お願い、抵当権設定状態の借り入れをなくす方法

質問

現在抵当権設定し１億近い借り入れの中飲食店を経営しています、しかし最近になって土地の有効活用を勧められておりますが、５億程度の賃貸物件を建てるために、抵当権１位でなくてはならないとの事です・・・まあ当たり前といえば当たり前ですが・・・
そこで、５．５億位の借り入れをして現在の１億を返済して抵当権の移動という事は可能なのでしょうか？
順番的には抵当権を消してからの融資が当たり前の話なのですが・・・
現実的には無理です。
今回建設するのはサービス月高齢者用マンションで、利回り的には問題ないとの業者のお話でした。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　ご質問の趣旨から外れるのでどうしようかと思ったのですが、商売柄、以前私の所へも似たような提案がありました。

　銀行もＯＫを出してくれたのですが、最終的に断念しました。

　その手のマンションというのは、箱物よりも、サービスが大切なのです。その業者が「儲からないから撤退します」と言ったらどうするのか、計画はお持ちでしょうか？

　質問者さんに運営ノウハウがあるとは思えないので、私同様に、本当に儲かっていないのかどうかもわかりませんし、収支改善させる方法もわからないし、「うんじゃあ退去してくれ」とも言えない立場ですよね、きっと。

　談話室があったり、遊戯室や食事場所などがあったりして、家族向けマンションではないので、退去させて一般に貸し出すということも、売却することもできないタイプのマンションでしょう。まあ二束三文なら大丈夫でしょうけど。

　するとどうなるか。「業者のいいなりになるしかない」ということなんです。食い物になるしかない、ということです。

　赤字だろうがなんだろうが、出て行かれるよりはマシみたいなものになりかねません。

　かといって、自分でその仕事をやる気力もない。ヘタに仕事を引き継ぐと、業者が残した借金まで背負わされる可能性もありますから。

　結局返済できずに、全て失う可能性も否定できませんでした、私の場合はね。それが怖かったのです。

　で、質問者さんにもその覚悟（自分で経営するか全部失うか）はあるのか、という話です。

　利回り的には問題ないそうですが、今はね。そうでしょうが、今後どうなるのか。３０年くらい前の借入金利は１０％を超えていたんです。定期預金だって、７・８％はあった。

　まだ償却が終わらない３０年後に何パーセントになっているかなんて、誰も知らないです。

　儲からないから家賃を上げてもらっては困る、と言われると、その損害リスクは全部質問者さんにかかってくるのです。

　さらに、その業者はある程度の介護担当の人も雇うのでしょうが、現在、そういう仕事をされるかたは体を壊したりして頻繁に交代しているようです。将来確保には高給を払わなければならない状態になりかねません。

　業者に（質問者さんにではない）何千万円も預託できる大金持ちが入ってくれればいいですが、収入の少ない子供が面倒をみきれずしかたなしに親を入れるということになる可能性もあります。　

　言ったら切りがないので止めますが、自分でその仕事を経営するか、すべてを捨てる覚悟がないなら止めた方がいいというのが私の決断でした。

　場合によっては、「じゃああなたが社長に」とか言われるかもしれませんが、いい具合に責任だけ取らされる（借金の連帯保証人にされるとか）事件も、実際におきています。

　その当たりも考えて、ＡがダメならＢ、ＢもダメならＣ、という具合に三の矢までの返済を考えた事業計画を立てられることをお勧めします。

お礼

大変参考になるご意見を頂き感謝いたします。
現在私自身は看護師をしており、ケアマネ資格へのチャレンジ中で、家内はつぼ〇という飲食店を経営しております。
実はの話、私自身もよっぽど儲からない限り業者は撤退するものと考えており、いずれは自分の会社での経営となることを想定（というか・・・そうしたい？）しております。
確かに大きな負債を抱えるわけですが、今現在も居酒屋のほうでの返済に追われているというのが現実です。
このまま不動産の大きさに合わない（固定資産税など）
営業を続けるのであれば、マンションへの変更を・・・と
思い立ちました。
３７０坪の土地に２００坪の建物があり、その中で９０坪の店舗を営むのは、現実厳しいです。
土地は角地の住居専用地区で建ぺい率７０％、容積率２００％
ですから、もっと有効に・・・といった考えに行き着きました。
もう１８年も営業しており、近所の方達も「お店が無くなると、みんなで集まる場所が無くなるとの事なので、一階部分をパーソナルスペースとしてテナントしても良いかともおもっています。
これから業者選びの時期に入って来ましたので、今回のご意見を踏まえて熟考したいとおもいます。
ありがとうございました。

回答No.2

nobu1717

地方銀行でも問題ないと思いますが、都市銀行ならどこでも構わないでしょう。
あとは審査の問題なので、金額的にはどこでも対応可能です。
現在借入をしている銀行で借り換えるのも検討すると宜しいかもしれません。

お礼

ありがとうございます、早速業者を交えて事業計画を作成し相談してみます。

回答No.1

nobu1717

可能です。
新規に借入を起こす銀行と打合せをすればできます。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ございませんでした
ありがとうございました。

補足

早速のご返事感謝します！
そこで、もう一つ訊かせて頂きたいのですが・・・
５，５億の融資となれば、地方銀行あたりでは無理なお話だと思いますが、何処かそういったお話を出来るような銀行（恐らく都市銀行と思いますが）をご存知でしょうか？
お教えいただけますと大変助かります。