコンやガスコンロの類、あとから取り付けなら、10万単位でいくつか必要でしょう。
引越しの費用も馬鹿に出来ません。

火災保険に、今は地震保険。

10年以上たつと、10万単位、場合によってはもう一桁上の修繕費が、臨時に発生することがあります。
壁紙などのリフォーム費用も。。