土地の価格について

質問

土地の価格について教えてください。
現在所有している土地の隣地を購入したいと思っています。
その隣地は、現在は使用されていない畑で
南向き・角地ではありますが
上水道および排水口はありません。
母屋までの上水道は広い道から自費で引いてきているものであり
うちがここに家を建てる場合は
そこから枝分かれさせればすむ話ですが
他の方が上水道をひくとなると同じように
広い道から引いてこなければなりませんし
排水もうちの畑を横切ることになります。
というわけで
そもそもうちにしか売れない土地ではあります。
知り合いの不動産屋から
公示価格の１，５倍が上限だろうと聞いていたので
８００万くらいを考えていました。
ところが、先日９５０万と言われ
「もう少し安くならないか」と聞いたところ
いきなり９００万まで下がりました。
（この時点でかなり不信感あり）
坪単価も私たちの考えていた上限より
１万５千円ほど高く
「南向き、角地ですしね～これが相場ですよ～」
と言います。
確かに、私たちにとっては
少しくらい高くても買った方がいい場所ではありす。が、上水道・排水・未整地（雑草あれ放題）の状態というのは
私たちが購入する場合は私たち以外が購入する場合より費用は少なくてすみますが
価格に反映されないものなのでしょうか。
話が終わって帰ってきてから
業者が得る手数料の話などが一切無かったことにも気づきました。
普通、最初にする話だと思うのですが
素人相手によくわからないまま話を進めようとしているようで
実はとても悪い印象を持ってしまっています。
また、土地価格の考え方、交渉の仕方、不動産業者に確認しておくべきことなど
何かアドバイスがあればお願いします。

回答No.2

cyococo222 · ベストアンサー

不動産関係の仕事をしております。
質問内容拝見しましたが、以下の理由から提示されている価格は非常に高いといえます。また、手数料等の話がなかった事も気になります。
(1)地目が畑である事。
(2)上水道、排水の設備がない。
(3)排水官などの問題から、他に売れない。
まず、畑という事ですが、登記簿上の地目も畑なら、そのまま畑として使うなら別として、他の方に売るば場合、宅地として売ります。（畑として売るには農業権をもった人しか買えません）そのとき、「地目変更」が必要となり、それなりの金額がかかります。
次に、上水道、排水の設備ですが、この2つがないというのは大変な減額対象となります。
また、排水官をお宅の土地を通るという事で、もし別の方が買う場合、敷地の利用料が発生します。ですが、お宅に売るならかからないという事はこれも減額対象となります。
知り合いの不動産屋さんに公示価格の1.5倍が上限と言われたようですが、この質問だけから判断すると公示価格より30％～40％は減額させていいはずです。
もし質問者さんが買わなければ、不動産会社はその土地を売るのは不可能に近いと思われますし。売れるとしても相当低い金額になります。
質問者さんのお住まいの都市の市況、その土地周辺の人気などにも左右されますが、以前当社でも同じような土地を販売しましたが、結局隣地の方に坪単価5万程の物を2万程で販売しました。
その土地の現在の所有者は、その不動産業者でしょうか?それとも個人の方でしょうか?それによっても違いますが、もし不動産業者なら、売れない物件をかかえる事は大変です。ですから何がなんでも早く売りたいのではないでしょうか?
手数料については、もし「売主」が不動産業者なら、仲介手数料等はかかりません。個人の方の仲介をしているなら、仲介手数料が必要ですが、その金額も、売値で変ってきますから、手数料をもらう業者としては少しでも高く売りたいはずです。

まず、上水道、排水設備が無いことが減額対象になる事を話してみてください。出来れば、謄本を取得し、地目が何なのか確かめ、地目が畑なら、家は建てられませんから、変更料についても聞く必要があります。
ともかく、今の価格は素人むけの価格といえると思います。

お礼

詳しいお話、ありがとうございます。
売らないと言われるのが最悪なので、結局値段はあまり下げられないかもしれませんが、何もわからない状況だったのでとても参考になりました。感謝しています。

回答No.3

markymac

こんにちは。長年金融期間で融資の担当をしておりましたので、不動産業者とは日常的に接していましたし宅建の資格も保有している者です。

＃２の方が、価格に関して非常に的確に指摘されていますね。こちらが交渉に慣れていない事をいい事に少々「吹っかけて」きていると判断します。確かに土地の価格は有ってないようなもので、公示価格みたいに一般の人にも分かるようになっているにも拘らず、それとかけ離れた数字が飛び交う世界でもあります。このケースですと具体的には、例えば相手方は交渉のプロですから予め目標売却金額を８００万円と定めておいた上で、まずは９５０万円というあり得ない金額を提示して交渉の主導権を握り、徐々に「値下げ」をして最終的に８００万円まで下げて「もう大サービスですよ」などと言いながら心の中でニンマリ、なんて事を想像してしまいとても心配です。（善良な業者の方、気を悪くさせたら申し訳ないです。大手は看板を背負っているからっでしょうか、比較的このようなケースは少ないようです。しかし「町の不動産屋さん」や個人業者は平気でこうした事が多々あります。仕事上で脅迫された事もありました。）

できれば交渉に精通している信用できる友人、又は知り合いで宅建主任者がいれば次回の際に同席してもらうのが望ましいですね。それだけでも一方的な交渉の流れを遮る事が可能だと思いますよ。又手数料を訊ねたり、こちらの上限金額をハッキリ申し上げるのも大切ですね。最終的に判を押す際には主任者の義務、重要事項説明を良く聞いてからにして下さいね。

大きな買物です、後悔なきように。喜ばしい契約を祈念いたします。

お礼

おっしゃられているニンマリ…まさにそれです！！（もっとわからんようにニンマリせいと言いたいくらいで）。話が難航しそうな場合は、知り合いの不動産やに間に入ってもらうことも考えます。本当に参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

noname#11476

土地を売るか所有するかは所有者の自由です。
そして売るとすれば幾らで売るのかも自由です。

たとえ家がそのままでは建てられないような土地（建築基準法の接道条件を満たさないとか）であっても、持ち主がその周辺の土地の相場価格でなければ売らないといえばそれまでです。

逆にご質問者がこの値段であれば買いたいと持ちかけて、相手がそれに応じれば交渉成立です。

単純にそれだけの話です。公示価格も、細かな条件もすべてそれは相場の話であり、実際の売買の時には参考にはしても、売買価格を決めるものではありません。

このような交渉ごとには慣れていないようですが、大事なのは自分達の希望価格を提示することです。
希望価格というのは、もちろん安ければ安いほどという考えでは交渉は難航します。
自分達でこの土地であれば、幾らくらいならば相場価格なのかというのを決めるのです。それが希望価格です。
その上で今度は自分達であれば幾らまでならば購入するかという上限価格を決めるのです。

相手がその土俵に乗らないのであれば相手に売る気はなく、交渉は不成立ということです。

お礼

ありがとうございます。
最後におっしゃられているとおり
相手が「じゃあ、売らない」と言うのが
私たちにとって最悪なのです。
一般的な相場、私たちの欲しい度合い、相手の売りたい金額、そして相手とうちとの今後のつきあい（同じ町内、それも古い土地柄なもので）・・・。
希望価格は、次に会うときちゃんと伝えようと思います。
とても参考になりました。感謝しています。