困っています！繰上げ？借り換え？

質問

教えてください！年収７００万弱、バツイチ子供一人（高２）の４０歳女性です。
現在、住宅ローン残高３０００万、あと２０年残っています。今回４００万程、繰上げをしようかと思っていましたが、新生銀行（パワースマートローン５年固定１％）に借り換えを考えたほうが良いのかとても悩んでいます。

現在のローンは、２年固定で１．６５％と店頭金利より０．２％の優遇を完済まで受けられるのですが、新生の５年間１％や繰上手数料ゼロ、自動繰上システムは諸費用を払ってもとても魅力的に見えるのです。
通常、金利差が１％だと借換メリットがあるといわれていますが・・。

借換をすれば５年経過後は店頭金利となるため、今の０・２％の優遇を放棄することになり、最終的にどちらが有利なのかとても悩んでいます。

５年間１％というのも長期国債利回りが３％を超えないことが前提ですので賭けであることは間違いないのですが・・。今後の見通し等素人でお手上げ状態です。どなたかお詳しい方にアドバイスいただけないでしょうか？
借換の手間だけ「骨折り損のくたびれ儲け？」になりかねないのでしょうか？教えてください！

回答No.2

sirita-ya · ベストアンサー

自分も住宅ローンに苦しむ者です。
繰上げか借り換えかでお悩みのようですが、一度銀行での試算をして貰ったらいかがでしょう？
それと選択肢はこの２つしかないのでしょうか？
この2つしか無いのでしたら繰上げ返済を選んだ方が良いのでは？
借り換えは手数料が数パーセント現金で掛かる気がするのですがいかがでしょう？調べてもらって下さい。
それとこれからの見通しですが間違いなく金利は跳ね上がるでしょう！それを見越して現金を有る程度手元に残された方が柔軟に対応出来るのではないでしょうか？
繰上げで期間が短く出来ても月々の返済額は変わりませんからね。
もし余裕資金などで有れば、資産運用で数年様子を見ても良いのでは？

補足

早速のアドバイスありがとうございます。借換手数料は登記等で３０～３５万と回答を得ています。自分なりにパソコンでシミュレーションをしてみたところ５年後には借換で６５万程度のメリットのようです。そこから手数料を引き、新生銀行の条件を併せて考えたら、完済への近道のように思えて・・・。
今までに数回、繰上をして、その都度手数料を取られたため、手数料無料に引かれちゃいました。
金利は・・。跳ね上がるのですか！？一応現金で別に４００万位あるので借換をする、しないにかかわらず、４００万の繰上をするつもりでしたが表現がわかりにくかったですね・・・。
もう一度よく考えてみます。ありがとうございました。

回答No.1

senor

３０００万円台の極めて重大なお話ですので、諸費用込みのシュミレーションを住宅ローン担当の方と詰めるのが一番正確だと思いますよ。それよりも、高２のお子様の大学進学費用の準備がありますので、今４００万円使っていいものか、慎重に検討してみては？

お礼

回答ありがとうございます。子供の進学費用は、今回の繰上とは別に４００万程あるのでそれで大丈夫かなぁと安易に考えておりましたが、甘いでしょうか？
いかに早くと、急ぎすぎているのかもしれませんね。
もう一度よく考えてみます。