売主と直接交渉した際の手間について

質問

お世話になります。
今回、隣の一軒家（古家、築約20年）が空家になり、
売りに出すとのことですので、購入を考えています。

そこで、業者を通さず、直接購入を考えています。
名義変更等は、司法書士さんにお願いしようと思っています。

例として、売主が、500万円で売りたいと言った場合として、
お教えいただければ嬉しいです。

○売買価格500万円以外に係る費用を教えてください
　消費税等の税金、司法書士への手数料（平均的な手数料）

○賃貸後の管理
　自分では出来ないと思いますので、業者に委託を考えていますが、
　五万円で貸した場合の業者への手数料は、１割でしょうか。
　あと、その場合の固定資産税は、自宅での固定資産税よりかなり
　高いのでしょうか。

○その他
　素人が陥りやすい失敗があればご教授ください。

回答No.2

titelist1 · ベストアンサー

No.1 です。追加質問があったのでお答えします。
少し調べましたら、500万円で司法書士に支払う登記費用等が約21万円です。
火災保険は入居者に掛けさせる方法と大家が掛ける方法があります。火災保険の年額はさほど大きな額ではないので、大家が掛けておくのも良い方法です。費用は家賃に入れておけばよいのです。もし、焼失したら新築に必要な額が支払われます。不動産屋に管理させると、自分達の売り上げになるので、借家人に掛けさせようとします。

回答No.1

titelist1

売主が貴方に直接売却するとは限りません。私なら高く売りたいから公募にします。貴方はお隣なので一番ほしく思い、安くも買いたいと思っているでしょう。直接取引すれば、不動産屋に依頼するのに較べ、お互い売買値の3％+6万円の手数料が要らなくなるメリットがあります。しかし、売買形式をどうするかは、売り主が決めることで、買主から言うことではありません。

中古住宅の買値には消費税がかかりません。新築を建てた人がすでに支払っているからです。不動産の登記費用とその手数料を司法書士に支払ますが心配するような大きな額ではありません。今でも事前に見積書をくれますし、登記後に支払います。

賃貸に出すにはそのままでは問題が出てくると思います。住んでからの修理は厄介ですし、簡単なリフォームをしないと入居してくれません。それなりの資金の余裕が必要です。管理の手数料は安い業者では家賃の5％程度です。家賃は収入ですので所得税として申告の義務があります。

固定資産税は賃貸にしているから高くなることはありません。自宅と同等でしょう。

心配するのはお隣が賃貸になることです。借家人は自分の家ではないので家の使い方は問題なことばかりです。それが、毎日のように目に付き、つい干渉してしまうことです。逆に干渉しなければ自分のイライラが募ります。見かけは儲かっているようでも、不動産価値の低下額や修繕費や税金納付額を考慮すると、大して儲からないのに腹が立つことばかりで体調を崩します。

補足

ご回答ありがとうございます。
ということは、５００万円以外の料金は、登記簿の変更など、完全に私の名義になるには、追加金は十数万円で済むということでしょうか。
そっしゃるととおり、賃貸ってしんどい感じですね。
火災保険などは、こちらが加入しないといけないのでしょうか。