分譲マンションの駐車場

質問

今月末に中古の分譲マンションを引渡予定です。
敷地内駐車場を借りれるか借りれないかで揉めております。
アドバイス宜しくお願いします。

全戸数：20戸
駐車場台数：18台
駐車場契約台数：16台（16戸の方が駐車場を契約されています。）
駐車場空台数：2台（1．55ｍ未満）

敷地内駐車場をお借りする予定でおりました。

当方ワンボックス車でも入れる事ができる駐車場が必要な為に
契約前に仲介業者、売主様に確認した所、売主様の現在借りられている
駐車場がワンボックス車でも入れるとの事でした。

駐車場の権利は譲渡できない事は当然理解しており
管理規約には1台目の方が優先して借りる事ができる旨の記載が
ある事も理解しておりました。
ですので当方としては今駐車場を現在借りていない4人（最大）の方との
抽選になるとの認識でおりました。
※仲介業者、売主様にも確認済み。

所が、仲介業者が管理組合の理事長にその旨を伝えたところ、
・空き駐車場は現入居者（20戸）から優先して募集をかける
・当方は抽選にすら参加できない
・現入居者から申込がない場合に限り当方が借りる事ができる。
・規約には載ってないが慣例である。
との回答を受けました。

当初の話と全く違う方向に向い大変困惑しております。
そこで皆様にご質問させて頂きます。

管理規約と管理組合の慣例？ではどちらが優先されるのでしょうか？

入居前から管理組合ともめたくないですし、
ただ駐車場も借りれるのなら借りたいとの気持ちもあり
どの様な対応をすればいいのか困っております。

長文で申し訳ありませんが、アドバイス宜しくお願いします。

回答No.1

nebura71 · ベストアンサー

こんにちは。大変ですね。

　管理規約と慣例では、当然ながら規約の内容の方が優先です。
　ですが、規約に具体的に掲載されていない手続き面について慣例で決まっているということは多いです。本件はこの場合かと存じます。

　私からのアドバイスはただ一つ。「強気で管理組合と交渉すべし」です。
　もめたくないのはわかりますが、現入居者の身からの申込みを受けて新入居者からは受け付けないという管理会社（があるんですよね？）の姿勢が公平とは言えません。差別すべき合理的理由を欠きます。
　真摯に交渉すれば、抽選の中に位は入れてもらえると思いますよ。でなければ訴訟を起こせば勝てるとは思いますが・・・管理組合といきなり訴訟というのもどうかと。

お礼

おかげさまで、敷地内駐車場を確保することが出来ました。

管理組合、理事長様と話し合いをした結果、当方の主張が認められ抽選に参加させてもらえました。

ご回答有難うございました。

回答No.6

noname#119854

購入時から抽選にもれていて、他の場所に駐車代金を支払っていた私から考えれば、購入即抽選に参加、当選で貴方が便利なマンションない駐車場を使用するのを良い気分では見れないと思います。
もっとひどいのは駐車場の空くのを待っていて他に借りている人を省みないで駐車場の権利の承継つけて売る人もいました。
　管理組合でこのことを話し合い、順番を待った人から、空きを使用するできるように管理規約に加筆したことがあります。無理をして権利を主張すれば住みにくくなると思うのですけどね。2台のうち希望者がいなければ使用できるのですから、ここは引き下がるほうが良いのでないでしょうか。購入したからと権利を主張してしまえば、住みにくくなると思うのです。マンションの敷地内に駐車場が使用できないで買い物など重い荷物などを駐車場から運んでいた方からもうらみに思われることもあるかもしれません。長いことあいたら抽選を待っていた人もいるのでないでしょうか。全戸数：２０戸なら特に誰が後来て得したかも全員が知ることになります。先に住んでいる人が、全部が全部といいませんが良い気分で貴方を見ないでしょうね。むしろ購入前からこのようなことで困惑するようなら共同住宅のようなマンションは購入しないほうが良いと思うのです。（戸建にしたら）
　月に３回くらいきり上京しない東京のマンションも駐車場つきですが
空きが出れば抽選です。この抽選は購入してすぐの方は参加できません。管理規約にありませんがマンション購入しても他に駐車場を借りていて、空き待ちしているマンションの購入者が優先して抽選をしてるようです。もちろん管理規約にはありませんが、不満を言う人もいないようですよ。私は他のマンション来客用に留守の時、マンションのコン今シェルジュに伝えてあるので利用してもらっっています。（車の置き場には皆さん苦労してることは確かなので。）もちろん使用料金は私が支払っていますが、来客があり車を置かれるかたから駐車代金はいただいて下りませんし、誰が置いたかも聞きません。気持ちよく過ごす為にもう一度マンションの購入を考えてみたらいいように感じました。

回答No.5

doctorelevens

＞当方もおっしゃる通りの見解を持ちまして
＞引渡を11月初旬に伸ばしてもらい（売主様にも協力頂き）区分所有者となれば
＞抽選に参加できると思っておったのですが
＞管理組合の見解では区分所有者になっても
＞現入居者が優先されるとの回答だったので困っておる次第です。

なぜ困っておられるのかが理解出来ません。

（あなたと同じであるはずの）私の見解では、
あなたが権利を得「チャンス（＝駐車場の空き）」があれば、その抽選なり順番なりに参加出来る
訳です。
4番の方の回答にも有る通り、あなた以前に入居した人を尊重する必要はありますが。
どうしてそれで困るのでしょうか？
きちんと順番を待って列に入れてもらう事で良いのではないか、と考えます。
既に居住している人たちから見たら「常に同列で同じチャンスを」という方が困惑します。

補足

ご回答ありがとうございます。

説明不足で申し訳ございません。
このマンションの駐車場管理規約には順番待ちという規定は無く
1台も借りられていない方が最優先に借りる権利があるとの記載があります。
そして、現在1台も借りられてない方が4人いらっしゃいます。

当方が求めているのは、当方が区分所有者となった際には1台も借りていない1人として抽選に参加させてもらいたい事ですが
今の所、抽選にも参加できないと言われております。
順番待ちという規定がないのにもかかわらずです。

その上、既に1台以上借りられている全員の入居者にも募集をかけ、誰も希望が無かった時に初めて当方にチャンスが廻ってくるとの事なのです。

もちろん、現在の入居者を優先させたいという管理組合の意向も十分理解できますが
当方は、契約前から何度も確認を重ね、規約も確認し、管理組合にも確認し、
当方も抽選に参加できると思い契約したのですが
決済を前にしてこれが慣例だからと断られる
その理由が理解できないでいます。

回答No.4

no009

＞現入居者が優先されるとの回答だったので困っておる次第です。
新築物件では抽選です。惜しくも洩れた人には、空きが出たときの順番が決まります。（戸数より駐車台数が少ない場合）その時より待っている人がいるかも分かりません。新しく入った人はその順番に並ぶのが当然です。
どこのマンションでも同じ慣例です。

＞どの様な対応をすればいいのか困っております。
順序良く並ぶしかありません。

回答No.3

doctorelevens

質問から読み取れるのは、以下の通り。
・10月末まではあなたは入居者ではない
・今日現在、入居者済みの人のみが駐車場の割り当てに参加可能
・従って、あなたに割り当てに参加する権利が発生するのは、11月1日以降
なのでは？

であるならば、「11月1日以降に空きがあれば割り当てに参加する権利がある」
ということで良しとすれば問題は起きないでしょう。

質問文の前段中にも、
「引渡し前の10月中に駐車場の割り当てを受ける権利を契約書に明示した」
という記述がありません。

「居住者が駐車場の賃借権を行使出来るのは、引渡し完了後」
というのは相応の合理性があると思います。

補足

ご回答ありがとうございます。

当方もおっしゃる通りの見解を持ちまして
引渡を11月初旬に伸ばしてもらい（売主様にも協力頂き）区分所有者となれば
抽選に参加できると思っておったのですが

管理組合の見解では区分所有者になっても
現入居者が優先されるとの回答だったので困っておる次第です。

回答No.2

nebura71

＃１です。すいません、補足です。

　現入居者と新入居者とを差別すべき合理的理由を欠く、と申し上げましたが、一部訂正です。
　もしも、現入居者の人が前々から駐車場の賃貸を申し込んでいて長いこと「待ち」の状態であったのなら、合理的理由が出てきます。要するに「申込みの早い者勝ち」ということです。

　ですが、本件の場合、新たに使用者を募るに当たってその対象者にもならないということですから、それは不合理であると思うのです。