固定への借り換えをすべきでしょうか？

質問

この件についてはいろいろなご意見があり、自分なりにも調べてはいるのですが、如何せんその方々によって状況が変わってくるので、私の場合どうなのかということをご相談させてください。

・昨年2012年の6月末から新生銀行から住宅ローン約1500万円借りました。

・変動金利（半年型）というもので、35年ローン、0.98％です。

・自営業なので35年しかダメということで35年になりましたが、現在返済額の倍程度の繰り上げ返済をしており、15年ぐらいで完済できそうです。

・この6月で変動半年型の期間が過ぎ優遇もなくなるので、今後は1.2％になるそうです。

・もし、10年固定に変更すると、1.9％になります。

この場合、固定に変更した方がお得でしょうか？
当然、金利がどう動くのか誰もわかりませんので、回答していただける方の主観で構いませんので、ご教示お願い致します。

回答No.4

86tarou · ベストアンサー

86tarou様はすごくお詳しいとお見受けしますので、さらにお聞きしたのですが＞
いやいや、素人ですよ。自分が借りるのに自らは何も勉強せず、適当にローンを組むのが嫌だっただけです。ローンに通ることだけを考え、ローンを金融機関にはではなく不動産屋に任せるなんて人まで居て危ないなとも思ってましたし。

残金の多い現時点は利率の低い方にしてドンドン繰上げ返済し、金利がじわじわ上がってきたら固定にするというのはどうでしょうか？＞
変動金利が上がってきた時点で、固定金利は既に上がっていると思います。固定金利を見て判断しても、この先も更に上がるかどうかは分かりません。変動金利と違いある程度予測部分が入る余地があるため、上がった後もまた下がるということもあるでしょう。
ただ、繰上返済の状況を見ていると比較的余裕のある返済にお見受けします。変動金利でどんどん繰上返済するのは良いことだと思います。ただ、常に経済情勢や金利動向には常に気を払い、いつでも臨機応変に対処出来るようにはしておきましょう。この時慌てないよう、予めこの時期にこの金利になればとか試算を幾つかしておいた方がお勧めです。
あと、貯蓄に十二分に余裕をみておくとリスクヘッジになるでしょうか。これは、貯蓄で持っておくか全期間固定金利で多めの金利を払うかの違いでしかありませんが…。

お礼

再度の回答ありがとうございます。
変動か固定かこれは最後には自分で決めるしかないことですが、非常に参考になりました。

回答No.3

86tarou

どちらが得なんて将来の金利が分からない以上、誰にも分かりません。逆にこれが分れば誰も判断に迷わないことになり、極端な場合片方の金利タイプしか存在しないことになるでしょう。

少々金利が高くても全期間固定金利で総支払額が決まっている安心を取るか、変動金利（○年固定も所詮変動金利です）で総支払額が少なくなるかどうかの賭けをするかの違いに過ぎません。どちらが得かは完済まで分からないということです。

それよりも、住宅ローンというのは金額が大きいだけに払えないでは済まされません。損得よりリスクヘッジの方が重要であり、全期間固定金利であればリスクはありません。変動金利あれば、将来の金利上昇に備えて貯蓄していればリスク回避になるでしょう。当初の試算で全期間固定金利でも無理のない返済であり、尚且つ返済額の差額を貯蓄していればある程度のリスクヘッジ出来ていると思いますので、変動金利でも構わないかと思います。あとは、頭金を多く払っていてローン残高＞家の価値になっていないのであれば、いつでも売却して清算出来るのでこれも有効です。

と言うことで先ずは損得よりリスクを減らし、それが十分であれば得する可能性がある方に掛けてみるのもありでしょうか。定年（自営業だから違いますが…）までの返済は当然ですが、それよりも10年程度は早く完済し、完済後は老後資金の貯蓄に充てるくらいでないと安心出来ないでしょう。特に自営だと年金は当てに出来ないので、サラリーマンよりは多くの貯蓄が必要となるでしょうから。

あとは変動金利の仕組みも理解しておきましょう。半年毎の金利見直し、５年毎に返済額が変るだけでは不十分ですよ。
http://allabout.co.jp/gm/gc/10400/
http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/090319_mibarai/
http://www.zenginkyo.or.jp/service/manage/article/article02.html

お礼

回答ありがとうございます。
おっしゃる通り、私もローン契約時は全期間固定を考えていたのですが、銀行から1500万円で35年しかダメと言われました・・・
繰り上げ返済をドンドンして短縮するつもりでしたので、それだったら不利だなと思い、中途半端な数年固定よりも変動の方が良いという判断をしたといういきさつです。

86tarou様はすごくお詳しいとお見受けしますので、さらにお聞きしたのですが、残金の多い現時点は利率の低い方にしてドンドン繰上げ返済し、金利がじわじわ上がってきたら固定にするというのはどうでしょうか？

回答No.2

senbei99

> 当然、金利がどう動くのか誰もわかりませんので
その通りです。
住宅ローン金利は何年も前から上がるよ上がるよと言われていいましたが、上がるどころか下がっています。

変動金利は、短期プライムレートに連動するのですが、短期プライムレートはここ４年間はほぼ変わらず、１０年間を見てもたいして変動していません。
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

ここに来て、住宅ローンの固定金利が上がるようですが、それは国債の利回りが上がったからで、変動金利はまだ上がりません。ただ、今後景気がよくなっていけば上がる可能性はあります。

変動金利が上昇した場合には、確かにリスクはあるのですが、そのリスクについては下記の記事を見て下さい。
http://allabout.co.jp/gm/gc/10290/
また、変動・固定の選択の参考に以下の記事も
http://allabout.co.jp/gm/gc/22889/

質問者様は金利上昇により返済額が増加しても、支払には特に問題ないようなので、私だったらこのまま変動で行きます。

ちなみに、私は７年前に住宅ローンを借換た際に変動金利を選択し、そのままずっと変動金利のままで今後も変えるつもりはありません。

お礼

回答ありがとうございます。
支払額的にまだ余裕があり、リスクにも対応できそう
ということで、変動金利のままでいくのも１つの手だということですね。
比較的短期で返すつもりですから、そういうお考えも非常に参考になります。

回答No.1

yasuto07

面倒だから、今のままで良いのでは、短縮して返せる、金が余っているわけだしね。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
そういう考えもありますよね。
金が余っているというより、1500万円の35年ローンだと毎月4.5万円ぐらいの返済になり、倍でも10万を切りますので、返せるときにどんどん返しているという感じです。