テナントビルの売却について教えてください。

質問

テナントビル兼住居の売却についてご相談させていただきます。
よろしくお願いします

実母名義の3階建てのテナントビルを所有しています。
築21年です。
土地面積は約70坪です。
1Fに2室
2Fに2室が賃貸店舗となっており　各々15坪の広さです。
賃貸部分は
現在2室を事務所に貸しております。
3Fは自宅となっております。

1Fの一室で　私が喫茶店を営んでおりましたが
高齢の母の介護の必要性から廃業し、
ビルも売却しようと考えております。

この様な場合(テナントが存在している状態)
売却にあたって
住居のみの場合より、売却は困難になるのでしょうか?

又、不動産としての評価は　下がってしまうのでしょうか?

なるべくなら
あまり　世間に知られないように売却したいと考えておりますので
顔見知りや、地元の不動産会社には　相談するのは　躊躇してしまい、
こちらで　お知恵を拝借したいと　考えました。

良策　その他　注意しなければならないことがあれば
教えていただけないでしょうか?

よろしくお願いします。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　テナントがいる場合、テナントとの賃貸借契約をそのまま引き継がなければなりませんので、我々賃貸業者としても自由裁量が利きにくくなります。

　したがって、敬遠します。もちろん、契約内容を見せてもらったらすごくこちらに有利だったというなら別ですが。

　また、自分で全体を使いたいという人、企業も買主にはなりません。つまり買主候補の範囲・数も限定されます。

　したがって、同じビルが空っぽの状態で売りに出された場合よりは安くしか売れないし、売れるまで時間がかかるものと思います。

　売却について「良策」と言われても、残念ながらありません。

　外壁塗り替えなどをして好感を得やすくするのも手ですが、手間暇費用をかけた上に値下げを求められる場合もあることがありますので、状況を調べたうえでないとお勧めはできません。

　どうするかは、ふつう、近隣の不動産業者と相談して決めるものです。

　テナントに退去してもらおうとすると、それなりの賠償などをする必要があります（正当な理由がないと）のでかえって費用がかかる場合がありますので、これも安直にお勧めはできません。

　結局、こうすればいいというような教科書はありません。ノウハウ本など無意味です。状況を一番良く知っているのは地元の不動産業者ですので、ご相談されることをお勧めせざるをえませんねぇ。

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　運良く売れた場合は、新所有者に賃貸借契約内容を引き継がせないといけませんので、売却前によく説明してください。そうしないとあとで責任を問われることになります。

　具体的には契約解除されたうえに賠償を請求されるようなこともありえます。

　あと、雨漏りなど「瑕疵担保責任」を問われるような部分については、事前にチェックしておかれることをお勧めします。

　あるいは、買主候補には事前に十分調べる時間というか便宜を与えるよう手配しましょう。。「あれだけ時間をかけて調べて納得したでしょ」と言い返せる程度には。「テナントがいてよくわからなかった」とか言われると後々まで責任が続きます。

お礼

大変　詳しく、わかりやすいご回答を頂き感謝しております。
ありがとうございました。
自分の所有物は　過大評価してしまいがちですが、
非常に厳しい状況にある事を冷静に理解することが出来ました。

未婚で母しか身内がいませんので
母の存命中に、処分の仕方を色々と考えていく努力を致します。

本当にありがとうございました。