マンション区分所有者の代理人の権限はどこまで？

質問

区分所有マンション管理組合の役員をしています。
以下の３種類の方々がおられます。

１）何年もの長期不在の区分所有者の代わりに、配偶者が委任状に区分所有者の署名をして発言及び権利を主張する。
２）区分所有者が別に住んでおり、そこに住んでいる区分所有者の兄が委任状に区分所有者の署名をして発言及び権利を主張する。
３）管理組合に無関心な区分所有者をいいことに、その配偶者が区分所有者の署名をした委任状で発言と権利を主張する。
いずれの場合も区分所有者の名前を代理人が勝手に自分で署名しています。

このようないいかげんな委任状での管理組合の運営を正したいのですが、他の役員は「区分所有者の関係者だから」ということで大目に見ています。
これは刑法で言う「偽造私文書等行使罪」にあたり犯罪ではないかと思うのですがいかがでしょうか。

仲良し会でなはく、区分所有法という法律で認められた管理組合ですからきちっとするべきと思うのですが・・・・
またこの程度であれば大目に見て代理人としての意見を尊重して権利を認めるべきなのでしょうか。

管理規約では、組合員以外で理事会が必要と認めた者は総会に出席できる。　占有者は、利害関係を有する場合総会で意見を述べることができる。　となっています。

回答No.3

tk-kubota

私は、「厳密にすべきだ」、又は、「大目に見るべきだ」、
と言うより、
法律上、その委任状の正否の判断は管理組合の役員に、その権限がないと考えますので、そのまま有効だとして審議に進めればいいと思います。
何故、正否の判断が許されていないかと言いますと、電話で承諾しているかもしれないし、追認しているかも知れないです。更には、全権委任かも知れないです。
それらを、限られた者の間で、限られた時間で、無効や有効を決定することは、いささか疑問に思うからです。
それよりも、管理組合とすれば、その権利主張によって決議のあった決定事項が、他の組合員から無効や取消のあった場合に、その案件を新たな議題として決議すべきものと考えます。
即ち、他の組合員からの異議によって、管理組合の議題として取り上げるべきだと思います。
なお、偽造私文書等行使罪は、いわかに言えません。

回答No.2

2001nachi

こんばんは

＞組合員以外で理事会が必要と認めた者は総会に出席できる。
これって標準管理規約でいう45条の条文に該当しますよね。

ただこの条文がありませんか？
第４６条　各組合員の議決権の割合は、別表第５に掲げるとおりとする。

２　住戸１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。

３　前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。

４　組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。

５　組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、その組合員と同居する者若しくはその組合員の住戸を借り受けた者、又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない。

６　代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。

この46条条文がある場合なら2,3に該当しますよね？
しかし質問者様は委任状のに疑念をお持ちになられていらっしゃるとのこと。

その場合こちらの条文を利用して当該区分所有者に訴えることは可能です。

（義務違反者に対する措置）

第６６条　区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。

（理事長の勧告及び指示等）

第６７条　区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は　使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

２　区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。

３　区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。

一　行為の差止め、排除又は原伏回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること

二　敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること

４　前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。

５　前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。

６　理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。

しかし、問題なのはマンションコミュニティとして、法律でぎちぎちに縛る方法に進んでいくのが正しいのかという疑念は正直あります。
私自身質問者様の事を否定しているわけではありませんが、法律法律で縛ることにより役員のなり手がいなくなったりして、最終的に苦しむことも考えられなくはありません。

程々の規制と程々のゆるさがマンションコミュニティを運営する上のポイントだと思いますが・・・

現役組合アドバイザーより

回答No.1

cowstep

ご指摘のような場合、全くの無権代理人であるのは稀有で、包括的または暗黙の了解で委任されていると思われます。委任状を出すだけ、協力的なのかも知れません。出席も代理出席も少なければ、定足数に達しないで総会が不成立となってしまいます。

お礼

有り難うございます。　

委任状は区分所有者が知らないところで代理人が書いているわけです。　ですから正確には代理人ではありません。

また総会の不成立は別問題と考えてください。