過半数以下の区分所有者の権利

質問

都市部で中古マンションの購入（1部屋）を考えております。

そこで、とある物件に出会いました。その物件の場所や広さは私の理想にピッタリなのですが、管理費2万超+修繕費2万超という条件が同程度の物件の相場からすると2倍近く高額です。小規模のマンションなので、多少割高な事は納得できますが、高級設備やエントランスなどは一切なく、お世辞にも清潔とは言い難い物件であり、率直に言えば金額に違和感を感じます。また確認したところ長期修繕計画が無く、それにもかかわらず修繕積立金が不足しており値上げの可能性があるとの説明が（管理会社から不動産屋に対して）あったそうで、その事に不安を感じ、この時点で購入の意思はほとんど無くなりました。

そのような経緯でしたが、購入後に管理会社に対して要望を出せば解決するのかなという思いもあり、軽い気持ちで登記を調べたところ意外な事が分かりました。

このマンションは、もともと2人の地主(仮にA氏,B氏)が保有していた土地に建っていました。マンションが建った直後、A氏とB氏からそれぞれいくつかの部屋の権利を工務店Cが買い上げており、その合計は50%を若干超える程度に及んでいます。名前から、この工務店Cがマンションを建てた施工業者と分かりました。確認はしていませんが、修繕工事もこの会社が独占的に行っていると予想されます。

そこで、所有権について質問です。このような場合、おそらく工務店Cは希望通りの価格と内容で修繕工事を行っていることが想像できます。この金額や内容が他の区分所有者にとって納得できないものであった場合、何かしらの措置を取ることができるでしょうか。例えば、過半数以下の住人の意向であっても、他の業者の相見積を取ることができるのか、また、見積が出た場合に業者の決定に対して過半数以下でも何かしらの権利を持つことはできるのでしょうか？

できないとすれば、このようなマンションの所有権はその工務店にあり、その他の区分所有は賃貸以下の権利しかないということになります。つまり、妥当ではない高額な工事請求を工務店Cが行い、そのために積立金の月額が10万円になったとしても他の区分所有者は拒否できないでしょう。もしそうなれば、各区分の所有者はマンションを維持できなくなりますし、他に買い手がつくとも思えません。ということは、月額の出費を抑えるため区分所有の権利をタダ同然で工務店に売り渡すしか選択肢は残されていように思います。このような場合、犯罪性の立証も難しいと思います。

だとすれば、逆に私が部屋数の少ないマンションの50%を買い上げれば、工事業者や管理会社と結託してマンションを100%保有できるということになります。ものすごいリターンですが、本当にそんなことが可能なのでしょうか？それとも、区分所有者には過半数の決議のほかに何か特別な権利で守られているのでしょうか？

回答No.1

kamaryu · ベストアンサー

貴方がおっしゃる通り、そのマンションの未来はその様な経過をたどる道しか無さそうに思います。

区分所有法は、１の区分所有者が半数以上の権利を持つ事を想定していません。
わずかに議決権の他に組合員総数の４分の３又は５分の４という決議を求めている重要事項が有るだけです。
管理費等の金額の定めが規約に有れば、阻止する事はできるかもしれません。

半数以下の組合員が戦う道は、裁判においてその工務店の権利の濫用を認めてもらい、適正な管理を求める位でしょうか。

貴方は懸命にもご自分で調べ、考えて決して買ってはいけないマンションに手を出さなかった。
登記まで調べる人はそう居ません。

お礼

ご回答ありがとうございます。『裁判において、その工務店の権利の濫用を認めてもらい適正な管理を求める』というのは、具体的にどのような法律に基づくものでしょうか？

つまり、工務店Cが自身に有利なように権利を行使するということ自体に違法性があるようには思えません（もちろん人道には反していますが）。工事の請求額もしくは内容が不当という点を客観的に立証して、刑事罰を問うような事が可能なのでしょか。もしそういったことが可能なら、管理会社にバックリベートを支払っているような（おそらく大多数の）マンションも、それを立証できれば違法性があるという事でしょうか。

法律に明るくないので、詳しく教えて頂けると助かります。

回答No.2

noname#183746

分譲マンションの「区分所有者と議決権」について、わかりやすく解説したURLがあるのでご一読ください。
http://soudan-situ.cocolog-nifty.com/chie/2005/10/post_6c6a.html

　私にも似たような経験があり、「区分所有法」を勉強しました。わかりやすく解説した書籍が多く発刊されていますから、貴方様もこれを機会に勉強してみてください。管理会社や不動産屋が、いかに手前勝手なことを言っているかよくわかりますよ。

お礼

ご返答ありがとうございます。リンク先で『区分所有者の数』という要素があると知り大変参考になりました。結局のところどんな対処法があるのか（ないのか）を判断できませんでしたが、もはや購入の意思よりも好奇心が勝るという感じです。可能なら質問の物件の規約も確認してみます。

今回の件はマンション管理についてというよりも、工務店Cに対する不審なお金の動きがあった場合に区分所有者の権限として監視や告訴ができるのか（実際告訴するというのではなく、抑止力として）が焦点かなとも思っています。やはり、何事も勉強ということですね。

ちなみに、こちら（買い主側）の仲介業者はよく働いてくれています。楽観的な営業トークも無く、私が依頼した内容を淡々と調査してくれています。（すると、必ずネガティブな要素が出てくるという状況ですが・・・。）

今の私の限られた知識の中では対処法が分からないため、これまで見てきたマンションの多くが将来に向かって手放しの危険運転をしているように見え、そこに家族を連れて乗るというリスクを許容できません。いずれにしても、自分の知識でリスクを回避・抑制できると納得できるまで家の購入はお預けにします。

補足

質問者です。
実際にマンション規約を入手して熟読してみると人数の項目はありませんでした。ただ修繕に関して2/3の同意を求めていたり、場合によっては過半数の所有者の犯罪性を訴える事を証明すれば最悪の事態を回避できるなど、質問内容のような状況においても一定の権利がある事を理解しました。当然デメリットではありますが、決定的に悪い物件という事ではないのかもしれませんね。また逆に言えば、この方法を悪用して小規模マンションを乗っ取るというのは難しいという事ですかね。まだわからない事ばかりですが、とても勉強になりました。