親からの中古物件購入

質問

主人の親が残金４００万ほどの中古物件（そこには誰も住んでいない）を、そのままの値段で売ってくれると言っています。その家には抵当権がついています。築年数は経っていますが場所的にもいいし、古い家なので行く行くは建て替えできればいいと思い、考え中です。また主人の両親は会社を経営していて、主人はそこで働いていて名だけの役員の肩書きがあります。私たちはまだ若く家を持つということはまだ考えていなかったのですが、内心おいしい話だなと思ってしまいました。
そこでいくつか質問があります。

１．抵当権というものは、１つの物件に対して１つしかついていないものなのでしょうか？

２．買う場合、その４００万は主人名義で借り入れするわけですが、その４００万で親が借り入れしてた分を返済、抵当権抹消、そして主人の借り入れに対する抵当権が発生という考えでいいんでしょうか？

３．もし、主人の親が経営する会社が倒産してしまった場合、家の名義を主人にしていたら家も取られてしますのでしょうか？（役員の肩書きがあるので）

４．そこで家の名義を専業主婦の私にして、借り入れは主人名義というふうにすることはできますか？やはり家の名義と借り入れする人の名義は一致しないといけないのでしょうか？

無知でお恥ずかしいです。
わかるところだけでも構いませんので、教えて下さい。よろしくお願いします。

回答No.3

pokakuma · ベストアンサー

１.「抵当権」は銀行その他の金融機関から借入をする際の担保となった不動産等に対して掛けられる物です。従って当該住宅を購入する際に発生したものである可能性と共に、その他なんらかの事由によって金銭の借入れを行なった場合につけられたものである可能性も存在します。従って他の方も仰っていましたが、まずは当該物件の地域を管轄する地方法務局で登記簿の謄本を取られるか、内容を閲覧してくる事をお勧め致します。それによって抵当権が幾つ、そして金額はいくらなのかを知る事が出来ます。

２.実際の流れとは若干異なりますが、考え方としては間違っていません。ただし原則的には抵当権が設定されている不動産等は抵当権者の承諾があるか、または抵当権の抹消登記がなされない限り売買する事はできません。従って現在の債権者に対して借入金を返済して抵当権の抹消登記をしてもらう必要があります。その後に改めてご主人又は貴方の名義で当該物件を担保とした借入契約をすることになります。

３.個人の所有物と法人の所有財産は全く別のものなので、ご主人が役員として著しい過失や背信行為によって所属法人に対して損失を与えた場合以外は、個人の所有財産まで影響を受ける事はありません。

４.行なう事自体は可能ですが、先に述べたように「金銭借り入れの際の担保として不動産を利用する」訳ですから、他の方が仰っているように「夫婦間贈与」が発生する事になります。しかし借入れの金額が少ないですから、ご夫婦で「持分登記」をされる事でそれに近い形にする事ができます。
本来不動産の登記は「土地」と「建物」の二つに分けて行なわれます。ですから住宅の購入の際に、借入れ限度額を引き上げるためにご夫婦の収入を合わせた「収入合算」を行なう事が多いのです。その場合、負うべき債権の金額に応じて土地と建物の所有権を分割する事ができます。最も多いのが「土地はご主人」「建物は奥様」という形です。今回の場合のように借入れ金額が少ないのであれば、土地と建物を同時に担保にする必要は無いと思われます。また、築年数が経過している建物には評価がつかない事も多いですし、建物よりも土地の評価額が高いのが普通です。将来的に建て替えを考えておられるのであれば土地だけを担保にし、こちらの所有権をご主人にして借入れを行なうと良いでしょう。他の方が仰っていたように「路線価」に基づいて物件の評価額は変わるので明確には申し上げられませんが、充分に担保になると思われます。そうしておけば土地の抵当権に関わり無く、建て替えを行なう事も可能になり、借入れの際の抵当権の設定も最低限で済みます。

お礼

回答ありがとうございます。
また、大変詳しく教えてくださり感謝いたします。
教えてくださったことを参考に今一度検討してみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#11476

>１．抵当権というものは、１つの物件に対して１つしかついていないものなのでしょうか？
とは限りません。複数ついている場合もありますので、これは登記簿で確認します。

>２．買う場合、その４００万は主人名義で借り入れするわけですが、その４００万で親が借り入れしてた分を返済、抵当権抹消、そして主人の借り入れに対する抵当権が発生という考えでいいんでしょうか？

そういう流れになります。実際には関係者が一堂に会して同時に実行します。

>３．もし、主人の親が経営する会社が倒産してしまった場合、家の名義を主人にしていたら家も取られてしますのでしょうか？（役員の肩書きがあるので）

基本的にはその会社に対してご主人の個人名で保証人となっていなければそのようなことはありません。
ごくわずかな例外として役員としての重大な過失などから発生する会社に対する賠償というものはありえますが、名ばかりの役員ですとそういうことも無いでしょう。ただ今後金融機関から役員として個人保証を要求される可能性は否定できませんが。

>４．そこで家の名義を専業主婦の私にして、借り入れは主人名義というふうにすることはできますか？やはり家の名義と借り入れする人の名義は一致しないといけないのでしょうか？

出来ますが、夫婦間の贈与となり贈与税が発生します。

で、基本的に不動産についてはその不動産の路線価をまず調べてください。（税務署で調べることが出来ます）
その路線価での売買であれば、
　・親に対して譲渡益課税がかかります。

もし路線価よりも安い価格で売買すれば
　・その差額が贈与とみなされて贈与税が発生します。

譲渡益課税は致し方ないものですが、長期所有であれば軽減があります。一方贈与税は非常に高額ですからご注意ください。特に親子間の売買については税務署は非常に厳しいです。
（もともと贈与税は相続税逃れを防ぐための税制ですから、相続に関係する人の間の贈与に対しては厳しく見ます）

お礼

回答ありがとうございます。
おそらく贈与税が発生するような状況だと思います。
今一度検討してみたいとおもいます。
大変参考になりました。

回答No.1

greensnake

1.抵当権は、土地、建物それぞれに付けることができます。また、複数の抵当権が付けられることもあります。

2.まず、親の借入先に対して、借入金400万円を返済し、抵当権の抹消の手続きをしてもらう必要があります。その上で、相談者の借入金のための抵当権設定を行います。手続きが終わるまでの間、400万円の現金またはつなぎのローンが必要になります。

3.会社が株式会社であり、個人的に会社に担保提供や保証提供をしていなければ、会社が倒産しても役員が家をとられることは法的にはありません。

4.名義と資金が一致しないと贈与となり、贈与税がかかります。

譲り受けられる物件が400万円よりも高い課税評価の物件であれば、低廉譲渡に当り、贈与税が課される場合がありますので、ご注意ください。たとえば、土地1000万円、建物200万円が課税上の評価額であるとしたならば、1200万円－400万円＝800万円が贈与認定されることになり、200万円近い贈与税を払わなければならないことになります。

お礼

回答ありがとうございます。
家自体は築２０年以上たっておりますが、多分土地はそこそこの値段がすると思います。
おそらくご指摘のとおり贈与税が絡みそうです。
検討してみたいと思います。
大変参考になりました。