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マンション売買契約が遅延して手付け金の問題も発生！
- 転勤のため、以前住んでいたマンションを売りに出してから１年が経過。
- 最初に専任でお願いしていた不動産会社から購入の申し込みがあり、手付け金もいただいたものの、売買契約が８月末になるとの連絡。
- 他の不動産会社との契約を既に切ってしまっており、引き続き売買活動を続けることができず、損失を被る可能性もある。
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質問者が選んだベストアンサー
仲介業者の担当者が売却の流れについて、説明不足だったかもしれませんね。 通常、業者が個人の仲介物件を取扱いする場合、手付金を仲介業者が預かる事はありません。（厳密に違法ではありませんが） 売買契約時に手付金を買主から直接受領し、残金を決済・引渡し時に受領します。 買手が購入申し込みがあって、買付証明などを差し入れていても、それ自体には法的に有効ではないとされています。 基本的には最終決済・引渡し日を両者で合意して売買契約に締結されたとき（もしくはその合意により客観的に見て引っ越し先の確定や資金の支払いの約定など、合理的に契約が成立しているとみなされる場合）に契約に法的効力が生じます。 今回の場合、買手が購入申込みをしたもののの、売買契約を延期したいということですが、よくあるケースです。ローンの残債があり、物件に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消のため融資した金融機関との調整が必要ですし、購入申込みの時点では法的拘束力がありませんので、なんらかの事情で引渡し日を延期してほしいということもあります。 もしかすると、売買契約＝引渡し・全額決済とお考えではありませんか。もちろんそういったケースもありますが、個人の売買の場合には、売買契約締結から決済・引渡しまで１～３か月程度は、普通です。 さて、今回の仲介業者の責任ですが、単に購入申し込みがあった、買付証明があったというだけでは責任は問えません。 先に書いたように、仲介業者が確定的に「その合意により客観的に見て引っ越し先の確定や資金の支払いの約定など、合理的に契約が成立しているとみなされる場合」とあなたに告げて経済的損失があれば、損害賠償請求ができるでしょうが、文面を見る限り難しいと思います。 不動産業者は仲介業です。売手・買手の仲立ちをして調整するのが仕事ですので。 ---------------------------------------- 正直いって、１年たってやっと購入申し込みがあったのですから、これを逃すともっと時間かかるかもしれませんよ。時間が経過すれば築年数も低下しますから当然物件価値もさがります。 あなたの希望する価格が高値だったのか、業者がアドバイスしても価格調整を渋ったのか、人気がない物件だったのか、わかりませんが、不動産業者の担当者も人間です。 専任媒介切られて、一般媒介になったにもかかわらず買手を見つけて、責任を追及したら、もうその地域であなたはやっかいな客リスト入りです。最低限のことしかやってくれなくなります。 業者より。
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- kamaryu
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契約もせず、手付金も払わないというなら申込は受領するが売買活動は続けると言えば宜しいと思います。 売却物件に残債が有るのは普通の事ですし、契約を8月にする意味が解りません。 契約日が確定するまでは、申込人にとらわれる必要はありません。
- lock_on
- ベストアンサー率54% (64/117)
http://allabout.co.jp/gm/gc/25638/ わけのわからない回答がついたようですが上記を読んでよく理解したうえで行動してください。
お礼
ありがとうございます。 マンション売買について勉強します。
一つ忠告します。 業者への手付金というのは仲介手数料の一部を払ったと言うこと。 それから、アナタへの手付金は解約手付ということです。 つまり、買い手が手付を支払うのは仮契約ということです。 買い手は手付金を手放して契約を放棄できるし、売り手は手付金の二倍額を払って 次の人と契約できます。 つまり、引き渡し＝手付の支払いではなく 所有権の移転も含んだ契約が売買契約なのです。 損害は出てないので責任は問えません。それにアナタが契約を解いたのですから。 本契約はまだずっと後ですので。
- lock_on
- ベストアンサー率54% (64/117)
１です。 いろいろ不審な点があるので追回答しておきます。 手付金を貰ったというのはウソですね。仮に貰っても返すように言われて返したのかもしれませんが。そもそも契約していないので手付金が動くはずはないです。 また残債があるから・・もおかしい。１で回答した通り売主はもらった残金で残債を返済し、抵当権の抹消と所有権の移転が同時に行われますから。そんなことは業者は百も承知ですからそれを買主に説明できないはずはないです。 以上から推測します。 買主の態度が後ろ向きに変わったのです。しかし業者は売主を捕まえておきたいので契約が延びたと方便を言っています。 売主である質問者は何にも拘束されていないのですからすぐにでも販売を再開するべきです。不動産業者は掃いて捨てるほどいるのですから。
たぶん、誤解があるのでしょうね。不動産会社の説明下手か、あなたの理解不足か、あるいは両方か。 「手付け金もいただいたので」、「手付金をすぐにこちらに払うことはできない」・・・不動産会社が手付金を受け取っていて、あなたに渡さないということはないです。 ＞こちらとしては、すぐにでも売買契約を行えると思っており これはあなたの早合点でしょう。だまされたではなく、事実はあなたが売買の流れを理解できていないという事だと思いますよ。 売りだしてから１年経っても売れないならば、売るのは難しい物件だということです。現実的にはもっと早く買ってくれる人が現れる可能性は限りなく低いです。 マンションという高額な取引をするのですから、もっとちゃんと調べて理解して取り組まないと後悔することになるかもしれませんよ。
お礼
丁寧なご回答ありがとうございます。 「手付け金」を渡してもらえなくなったと言われたのは事実です。 確かに、売買の流れを理解していなかったこちらにも落ち度はあると思います。
- lock_on
- ベストアンサー率54% (64/117)
手付金とは契約締結時に払うものです。よって契約をしていないのに手付金を先方が払うことはありません。 おそらく払われたのは「購入申込金」と呼ばれるもので優先的な「交渉権」を確保する種類のお金だったのでないでしょうか。それにしても３ヶ月も先まで契約を伸ばせる性質のお金ではありません。また単に買主からの一方的な申し入れに過ぎないので売主が受諾しない限り拘束されるものでもありません。 一応おさらいをしておきます。 (購入申込＋購入申込金) → 売買契約＋手付金 → 残金決済＋所有権移転 （ ）部分はない場合も多いです このように売買契約は１度限りです。人によっては手付金を払うときを「仮契約」残金を払うときを「本契約」という場合もありますが、コレは通常は間違いです。質問者の場合はどうでしょうか？ また「残債があるから契約できない」というのもおかしいです。残債は残金を貰うと同時にそれを金融機関に返済し、抵当権等を抹消してもらいます。契約時に残債があるのはおかしなことでありません。 ※それとも残債があるのは買主のほう？？それなら理解できます。 質問内容から推測すると質問者自身が不動産取引に不案内なところに不動産業者が付け込んで不利な取り扱いをしているようです。 以上のように誠意に欠ける業者のようですから縁を切る方がいいです。金銭的な損失はわかりませんが、別の業者にさらに高く売ってもらうように活動したほうが生産的と思います。
お礼
丁寧なご回答ありがとうございます。 業者は、確かに「手付け金」という言葉を使っていました。 また、そのお金はこちらに入るお金なので、現時点で手数料の半分が必要だが、そこから差し引くと言っていました。 また、残債はこちらの問題で、残債があるからその「手付け金」を渡せなくなったと後から言ってきたのです。 残債の話ははじめから伝えていたのに、です。 （残債については、引き渡し時に清算するつもりにしています。） 話がころころ変わる担当者には不信感でいっぱいですが、今更別の業者に頼むのは経済的に難しい状況です。
お礼
丁寧なご回答ありがとうございました。 私達が業者に不信感を持っているのは、購入申し込みがあった時点で、契約日に関してなんの報告もなかったこと。 こちらも慣れていなかったために確認しなかったのですが、すぐに契約できる口ぶりだったために、その他の不動産会社に断りの連絡をいれてしまいました。 また、印鑑証明書、登記簿のコピーを用意しておくように言われて用意していた矢先にいきなり契約日が３ヶ月も先だという連絡（なんの相談もなしに）。 というように誠意が全く感じられないことです。 また、確かに「手付け金」を受け取ったからお渡しします、と言っていたにも関わらず、詳しい説明もないまま、渡すことができなくなったという連絡がこれまた急にある等、こちらが素人なのをいいことに翻弄されている感が否めません。 ちなみに、業者が売れるから大丈夫だといった金額から、最終的にはだいぶ下げました。