借家の立退きや保証金に関して

質問

現在、不動産業者を仲介せずに法人名義で直接契約で借りている工場がありますが、退去の際に保証金をしっかりと回収できないかと思っています。

大家とはあることがきっかけで仲が悪くなり、何の理由も無いのに今借りている工場を立退いてほしい、立退かなければ鍵を付け替えると言われてます。

ネットで少し調べたところ立退き期間や立退き料などに関してはある程度わかりましたが、ご相談したいことは大家に契約時に渡してある家賃6ヶ月分の保証金がしっかり返ってくるかということです。
私としては以下のことから大家が信用できません。
・うちが借りた工場は前の借り主の敷金などによるクリーニングなどが一切行われていなかったので、うちが出る時は鍵の付け替え費用のみでお願いしたいと言ってもそんなの関係ないから1ヶ月払えと言われている。
・建物の老朽化のため天井から雨漏りがあったが、電気系統の修理費用を半分しか出さない。（うちは雨漏りに気づいた後にすぐに大家に報告したけれど、様子をみてほしいと言われそのままにしていたら電気系統がおかしくなったが、大家は二度目の雨漏り時に言ってくれれば費用はたいしてかからなかったと言って半分しか払わない）

うちとしては半年間（～1年間）の立退き猶予と引っ越し費用、敷金の消却免除と保証金の返還ぐらいがあればそれでいいのですが（※大家に言われなくとも事業の都合のため1年以内には引っ越しも検討はしていました）、上記から大家を信用できないので保証金が返還されるか不安です。なのでこれからの半年間分の家賃を保証金の中から支払うという形にしたいと思っているのですが、このような状況であっても家賃はきっちり払っていないと債務不履行ということで6カ月前の解約予告期間は必要なくなるということはあるでしょうか？
また、債務不履行になるのを恐れて家賃をしっかりと支払っている場合に、保証金をしっかりと回収するための方法はあるでしょうか？
いきなり工場が使えなくなったら倒産してしまいますし、家賃もそこそこ高いので損はしたくありません。
裁判を視野に入れて行動したいと思っているので助言を頂けたらと思います。
よろしくお願いします。

回答No.2

kgei

賃貸契約書には、保証金について、どのような定めが書いてあるのでしょうか？

　まずは賃貸契約書の記載を確認して下さい。

回答No.1

hanac3

貸主が同意しない限り、「半年間分の家賃を保証金の中から支払うという形」は無理です。
保証金を確実に返してもらいたい場合は、契約書を作り、不払いの場合には、違約金を支払う旨の条項を入れることです。
さらに、そのような契約書を作らないなら、明け渡しに同意しないことです。
６か月分の保証金の金額にもよりますが、弁護士に入ってもらう方がよいでしょう。

参考URL：

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/keake.html