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マンション管理組合の実態と疑問について
- マンション管理組合について築約30年、40戸程の中古分譲マンションの1戸を購入したが、理事長や役員の留任があり、結束が固い感じがする。
- 入居者全員での定期的な清掃があり、欠席すると罰金があるが、そのお金は花見に使われている。
- 新入居者の情報や水道代などの経費の計算方法に疑問を感じており、周囲の人たちとの付き合い方も疑念を抱いている。
- sanikazu
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- 中古住宅・マンション
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sanikazuさん こんばんは 補足説明ありがとうございました。 貴マンションは、自主管理マンションと思われます。 自主管理とは、マンション管理委託会社と契約せず マンションの居住者で力を合わせ、マンションの運営を することです。 小規模マンションでは、自主管理しているマンションを よく聞きます。 そうしないと、マンションの維持管理にかかる費用が 現在の管理費収入では賄いきれなく、管理費の値上げにつながります。 また、管理会社も小規模だとメリットが少なく管理委託を受けることに 二の足を踏むことがあります。 まず、第１の疑問から 役員活動費 年９７万円 役員５名で均等に割ると一人当たり月額で約１万６千円 決して高くないです。 よく頑張ってるなと思います。 管理会社に委託したらこんな金額ではすみませんよ。 次にエレベータの保守料 年額３８万円 毎月１回点検として月額約３万２千円 たぶんＰＯＧ点検でしょう。 ＦＭではメーカーサービスで、最低でも４万円ほどかかりますよ。 昇降機専業サービス会社が実施していると思われます。 これも安いと思います。 ＰＯＧ点検：通常の消耗部品交換、オイル注油、グリスアップ等 ＦＭ点検 ：メンテナンス会社が寿命部品の計画交換 大きいものだとメインロープの交換 清掃費用について 年額４７万円 年５２週ｘ２回で １回の清掃費 約４千５００円 清掃時間にもよりますが、これはちょっと高目かな？ 地域にシルバーセンターがあれば安くなるのですが。 私の住んでいるマンションも２８年間シルバーセンターに 清掃委託していました。 水道料金の振込について 水道メータの親メータ（市所有）の検針は所管の市町村が実施。 費用は一括して管理組合から支払い。 各戸に設置されている子メータは役員さんが検針して使用量から 各戸の費用を算出。 この使用料の振込先が市町村の水道機関ではなく マンション管理組合でしょう？ そうであれば、振込ではなく、自動引き落としが できると思います。 支払先等の明示、領収書について 通常総会の議案書には添付しません。 別に領収書綴りがあると思います。 理事長に申し入れすれば見せてくれるはずです。 ２ヶ月に１回の居住者さんによる清掃について 週２回の清掃で目の届かないところの清掃をみんなで実施する。 自主管理マンションであれば、それも仕方ないですね。 その分、管理費が安くなっているはずですから。 新入居者のプライベートな情報まで他の皆さんに漏らすのは 良くないと思います。 理事長さんは居住者間の親睦を深めるために良かれと思っているのでは？ これは改めてほしいですね。 また、欠席の罰則金ですが、自主管理マンションでは仕方のない事だと 思います。 管理費を高くすれば、掃除も罰則金も不要なのですが 年金生活者も増え、難しいところでしょう。 理事会は、持ち回りで運営する方がいいと思います。 そうすれば、理事さんの苦労もわかると思います。
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- inon
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他の方へのお礼等見せていただいていて、ほんとにだめだめな管理組合ですね。大体から自主管理であっても役員への報酬はどうあるべきかは難しい問題です。役員報酬がある管理組合は基本とても少ないのが現状です。私は理事長、理事、修繕委員長経験者ですが、役員の働きはボランティアが基本です。 又、清掃などは二ヶ月に１回なんてほとんどスラム化していませんか、うちは管理会社を入れていますが、清掃は日曜を除く毎日です。 そんなに、管理費が足りないなら別ですが館内清掃などは外注した方が良いでしょう又、管理会社は入れる方にした方が現在の利権の温床になっていそうな理事会を刷新できそうです。 ともかく、情報を集め、仲間を増やして管理組合の改革を起こしてください。とんでもない事がいろいろ出てこないことを祈ります。
お礼
清掃は外注で週２回入っていますし、大規模修繕から年数が浅いので、築年数の割にはきれいです。先日は入居者で各階の壁や床の清掃を行い、炎天下の中、長時間で少し年配の方は具合が悪くなるほど。管理費が多少値上がりしてもいいから勘弁してほしい、と思っているみたいでした。理事長や会計さん達役員は監視状態で、まだ終わらないうちにビールを飲みだしたので驚きました。同じ入居者の一員として腰入れて清掃すべきでは？？自主管理型マンションの聞き込みをたくさんして、感謝すべき点・改善すべき点を調べていきます。回答ありがとうございました！
- ゆのじ（@u-jk49）
- ベストアンサー率30% (1233/4073)
率直に申し上げます。 様々なご意見がありますが、全て、鵜呑みにすると貴方は大変な目に合いますよ。 真面目な見解、ひとつもありません。おそらく、全て理事長未経験者の無責任発言です。こういう人たちが居るから、多くのマンションのスラム化が始まります。 まず、「管理規約変更」は、全区分所有者(管理組合員)の3/4以上の賛成票が必要であると、法的に決まっている。総会出席者の半数で決定(承認)となる「普通決議」と3/4以上の賛成を要する「特別決議」は大きく違う。規約変更を思い付くこと自体が、無責任発言の極み。最初に買った人の気持ちを考えれば、ルール(居住者法律)変更に当たる規約変更など出来ない。 最大のポイントは、貴方も、これまでの回答者も、マンション管理を全く知らないという事。 で、次は、管理経費の妥当性の問題。例えばの話。常勤(日中のみ)の「管理人」がひとり居て、月額管理委託料は、50万円以下とする。そういう管理会社が全国的な平均値かと思う。いや、最安値だと思う。 しかし、常勤管理員が居ないという事での管理会社委託なら、たとえば、有り得ない額だが、一人分の人件費を差し引いて、月額20万円で引き受けてくれる管理会社があったとする。この数字、ご記憶ください。そうすると、最低限、委託管理の場合の出費は、12ヶ月を掛けて年間240万円。 で、貴方のマンションは管理会社不在の「自主管理」マンションなのですよ。貴方も承知していないが、貴方のマンションは、間違いなく、「自主管理」なのです。 で、その中での経費、全5名の人件費が年間97万円。この額が、民間の管理会社に最低限のものを委託した場合の金額の半額以下。日常清掃費、エレベーター保守料、設備修繕費なども妥当というより、貴方のマンションの場合、極めて安くなっている。これ以上、安価には成り得ない。本当にやっているのか疑われるレベルの安さなんです。 だからね、今の自主管理の役員が怒って全員下りちゃったら、他に、マンション管理のノウハウを持っている人は居ないのだから、委託管理会社を探さないといけなくなる。自主管理を止めて、委託管理にせざるを得なくなる。そうなると、まず、清掃代、エレベーター保守費、従前工事費など、いまの倍額になるのは間違いない。 しかも、小さな古いマンションでは、委託管理を引き受けてくれる管理会社を探すのも大変なことで、多分、月額最低額として、どんなに頑張って貰っても、50万円前後という見積になると思われ、それを支払い続けるには、管理費と修繕積立金の値上げも必要になる。 そういうことにならないで済んでいるのは、現行役員に人件費として年額97万円の支払いがあるから。 貴方や回答者は大変な勘違いをしている。そういうことを理解せずに、総会などで、馬鹿な発言をする人は罵倒されなければならない。罵倒されたことに対して、文句があるのなら、裁判所に提訴すれば良い。その提訴は必ず負けると決まっている。 嘘ではない。ここに書かれたことが真実であると思わなければ、貴方は救われない。 まずは、無料で見積を出してくれるサイトもあるので、いちど、管理会社に委託した場合の月額(定額制)管理料というものを調べると良い。現状に比して、とんでもない高額になることが分かれば、役員人件費をとやかく言っている場合でないと分かる。清掃費とか、エレベーター保守料金がどれくらいに設定されているのかも、調べれば分かる。素人が考える額より、かなり割高であることも承知出来る。公的機関に、検査点検事項の報告書提出など、きちんと法に従ってやろうとすると、建物とか、設備関係の検査料も、嘘みたいな額になることも知ってください。 そういう勉強をしてからものを言いましょうよ。
お礼
細かく教えていただきありがとうございました。自分の無知ぶりを痛感していたので、手始めに不動産業と長年管理会社の社員をしている友人に連絡を取り、週末色々話を聞くようにしました。当初から、何も知らないまま総会で旗揚げしようなどとは思っていませんでした。じっくり調べて勉強したり、意見の収集をはかるつもりです。そこまで馬鹿ではないです。内装工事中に所有者の許可なく家の中に出入りして業者に指図したり、新しく入居したお宅について集会時に「○○号の○○さんのお宅は女所帯の報告を受けたのに男が出入りしている」とさらしものにする発言があったりと、理事長に対しての信頼がマイナススタートしたので不安が募って疑問が湧いたいきさつもあります。貴重な意見をいただきました。ただ、無知な私の事をシビアに言われるのは受け止めますが、回答してくださった方々の事を罵倒されるのは引っかかりました。みなさんは親切心を持って回答してくださったと信じていますので。
- 大黒 太郎（@daikoku99）
- ベストアンサー率40% (10/25)
異常なマンションと思いますがよくある事例だと思います。 理事長はリタイヤー組ですか。 とすれば組合を私物化することが生き甲斐であり自分のしていることが全てただしいと信じて居るのでしょう。 恐らく監事も理事長一派でしょう。 改善しようと立ち上がると村八分にされる。 じんわり仲間つくりができれば良いのですが総会の場でベテランと戦うのも大変です。 1／5総会を考えましたか。 金銭に関わる問題は多くの組合員の関心を呼びますからそこに焦点を当てて署名者を集める。 40戸ですから8名の賛同者を集めれば臨時総会開催が要求できます。 ただし議長をベテランに渡してはなりません。 これをうまくこなすマンション管理士が横浜に居ますので探して下さい。 井のつく方です。 組合は権力闘争の場ですと教えられました。 権力を奪うには力もしくは知力が必要です。 会計では不正行為を感じますので裁判所に管理者解任請求もできるのではないですか。 これが認められると全てがひっくり返るかも。 私は大手の管理会社とそれをサポートしている元理事長一派と戦って居ます。 理事長になり改革に取り組みましたが一派に妨害され目標を達することができませんでした。 管理会社からお金が出ているのだろうと思っています。 総会には元理事長始め決まった人が出てきて管理会社に批判的な人、改善提案をする人を攻撃します。 最近ではまともな組合員が総会に出てこなくなりましたし議決権行使率も60%を切り出しました。 管理会社や理事会に不満を持って居た人々数名が引っ越してしまいました。 そうなってしまったマンションは管理会社の思う壺であり救い様がありません。 管理会社のドル箱です。 ご健闘を祈ります。 とりとめのない回答をお許しください。
お礼
おっしゃる通り、理事長はリタイア世代で、工務店をしていたようです。まるで自分の所有マンションのノリです。集合住宅はどこでも大なり小なり問題を抱えているのでしょうね。自分の無知加減をしみじみ感じ、反省しています。知識を蓄え、プロの方にも尋ねながら、同一意見の収集に励んで行きます。大変勉強になりました。回答してくださり、本当にありがとうございます。
- inon
- ベストアンサー率20% (773/3794)
自主管理なんでしょうね。 とりあえず、３０年間理事が替わっていないなんてとんでもない話です。 うちのマンションは築３７年ですが、最初の１０年くらいは同じ理事長で管理費と修繕積立金の明細が残っていません。その頃は私はいなかったのですが、好き勝手やっていたらしいです。（町内会の寄付もあたかも自分で出したように装って管理費から出していたらしいです） 同じ人が長く役員をやると必ず、腐敗が始まります。貴方のマンションの理事がそうだとは決めつけませんが、そう思われないようにも、理事というのは1年から２年で変わるようなシステムを作るのです。それをしていない時点でいろいろ疑われても仕方ないのです。 とりあえず、貴方に賛同する方を集めて、マンションコンサルなどに手伝ってもらって現状を変えてください。私も入居時はいろいろ動いてマンションを民主的な物に少し変えましたよ。
お礼
回答ありがとうございます。総会で以前、運営について異をとなえる方がいて意見を言ったら、理事長達からキレられ大変だったと入居者の方から聞きました。賃貸で貸しているお宅も多いみたいで、そういうお宅は「私たちは意見言えないから・・」と清掃等の負担に困っているみたいでした 。
- maikuro3
- ベストアンサー率44% (72/162)
確認したいのですが、自主管理のマンションでしょうか？ それとも管理会社に委託していますか？ それにより、役員手当が妥当かどうか判断できます。 補足をよろしくお願いします。
補足
メールありがとうございます。「自主管理」に該当するかどうかわかりませんが、管理人さんの常駐は無く収支決算書によると週２回の日常（定期）清掃費として４７万円の計上やエレベーター点検費３８万、設備修繕費１０２万円などがありました。支払先や明細は一切記入がなく不明です。判断材料になりますか？
私は一軒家で管理組合については無知なのですが、過去、友人が同じようなことでブツブツしていたのを思い出して、参考の為に回答も拝読しました。同意見に支持するをぽちっとしたのですが、補足の意味で書き添えさせて頂きます。 > 周囲は長年過ごしているので気にならないみたいです。 ということは、２／３以上のも入居者をまとめるのはそう簡単ではないと思われます。私の友人も引っ越しで入れ替わり、新入居者が増えるまでは村八分状態でした。 幸いにも友人には子供が５人いて、子供達が無邪気に挨拶してなつくので可愛がられていたので、村八分や苛めに耐えられたことが大きかったのですが、sanikazu さんは平気でしょうか？ 築３０年でどの位の家族が入れ替わっているか分かりませんが、誰もが入居の際に疑問に思われたでしょうし、それでも変えられていないということは、本当の意味で良い近所付き合いにはなっていないと思うのです。 心中では変えたくても、今更波風立てて面倒なことを押し付けられるのが嫌という気持ちの人もいるでしょうし、一人で背負わないように、まず議題として出して様子見からしてみるのがいいと思いますよ。 スタートしたら、独善的になりがちなのも人情というものです。ブレーキをかけながら民主管理にしていけますように。
お礼
メッセージありがとうございます。そうなんです！近所の方の様子が分からず、確執を極力避けた形でどう行動すべきか。。と考え中でした。昨日清掃だったので、入居の歴史が浅い方数名とこっそり話をしたら、やはり同じ考えでした。機会を見つけ水面下で同志を募り、変革に向けて力をつけていきたいと思いました。お気遣いに感謝です。ありがとうございました。
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
そのマンションは大規模なマンションではなさそうです。 sanikazuさんは、年1回は必ずある総会に出席していますか ? 又は、管理規約や議事録を閲覧していますか ? 管理規約は、そのマンションの法律と言うべき約束ごとです。 それをsanikazuさん達で変更すべきです。 sanikazuさんと同様な考えの者を募り管理規約を変更して下さい。 第一には、理事長以下役員の総入れ替えです。 引き続き役員報酬の改正です。 それで新しいマンション形式にすべきです。 過半数の賛成でできますから。
お礼
回答ありがとうございました。入居してまだ日が浅く、入居者をよく知りませんが、規約の確認等行いながら総会に向け、周囲への働きかけを行っていきます。心が軽くなりました！！
- nerimaok
- ベストアンサー率34% (1125/3221)
他の点はともかく人件費だけは異常・・・ 一戸当たり2万以上の支払いになってるって事ですよねぇ。 築年数では同等、戸数が倍程度のマンションに居た時にもそんな費用は見たこと無いし、 最近のマンションだと確実に交代制だし管理規約も原始規約がベースだから、そんな変な事態にはならない。
お礼
回答ありがとうございました！やっぱり人件費は払い過ぎですよね。総会の時に勇気をもって聞いてみたいと思います。感謝です！！
お礼
大変わかりやすい説明で納得できました。理事長方が固定で牛耳って、意見を出してもキレて話にならない、という入居者や清掃に出ても実際はマンションの周辺の一般道路の草むしりなので、出ている方の不満の声を耳にしていました。運営状態は悪くないようなので、「風通しを良く、みんなで管理」をするためには理事は持ち回りがいいかもしれませんね。参考になりました。ありがとうございました！