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多摩川住宅の売却について
- 祖母が多摩川住宅を売却する予定ですが、買い手がつかずに不動産屋での下取りも考えています。
- 建て替えの話はあるものの具体的な時期は未定であり、空き家としての維持費や建て替え時の追加資金について悩んでいます。
- 売却時に利益が出る可能性はあるものの、今後のリスクや費用について考える必要があります。
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多摩川住宅というのは調布の公団団地のことですよね？ 一般論としては、公団住宅は敷地一杯に建っていないことが多いので、 容積率に余裕があり、建て替えるのに滅法有利ですね。 しかも、京王線で新宿から20分と場所もいい。 賃料8万で貸せるなら表面利回り12％でかなり良い。 実質利回りも10%くらいあるでしょう。 あとは管理状態の確認だけですね。 修繕履歴等を確認して、近々まとまったお金が必要ないかどうか確かめる。 そして土地の持ち分と、その金額換算も頭に入れておいたほうがいい。 私は一級建築士ですが、その物件「買い」だと思いますね。 （ちゃんと物件確認もせず無責任なことは言えませんが・・） 実は私ももっと都心ですが投資用マンション持ってます。 上記物件と全く同じで800万弱で買い叩きました。 売主は当初もうちょっと高い値段で出していたのですが、 売り出してから1週間も経ってないのにダメ元で交渉したら、 かなり安くなったので即決でした。 築年も上記物件と同じくらいですが、やはり延床面積に対して、 敷地がとても広く余裕があったのが、購入の決め手でした。 以上、こういう意見もあるってことで・・・
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- kuuteidan
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不動産屋の下取り800万と言うの、希望ではなく不動産屋の提示額なのですか？ 800万で買う50万分リフォームする計850万 ６万/月で賃貸に出すと＝利回り９％ 周辺の賃貸の相場を調べてないので概算ですが、この数字なら収益物件としては悪くない。トータル７年位分くらい、賃料が入れば後はいつ売却してもプラス、ずっと貸してても１２年で回収。業者が見ればですが・・・ 業者が８００万で儲けが出ると考えたからと言って、個人が同じ値段で損をしないとは限らない あなたが必要でないのあれあば、買う必要はないし、建替えなど未定の話は気にせずに、今はっきりしている価格で現金化してしまったほうが、リスクは少ないと思います。
お礼
回答ありがとうございます 不動産屋の提示額です 買い叩かれてる感があって親も気に入らないようですが、すぐ現金が必要という状況なもので 賃貸だと8万位取れるらしいですがかなり古いのでフルリフォームが必要なので結構かかるかと しかも意外にも建て替え話が早く進んだらもったいないし借り手が見つかる保証もないので賃貸に出すことは考えていないです やっぱり全く建て替えの目途がたっていないのはリスクですよねえ
祖母から両親へ、両親からあなたへという遺産相続ということを考えると、あなたが祖母から購入するということに非常に違和感があります。 あなたの立場からすると、いずれあなたのものになるであろう（祖母、両親が第三者に売却しなければ）ものに、なぜお金を払わなければならないのか、ということです。 老朽化した集合住宅の建て替えの話はなかなか進まないもののようです。 それは、新築時に購入した住民も建物同様に高齢化して大きな費用負担に耐えられないからです。そのために、建て替え時に高層化するなどして、新規分譲を行いその分で費用をまかなうような工夫をしているという話を聞きます。 ですから、建て替えの費用だけを考えれば ＞建て替えたときに売れば必ず利益がでる というのは正しいかも知れません。が、現状のものを買い取り、建て替えできる時まで維持費を払いつづけるというのをカバーしてくるでしょうか。ましてや、建て替えはいつになるかわからないのですから。 祖母のものであるということを除外して考えれば、そんなものを買うべきではないのは明らかで、だからこそ買い手がつかないのだと思います。 現在の住人がより高齢化して、いずれいなくなってしまえば、全体を入手して建て替えようとする業者に買い叩かれることは必定と思います。
お礼
実は祖母が後妻なので今面倒をみている親族は血縁関係がなく、遺言しだいかもしれませんがなければ遠方に住んでいる甥や姪に遺産がいくらしいです 建て替え話はずいぶん前から出ているのですが、やはり遅々として進まず、といったところですが最近URをアドバイザーとして入れたそうなのでこれからの進展に期待したいところなんですよね 敷地は余裕があるので建て替えの際は１．５倍位には増えると思うのでそんなに自己負担は多くないのかな、というところです でもやっぱりいつになるかわからない話しは不安です・・・
- Mokuzo100nenn
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不動産屋が自分で購入する金額(=この場合は８００万円）ならば、買う側が得（＝売る側が損）というのは一般的に正しい考え方だとおもいます。 「空き家の状態で維持費を払い続け、建て替えの際には追加での資金も必要になって」くる家を買うのですから、不動産屋なりの儲けの算段が成立しているのでしょう。 質問者さんが借金せずに８００万円を用立て出来るのであれば「買い」ですよ。 しかし、借金までして、儲け話に手を出すものではありませんので、ご用心ください。
お礼
回答ありがとうございます。 不動産屋はリフォームしてもう少し上乗せした額で新たに売り出す、と言っているようですが・・・ 借金はせずに買えるので親も下取り額で不動産屋に売るなら身内に、と考えたそうです 利益がでるならぜひ買いたいですねえ・・・
お礼
回答ありがとうございます 私はずっと東京の東端に住んでいるので調布は田舎というイメージだったのですが、便利な場所なんですね。駅前も結構にぎやかですしね 始めは全く興味がなかった話だったのですが調べてみたら近隣の新築マンションが思っていたよりも高額なことや、団地の管理費や修繕積み立て費が安いので思っていたよりは維持費がかからないことがわかり悩み始めました 今後大規模な修繕はしないそうです。土地の持分の話はよくわかりませんが・・・ 後は古い家でも維持費を捻出できるくらいの家賃で住んでもいいという人がいれば文句なしなんですが（苦笑） 買いに心が動きました♪