賃貸マンションを競売物件との説明を受けずに賃貸借契約をしてしまった

質問

現在居住している賃貸マンションを、競売物件との説明を受けず賃貸借契約してしまいました。
経過は以下のとおりです。
2005.12.27 某裁判所にて土地および建物の競売開始決定
2006．1. 4 登記簿謄本へ競売開始決定記載
2006．1.13 賃貸借契約締結
2006．2. 4 裁判所執行官の現況調査で、初めて競売物件との説明を受ける
2006．9.19 競売成立
今回、私が非常に問題だと思っていることは、賃貸借契約の際に競売物件との説明を受けなかったことです。明らかな重要事項説明義務違反だと思うのですが…。しかも、契約の際の重要事項説明書の「登記簿に記載された事項」の日付は2005.12.10で、一ヶ月以上も前の登記簿で意図的に説明をおこなっていたわけです。
なぜ意図的という表現かといいますと、貸主と仲介業者は代表取締役が親族なのです。貸主が仲介業者に差押の事実を隠匿していたとは考えられません。ちなみに、仲介業者は敷金の返還を求めた時「賃貸借契約をした時は、まだ競売が決定していなかった」と登記簿を見ながらのたまいました。後日、私は法務局で謄本を確認し、仲介業者の嘘に怒りをおぼえました。仲介業者はいまだ、のうのうと営業しております。
みなさんにお聞きします。
(1)賃貸借契約は無効で敷金・礼金・仲介手数料の返還を求めることができるのか？
(2)引越しにかかる費用を請求できるか？
(3)宅地建物取引業法違反ではないのか？
(4)詐欺罪としての刑事事件の可能性。
みなさんの考えをお教えください。

回答No.2

milk6kg

賃貸借契約の際に，所有者(貸主)が競売の開始を知っていなかった可能性があります。

というのは，裁判所が競売の申立を受理し，開始決定をした場合，
まず差押登記の嘱託を法務局に行い，差押登記が記入されたことを確認した上で，債務者や所有者に特別送達という書留で開始決定を送ります。

１月４日に差押登記，１月１３日に賃貸借契約とのことですので，かなり微妙な時期だと思います。

裁判所の執行事件記録は利害関係人以外は閲覧することができません。このため裁判所から所有者への送達時期や送達方法が確認できるかについても疑問が残りますが，一度裁判所に尋ねてから事を進めてもよいかもしれません。

補足

アドバイスありがとうございます。
私の場合は利害関係人にあたるということで、裁判所で特別送達を閲覧およびコピーしてあります。送達記録では、貸主への送達日時が１月２５日１４時５３分でした。
賃貸借契約を書面にて締結したのは１月１３日ですが、実際に契約金を支払ったのは１月２６日です。つまり、裁判所からの送達が届いた翌日に契約金を支払っているわけです。その際にも、競売物件との説明は一切ありませんでした。
現在は、一昨日に損害賠償請求書を内容証明で送付済みで、貸主および仲介業者からの回答待ちです。

回答No.1

rikuou

平成16年 4月 １日より宅建行法に明渡猶予制度というものが導入されました。
これは競売物件に第三者が居座り立ち退き料を要求する事例が多く出たことから、これを取り締まるために出された法律なのですが、実はこの法によると競売から６ヶ月以内に退去しなければいけない、競売時に貸主は敷金を返さなくてもよい等となっているのです。
ただしこれは重要事項説明をきちんとした場合にかぎり、説明を受けていない場合は無効となるはずです。
つまり立ち退きを要求されても説明を受けていないと言い張り、その部屋に入居し続ける事も可能です。
ただ、そこまでしたくない場合は宅建協会か不動産協会に相談してみてはどうでしょうか？
通常、日本の不動産屋はどちらかの協会に所属していますし（協会に入ると不動産屋を始めるときに払う供託金が1,000万円から60万円になるためほとんどの店が入ります）、除名になったりすると事業を続ける事が大変になりますので協会からの指導には従うと思います。