マンション購入の契約時と修繕積立金の値段が違う

質問

マンション購入の契約時は月4500円であった修繕積み立て金が、値段が変わったと突然言われ現在14,500円という金額になった。

これに、同意できない状態です。。

契約は10月5日ごろで10%の手付金支払い済みです。

金額が変わったとの不動産店からの通告は2014年10月13日（月）です。
契約時の約款の説明時点も修繕積み立て金は4500円であり突然変わったことに不服を感じています。

同意したくないのですが、裁判も視野に考えております。
詳しい方宜しくお願いします。

回答No.8

merciusako

No.7 merciusakoです。
お礼と補足ありがとうございます。
言葉足らずで申し訳ありません。

確認されるということでしたら、販売会社には「長期修繕計画書と直近の管理組合の決算書」を見せて欲しいとお願いしてください。
また、できれば「修繕積立金が３倍強に値上げされた時の管理組合の総会資料」もあると良いですね。

これらの書類は、販売会社から直接ではなく、マンションの管理会社に伝え、管理会社から理事長に話が行くことになります。
で、理事長が了解し、管理会社経由で確認することができる、という手順です。

ただし、コピーなどを渡して貰えるかどうかは分かりません。
日時と場所を指定されて、閲覧ということになるかもしれません。
従って、すぐに見られるかどうかも分かりません。
場合によっては、管理会社や理事長さんに直接お願いした方が早いかもしれませんが。

長期修繕計画書は、築年数に関係なく、分譲マンションであれば必ずなければならないものです。
先にも記載したとおり、これを見れば何年後にどのような工事を想定しているのかが一目で分かります。
また、その工事についての概算金額も記載されていますから、工事費用総額も分かるはずです。

決算書は、管理組合の１年間の収支を明らかにしたもので、年に１回必ず管理組合の総会で承認されなければならないものです。
決算書は、管理費会計と修繕積立金会計に分かれます。
法律で、分けなければならないことになっています。
なお、管理費、修繕積立金以外の駐車場使用料、駐輪場使用料などは、どちらかの会計の収入として記載されます。

管理費会計は、所有者全員の管理費がどれだけ管理組合に納められ、何にどれだけ使われたのかを表しています。
修繕積立金会計も同様です。

なお、管理費と修繕積立金のそれぞれの収入は、実際に各戸が管理組合に納めた金額ではなくて、納めるべき金額です。
つまり、管理費や修繕積立金の滞納があっても、この決算書では分からないのです。
貸借対照表が添付されていますから、そこに未収金として記載されていますから確認できます。
これが現状での滞納金ですね。

これらのことから、今後どのような修繕が発生し、それがどの程度の予算規模か、そのマンションの修繕積立金の１年間の収入、現在の滞納金を除いた真水での状態が分かることになります。

「修繕積立金が３倍強に値上げされた時の管理組合の総会資料」は、総会自体が終わった直後で、総会議事録はまだ作成されていないと思いますが、どのような案件だったのかが分かれば、３倍強の値上げの根拠が分かることになります。
従って、その議案の説明部分が分かれば良いことになりますね。

最初に戻りますが、これらの書類を「見せられない」といわれた場合は要注意です。

管理組合は営利目的の組織ではありませんから、隠す必要はないからです。
公明正大であれば誰に見せても良いものです。

購入希望者がそこまでの書類を見たいということはほぼありませんから、理事長からすれば、「よほどマンションの管理に関心があるのだろう」として喜ぶはずです。

それを「見せられない」とすることは、管理会社が勝手にストップしているか、理事会も含めて相当ずさんな会計運営をしてきたかです。
どうしても見せられないというのであれば、入居後には必ず見ることができますが、先が思いやられるでしょうね。

補足

「長期修繕計画書と直近の管理組合の決算書」を請求したところ。
不動産屋から
修繕積立金会計収支報告書を入手しました。

計画書ですが、次の計画自体がまだできていないそうです。
今年末ですが塗装工事とベランダ及び屋上の防水工事等を着工予定だそうです。

私のマンションは団地タイプの4階建てで地主はお坊さんです。
品川駅まで19分という好立地で大きな土地を所有しているお坊さんがボッタクリをやるとは考えづらいですが。
念には念を入れて調べたいと思い質問した次第でございます。

お礼入力欄はコメント用に開けておきます。
ご丁寧に本当にありがとうございます。

回答No.7

merciusako

No,6 merciusakoです。
お礼と補足ありがとうございます。
度々申し訳ありません。

14,500円の修繕積立金は、築40年のマンションとしては妥当だと思います。

ただ、何故今３倍強の値上げなのかです。

1983年に区分所有法が大改定され、翌年施行されました。
40年前というと、この大改定前です。
管理組合という意識も希薄で、管理会社任せの時代です。
もちろん、長期修繕計画書の義務付けもありません。

今年、大規模修繕の予定とのことですが、過去の大規模修繕工事が定期的にキチンと実施されてきたのかどうかは疑問です。
長期修繕計画書もなく、管理会社任せだとすると、不具合の発生に合わせて、その場その場で修繕を繰り返してきた可能性はあります。
建物や設備などを総合的にチェックして、その結果によって修繕してきたのではないということです。
ということは、今回の塗装、防水工事以外にも大きな工事が発生する可能性があるということですね。

これまで4,500円で大規模修繕工事を賄えてきたものを、一気に３倍強にするということはよほど大きな工事を想定しているということになります。
あるいは、借地のようですから契約更新時の更新料対策かもしれませんが。

分譲マンションの耐用年数は50年～60年と言われています。
次回の大規模修繕工事の際は、「建て替え」という話が出てくるかもしれません。
通常、建て替えが視野に入ってくれば、修繕はしたくない、お金はかけたくない、になります。
それが、一気に３倍強の値上げですから。

建築当初40歳で購入した方は、現在80歳近くです。50歳で購入した方は90歳近くです。
相当代替わりが進んでいるでしょうし、所有者も大きく変わっているはずです。
そのような新しい所有者の方々がマンションの管理意識が高く、「建て替え」より「維持」を選択したというのであれば良いのですが、管理会社主導で「このような大きな修繕が必要」ということで単純に値上げ、ということであればただただムダにお金を支払うことになるのですが。

もし、このまま契約を続行されて入居されるのであれば、長期修繕計画書と管理組合の修繕積立金会計のチェックは欠かせないと思います。

お礼

電話で確認をしようと試みたのですが、定休日でした。
明後日確認しようと思います。
私も念には念を入れて確認するのがいいとおもいますので。

本当にありがとうございます。
長期修繕計画書と管理組合の修繕積立金会計のチェックの結果を書き込みたいので、お手数をお掛けしますが、短文で構いませんので何か書き込んでいただけないでしょうか？

補足

なるほど実にためになりました。早速今確認したいと思います。

回答No.6

merciusako

No.4 merciusakoです。
お礼と補足ありがとうございます。

＞修繕積立金とは積立というよりも修繕に支払った金額を戸数と月と12年で割ったものですか？

分譲マンションには、「長期修繕計画書」というものが必ずあります。
これは、マンション建築当初から３０年間、４０年間といった長期間に渡って、そのマンションの共用部分でどのような修繕が発生するのかを列記し、それに対してどれだけの修繕費用が必要なのかを記載した、修繕のための計画書です。

どのような修繕かというと、防水部分や建物部分、塗装部分、その他ポンプやエレベーターなどの設備関係、給水管や排水管などの配管関係と多岐に渡ります。

そのなかで、特に大きな工事となるのが、防水部分や建物部分、塗装部分の工事です。
足場を架ける工事になります。
これをある時期にまとめて実施するのが「大規模修繕工事」と呼ばれているものです。
通常１２年前後のサイクルになります。
工事金額としては、マンションの規模にもよりますが、数千万円から数億円を要します。

確かに長期修繕計画では現時点での予想ですが、いざその場になって管理組合の資金がないとなれば、全戸から工事資金の供給を受けなければなりません。
１戸あたり数百万円になってしまう場合もあります。
全戸が「はいそうですか」といって管理組合には納められません。

そこで、事前に想定した工事費用にあわせて、その工事費用を全戸に割り振って毎月積み立てるのです。
これが修繕積立金の意味です。

従って、管理組合として支払った金額を全戸に割り振るのではなく、これから実施する多額の資金を要する大規模修繕工事に備えて月々積み立てる、ということですね。
当然、何年後に大規模修繕工事の実施を想定するのかによってこの金額は変わることになるのですが。

で、修繕積立金の改定にあたっては、現在の管理組合が有するこれまでに積み立ててきた修繕積立金総額と、想定する大規模修繕工事の概算金額、いつ実施を予定するかを検討し、「現状のままでは資金不足に陥る」と管理組合の総会で判断したため値上げになった、ということだと思います。

説明が長くなりました。
申し訳ありません。

お礼

大変わかりやすい丁寧な説明ありがとうございました。

補足

築40年近くの中古マンションで4階建て横6世帯x8棟=192世帯です。

わたしの部屋の大きさは41m2です。

管理費は5000+250
修繕積立は14500+500
地代は　3200
月23450円です。

合計金額は妥当でしょうか？

修繕計画は全棟の塗装、ベランダと屋上の防水など今年に実施予定です。

回答No.5

saltmax

＞40平米で14500円ですから少々私の家は高めですね。

国土交通省の
修繕積立金のガイドラインに金額の目安の計算例があります。５ページから
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf
戸数が少ない場合や総面積が小さいと高めになります。
40平米で月362円／平米は高めですね。機械式駐車場でもあるんですか？
でも4500円（月113円／平米）ということはないでしょう。
修繕積立金が安いというのは
必要になったときに、それで賄えなければ区分所有者に相応の負担を求めるということなので
管理組合の議決が紛糾すればにっちもさっちもいかなくなります。
それで資産価値が低く見られるということです。
どっちにしろ管理組合で試算して決めることなので
30年分賄える金額を積み立てしないと後々苦労するでしょう。
また、修繕積立金は共用部の為の積み立てですが
30年以上も経てば専用部分の配管等も傷んでくるので
専用部にも相応の金額を用意していないといけませんね。

お礼

皆さんの説明のお陰で修繕積立金というものを理解出来ました。
ありがとうございました。

補足

築40年近くの中古マンションで41m2です。
管理費が5000+250
修繕積立が14500+500
地代が　3200
で月23450です。
まあまあそんなに合計金額はそんなに高くはないかと。

回答No.4

merciusako

分譲マンションは、通常12年前後のサイクルで大規模修繕工事を実施します。
防水工事、外壁補修、塗装工事など多岐に渡ります。

この工事費総額をそのマンションの購入者全員の面積割にし、月額にしたものが修繕積立金です。

この工事費総額の概算は、そのマンションの建築会社が積算する場合もありますし、専門業者に積算させる場合もあります。

ここで算出された各戸の修繕積立金が、不動産販売会社に伝えられるのです。

新築分譲マンションの場合は、この金額がパンフレットなどに掲載されるのですが、この時点ではこの金額は決定ではありません。

新築マンションの場合、ある程度購入者が揃った段階で、管理組合の設立総会が開催されます。
管理組合はそのマンションの購入者（所有者）全員で組織されます。
この設立総会で、管理会社から管理の方針や業務が説明され、それに伴う金額の説明もされます。
この説明を受けて、購入者の多くがそれを認めてはじめてその金額が決定となるのです。
つまり、この金額は管理組合によって決める、ということですね。

管理組合の設立総会前に、仮の修繕積立金を変更する場合、当初の積算に誤りがあったか、不動産販売会社が敢えて低い金額を提示しておいて、そのマンションを売りやすくしたか、です。

いずれにしても、契約解除、違約金請求はできます。

中古分譲マンションの場合は、すでに管理組合は存在します。
先に述べたように修繕積立金の金額は、マンション管理組合の総会で変更することは可能ですから、仮のその住戸の販売期間中に管理組合の総会があり、そこで修繕積立金の変更が決まったのであれば、どうしようもありません。

契約時では、4,500円であったものが、その後の総会で14,500円になったとしても、その事実を不動産販売業者があなたに伝えただけであれば、なんら違法でも何でもないことになります。

入居してすぐ管理組合の総会があり、そこで修繕積立金の値上げが決まっても「契約時と話が違う」とは言えないのです。

中古分譲マンションの場合、現状では、手付金放棄で契約解除できます。
また、裁判においてはあなたの主張は認められません。

お礼

実に丁寧なコメントありがとうございます。

補足

修繕積立金とは
積立というよりも修繕に支払った金額を戸数と月と12年で割ったものですか？

回答No.3

中京区 桑原町（@l4330）

>修繕積み立て金4500円での契約です。
なにか勘違いしてるでしょ

#1にも書いた様に修繕積み立て金は管理組合が決めるものです
だから、不動産売買の契約には含まれません
修繕積み立て金の決定に不動産会社は一切関知しません

お礼

ありがとうございます。

回答No.2

saltmax

その不動産屋と解約で争えばいいのではないですか。
訴えるのは自由です。
新築か中古か、その不動産屋も販売元か仲介かわかりませんけど
15階建て未満の建物で
修繕積立金の目安は専用部の平米あたり月200円程度ですから
60平米程度の物件で月12,000円くらいになります。
修繕積立金の不足している物件は資産価値が低く見られます。

お礼

ありがとうございます。

補足

40平米で14500円ですから少々私の家は高めですね。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330）

マンションの管理組合での積立金変更の決議はいつされたのですか？
積立金額の変更を決議するのは管理組合です、決議されたら住人は従うしか有りません
もし、不動産屋が連絡を忘れてたのなら、売買契約の破棄しか選択肢は無いですね
金額変更の決議を知って、速やかに貴方に連絡したなら、不動産屋に何も問題は無い

お礼

ありがとうございます。

補足

契約は10月5日ごろで修繕積み立て金4500円での契約です。
連絡は本日10月13日にきました。