区分所有法8条による承継

質問

競売で買った場合も同法同条で言う承継人とされています。
私は、以前から疑問でしたが、次の例ではどうでしようか、教えて下さい。
他に債権者のない場合に管理組合からの競売申立です。
この場合も、裁判所は評価の時点で未払管理費等減額すると思いますか ?
もしも、減額するとすれば、おかしいですよね。
未払管理費等の取立のために競売申立だから、その売却代金から配当を受けるべきです。
そうしますと減額することが不自然ですし、減額しなければ、評価の時点で配当に準ずる判断をしていることになり、これまた不自然です。
裁判所が買受人を同法同条と決めつけ承継するからとして減額する考えが判らないです。

回答No.4

tk-tetsurou

追加の追加で恐縮です。

#2及び#3の見解を友人に見せたところ、はっきりとした判例はないので自分なりの解釈だがと前置きした上で、

「もし区分所有法第59条に基づく競売において、他に債権者がいないときに、減額するとするならば、当該売却金額のうち諸費用を除いて、ほぼ全てを管理費を滞納した不誠実な元の所有者が受領できる一方、管理組合は新所有者が管理費を支払わないかもしれないという危険を負担することになるが、それは公平とはいえない。

なお新所有者の立場にとってみれば、予め物件明細書などに書いてあって当該管理費を承知しているはずだから、特に考慮する必要はない。

よって、減額しない可能性は高い」

とのことでした。

はっきりとした判例が無い以上、確かにこれは見解が別れるところだと思います。個人的には#3で書いたとおり、議論の実益もあまり感じませんが。

回答No.3

tk-tetsurou

#2の追加です。

#2はあくまで私の見解であって、はっきりとした判例等があるわけではありません。

というのも、管理組合の立場に立ってみれば、他に債権者がいないのであれば、わざわざ債権も回収できない（あるいは出来ないかもしれない）し、手続きが煩雑な区分所有法59条に基づく競売を申請するまでもなく（あくまでこれは最終手段）、滞納された管理費について債務名義を取得した上で、強制執行した方が手続きも簡便ですし、債権も回収できるから、わざわざ当該事例において、区分所有法59条に基づく競売を申請するケースは稀でしょう。

しかし、裁判所が「他に債権者をいないこと」を鑑みて、わざわざ新所有者に滞納した管理費を請求させるのではなく、売却金額の中から直接に管理費を配当させる（つまり減額しない）可能性をゼロとまでは言い切れないのではないかという気もします。

回答No.2

tk-tetsurou

>恐縮ですが、記載されていることは知り尽くしています。

失礼しました。

>ところで、質問文では「競売」としか書かれていませんが、債務名義に基づく強制執行ですか？区分所有法59条に基づく競売ですか？

を補足いただいた上で、回答しようと思っていたものですから、結論部分がありませんでしたね。

債務名義に基づく強制執行であれば、お書きのとおり「その売却代金から配当を受けるべき」ですし、別にあえて他の債権者と区別する必要もありませんから、減額されることはありません。

しかし、区分所有法59条に基づく競売でしたら、あくまで「不誠実な所有者を強制的に代えること」が目的であり、債権を回収することではない（債権を回収するために必要な、債務名義を取得していないからともいえる）ことから、売却代金から配当されるのではなく、新所有者に請求することになるので、減額されることになります。

回答No.1

tk-tetsurou

>裁判所が買受人を同法同条と決めつけ承継するからとして減額する考えが判らないです。

区分所有法第8条の立法趣旨は、管理費等の区分所有者全員が公平に負担すべき債務について、その支払いがないまま区分所有権が譲渡された場合に、その債務を引き受ける者がいなくてはマンション全体の維持管理ができなくなってしまうということを重視し、当該債務の保護のために、法が特別に特定承継人がその債務を負担することとした、等と説明されます。

そして競売においては、物件明細書に「売却基準価額は滞納管理費等の額を考慮して定められている」等と記載されることで、滞納管理費の存在を承知の上で競売に参加することができるようなっており、競落人にとっても特に大きな不利益はないと考えられています。

つまり、これは立法の問題であって、裁判所の問題ではありません。

ところで、質問文では「競売」としか書かれていませんが、債務名義に基づく強制執行ですか？区分所有法59条に基づく競売ですか？

前者は債権の回収が一義的な目的ですが、後者は所有者を代えることです。つまり、いつまでたっても滞納問題が解決しない場合に、競売によって不誠実な所有者を強制的に代えることが一義的な目的であり、制度設計が大きく異なります。

例えば、後者であれば、抵当権等が付着してようがお構い無しに実施することができます。その代わり、後者の方法以外では滞納問題は解決しないことを、裁判所に認めてもらう必要等があります。

区分所有法
第6条
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

第7条
区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

第8条
前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

第57条
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

第59条
第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

補足

恐縮ですが、記載されていることは知り尽くしています。
条文まで記載していますが、それも知り尽くしています。
私の問いの答えにはなっていませんし。