現在住んでいる住宅について

質問

現在住んでいる住宅について質問させて下さい。
私の父（７０代）名義の土地に十年前に夫（３０代）名義で家を建てました。
私の両親と私達夫婦の計４人で住んでいます。
現在、ローンの返済中です。ローンは父と夫の収入を合算して申し込みましたが、返済は全額夫がしています。

８年前に母が重度の障害者となり在宅で介護を始めたあたりから、お恥ずかしい話ですが、私と兄（県外在住）との折り合いが悪くなり兄は実家に寄りつかなくなりました。原因は、私も当時は肩に力が入りっぱなしだったし、兄は家族もいますし、大変な事には関わらず権利だけを主張…という感じだったので、それが当時の私の我慢の限界にきてしまいました。
兄は非常に我の強い人なので一生この関係は変わらないと思います。奥さんも似た人で、年に数回、用事のあるときに電話をしてきても母の事には一切ふれません。
幸い、私達家族はそれぞれお互い非常にうまくいっています。父も私のせいで息子や孫と会えない寂しさもあるでしょうが口に出さずにいてくれます。申し訳なく思うほど。

その話を最近になって聞いた夫の父が「将来的な相続は大丈夫なのか」とひどく心配し始めました（義父の土地を辞退して私の実家に入ったので…）
言われれば私も気になり父に相談したところ「お前は心配しなくていい。土地と家を切り離せるはずないだろ」と言われそれ以上は私も何も言えなくなってしまいました。

ローンに追われ、子供もいない私達夫婦はやはり現在の住処が頼りです。
それ以外は何も望みません。
父が何も手続きをしていない状態ならば将来的に住宅は手放さなければなりませんか？
私が今しておけることはありますか？

まとまりのない文章で申し訳ありません。
お答えいただければ幸いです。

回答No.2

imagine · ベストアンサー

心配なことですね。
一度、専門家（税理士、信託銀行等）にご相談されると良いですね。

後述はわたし（素人）の見解です。

まず、遺言状がないケースで考えてみます。

不幸にしてgogotea140さんの父がお亡くなりになった場合【相続】が発生します。

【相続税】
これは５，０００万円＋（法廷相続人×１，０００万円）まで無税です。gogotea140さんの場合は法廷相続人が３人（母・兄・gogotea140さん）ですので、８，０００万円まで【相続税】はかかりません。

【遺産分与】
現金＋不動産＋株・・・等全ての遺産総額に対し分与は母が１／２、兄が１／４、gogotea140さんが１／４です。

したがって相続税は無税でも、兄は父名義の総資産の１／４を相続する権利を持つことになります。お兄さんは少し特徴のある方のようですので、権利は主張すると思われます。

土地の名義変更に兄が入るだけで、すぐに現金を用意する必要がなければ、その兄名義になった部分を数年かけて買い戻せばよいと思います。

しかし、もし兄が現金で父総資産の１／４を欲しいと主張して、土地以外で現金を都合できないと不都合です。親族で話合いが纏まらなければ、その１／４資産分は最悪住居地を売却して用意しなければならないとも限りません。

因みに、土地を売却すればその所得は譲渡所得となり、母とgogotea140さんは各々３，０００万円まで所得控除（課税なし）ですが、お兄さんはおそらく当該譲渡所得に対し２６％程度（超概算）の課税となることが考えられます。理由は割愛します。このあたりは少々説明を要しますので。（ご容赦ください）

さて、お父さんに遺書を作っておいてもらうのが良いです。そうすれば兄への遺産分与を最大１／８まで減らせます（遺留分）。遺書は公正証書での作成をお勧めします。

また、父よりgogotea140さんへ課税にならない範囲で生前贈与を行っておく方法もありそうです。

遺言は「普通方式」と「特別方式」があります。特別方式は遺言者の死期が迫っていてベットから離れられない等特別な場合ですので説明を割愛します。

「普通方式」も公正証書遺言と直筆証書遺言と秘密証書遺言の３種があります。詳しくは参考ＵＲＬを参照ください。

>ローンは父と夫の収入を合算して申し込みましたが、返済は全額夫がしています。

少々、工夫が必要と思われます。税務上は夫から父への贈与と解釈されそうです。

>土地と家を切り離せるはずないだろ

法的には切り離せそうです。（お父さんの解釈誤り）

参考URL：

http://www.matsui-sr.com/igon/igon-3.htm,http://www.tabisland.ne.jp/explain/zouyo/

回答No.6

noname#8709

相続に当たっての解説は十分に行われているようですので、現在できる対策について記載しておきます。

相続時精算課税制度というものが創設され、生前贈与がしやすくなっております。

具体的には、60歳以上の親から、20歳以上の子への2500万円以内の贈与であれば、贈与時には非課税扱いにあるというものです。
但し、相続時に相続があったものとみなして改めて課税されるかどうかの判定がなされます。

いずれにしても何もしなければ問題が発生するのは確実ですので、今のうちに親とちゃんと話し合って何らかの対策を講じておいてもらう方がいいでしょう。

なお、補足にしかすぎませんので、ポイント付与は他の方にお願いします。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/4103.htm

お礼

回答を寄せて下さった皆様へ

お礼が何年も何年も遅くなってしまい申し訳ありませんでした。
本当に本当に申し訳ありませんでした。
お答えをいただいていた頃、全く別な件でゴタゴタを抱えてしまった為、この件がすっかり後回しになってしまっておりました。

せっかく丁寧で親切な回答を皆様から頂きながらお礼もせずに本当に申し訳ありませんでした。
現在もこの問題は解決せぬままきてしまっておりますが、改めて皆様からのアドバイスを元に何とか自分のできる範囲で痛手を少なくしていきたいと思っています。皆様からのアドバイス、参考ＵＲＬなど改めて勉強を兼ねて読ませていただきます。
大変不快な思いをさせてしまい申し訳ありませんでした。

回答No.5

halflife2

（≧◇≦）エーーー！すいません。確かに民法1028条の"遺留分"ありましたねι（＋＿＋）y。配偶者や第一＆第2順位の血族は例え遺言状があっても相続財産の最低限の権利保障があったッス～(m~o~)m。相続人が直系尊属(被相続人の父母＆祖父母)の場合相続財産の1/3,相続人が直系尊属以外の者がいる場合相続財産の1/2ですね（￣￣；）！！。

それと公正証書遺言での立会人は推定相続人や未成年などはなれないですね(ーーA;; アセアセ。ですのでgogotea140さんと旦那さんは無理だ,すいやせん('◇'*。もし公正証書遺言をするのであれば利害関係のない第3者を2人用意する必要がありますね(;-・。・-;)。

それにしても人の回答を吟味して間違い箇所だけの発言するどっかの巨大掲示板でよくあるスレのような書き込みをする人がいるような...（-_-；）。

回答No.4

sayo-chan

お節介なほどの回答がついてますので、補足程度に。

遺言を作るとトラブルが回避できるような回答がついてますが、お兄さんには遺留分といって最低限保証された相続分がありますので、完全に回避することはできません。
もちろん、土地以外に預金などの財産があり、それをお兄さんにあげることで決着させることはできますが。

あと生前贈与を行っても、遺留分の計算の対象になりますのでたいした効果は見込めません。

>>民法第969条1により立会人が2人いるのでgogotea140さんと旦那さんも同席する必要があります

これは間違ってますね。gogotea140さんと旦那さんは立会人になれませんので。gogotea140さんは同席すら認められない可能性がありますね。
誰かほかの証人を探しましょうね。

回答No.3

halflife2

（￣～￣;）ウーン・・・この場合問題になるのはお父さんの土地ですね。少なくとも家は名義人がgogotea140さんの旦那さんなんで問題なし(・_・ヾペペーン。土地に関しては民法の第882条以降からを学ぶ必要アリ(￣~￣；)。

http://www.houko.com/00/01/M31/009A.HTM#s5

これから話す話はあくまでgogotea140さんのお父さんが亡くなった場合です。

第887条

・被相続人の子は、相続人となる。

第890条　

・被相続人の配偶者は、常に相続人となる。この場合において、前３条の規定によつて相続人となるべき者があるときは、その者と同順位とする。

から配偶者であるgogotea140さんのお母さん,gogotea140さん本人とお兄さんに土地を相続する権限が法律上あるんですね～(￣(エ)￣)ゞ。また

第900条　

・同順位の相続人が数人あるときは、その相続分は、左の規定に従う。

1．子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各２分の１とする。
2．配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、配偶者の相続分は、３分の２とし、直系尊属の相続分は、３分の１とする。
3．配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、配偶者の相続分は、４分の３とし、兄弟姉妹の相続分は、４分の１とする。
4．子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人あるときは、各自の相続分は、相等しいものとする。但し、嫡出でない子の相続分は、嫡出である子の相続分の２分の１とし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の２分の１とする。

この事からgogotea140さんのお母さんは配偶者なので土地相続の2分の1,そしてgogotea140さんとお兄さんは2分の1の半分づつでそれぞれ4分の1が相続分になりますヽ(´∞｀)ノ。ちなみに

第915条　

・相続人は、自己のために相続の開始があつたことを知つた時から３箇月以内に、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。但し、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によつて、家庭裁判所において、これを伸長することができる。

２　相続人は、承認又は放棄をする前に、相続財産の調査をすることができる。

と言う事から3ヶ月間の熟慮期間があります(~　~；）。これは実際に相続承継の算定が本当に正確かどうかや被相続人が実はギャンブルなどで莫大な借金があった場合それを承継しない意思表示を明確にする為に設けられている期間です。借金も実は相続の部類に入るのでこれは要注意ッス（=｀～´=）。相続効果の方法は単純承認(=全部引き継ぐ),限定承認(=引継ぎ財産と同等の債務を負う),相続放棄(=引き継がない)という方法があります。単純承認は3ヶ月の期間経過で意思表示と也,限定承認と相続放棄は家庭裁判所へ申述しなくてはならず,一度そうしたら撤回もできないのでこれも要注意ッス（~ヘ~；）。ここら辺の詳細は民法第919条～第939条あたりまでに詳しく記載されているッス「(ーヘー;)。

ただし今までの話はgogotea140さんのお父さんが『遺言書』を残さなかった場合の話であってもしお父さんが『遺言書』を書けばそれに従う事になるので民法第902条規定に従って『遺言書』を作っておけば後々トラブルになりません。

第902条　

・被相続人は、前２条の規定にかかわらず、遺言で、共同相続人の相続分を定め、又はこれを定めることを第三者に委託することができる。但し、被相続人又は第三者は、遺留分に関する規定に違反することができない。

２　被相続人が、共同相続人中の一人若しくは数人の相続分のみを定め、又はこれを定めさせたときは、他の共同相続人の相続分は、前２条の規定によつてこれを定める。

遺言書の書き方は民法第968条～第970条に記載されている通りで一番確実なのが『公証人役場』で公証人に公正証書として遺言状を作成するのが一番です。下HPから検索してgogotea140さんの最寄の公証役場でお父さんとgogotea140さんと旦那さんの3人で赴きその場で公正証書による遺言状を作成してください(*@_＊#)。民法第969条1により立会人が2人いるのでgogotea140さんと旦那さんも同席する必要があります（~ヘ~;)。

http://www.koshonin.gr.jp/

なぜそうまでして公証役場で公正証書による遺言状にこだわるかというとまずこの公正証書は国の機関による証明書でもし法律沙汰になっても高い証拠能力と強制力を持つからです。自筆証書ですと紛失や偽造も案外やりやすいので危険性が高いと言えます。

それに厄介なのがgogotea140さんとお兄さんが犬猿の仲に近いのも公正証書を奨める理由です。人間社会において血縁関係の相続問題ほど血塗られた殺し合い,潰しあいになるケースが極めて多くなまじ遺言書が無かった為に如何に法律で相続分が決まっていようとも骨肉の争いが発生しますヽ(´∞｀)ノ。ましてやgogotea140さんとお兄さんは共にご結婚されているので第3者が介在していると自ずと昔兄弟だった時と今とでは価値観に乖離が発生します（=｀～´=）。

幾ら土地がバブル時代ほど価値がなくなったとはいえ10万円や20万円程度の代物ではありません(_-_)。1千万円単位のものは一度もめると現在のイラク統治問題なみに泥沼化します(・vv・)。血縁関係で一旦矛先が向き合って戦争化するとお互い時間と労力を最後まで振り絞ってぼろぼろになる危険性が高いのでお父さんに可及的速やかに公正証書による『遺言書』を作成するように言ってください(・_・ヾペペーン。

回答No.1

aaa999

兄妹の相続権は同等です、父上が亡くなられれば必ず揉める案件ですね。
当然寄与分として質問者は割増を要求出来るかと思えますが。
兄は必ず相続分の現金を要求されるでしょう、手元に相続分の現金が無ければ土地家屋を売却しなければなりません。
手元に現金が有れば（兄の相続分）土地を手放す必要は無いです。
一番揉めない方法は父上に生前贈与（贈与税が必要）を受ける事です（土地の評価額は市町村役場で閲覧、税額は自治体での無料相談又は税理士等で）。
税君対策の為に夫婦、孫の持分を決めるてが肝要かと。
勿論、後程知った兄から抗議があると思いますが聞き流せば宜しいでしょう。
一番大切な事は父上に生前贈与しなければ為らない事を納得行く説明が必要です。