収益物件でのプレハブ建築について

質問

来月から所有を予定している収益物件に関して教えていただきたいことがあります。当方、サラリーマン大家でして、この物件は現在は事務所用の建物が一棟建っているだけの、いわゆるオーナーチェンジ物件です。ちょっと前置きの説明が長くなりますが、ご確認のうえアドバイスをいただけると大変助かります。

現在、その物件に入居者（法人）がいますが、より正確にいうと、現オーナーとの間で賃貸契約が完了しているけれど入居は来月からを予定している状態です。当然、入居者との賃貸契約は現オーナーが結んだものであり、私はそれを継承する立場にあります。

不動産会社から聞いたのですが、それによると入居の際に入居者さんから条件提示があり、敷地内にプレハブの小屋を建てさせてほしい、とのこと。
現オーナーとその入居者さんの仲介を行ったその不動産会社によると、現オーナーは退去時の現状回復を条件にプレハブの小屋設置を認めている状態です（その条件を飲んだので契約したというのが実情のようです）。
月額の家賃もそれをベースに決定しており、今月は現オーナーに、オーナーチェンジ後の来月からは私のものとなる予定です。繰り返しになりますが今はまだそのプレハブの小屋は建っておらず、
結果的に私に所有権が移った後に建てることが内定している状態、という感じです。そこでご質問なんですが、、

・物置レベルの造作物でもプレハブ建築を建てれば建築確認申請が発生するのかと思っておりますし、そこに固定資産税はかかってくるかと思われますが、どういうものが建つかわからない状態でも、現オーナーと入居者さんとの間の条件をそのまま引継がなければいけないものなのでしょうか。
（賃貸契約書の提示を求めています。どういう条件付けで認めているのかの詳細がまだ判明してない状況です。）また、その場合、建築確認申請にかかる費用は誰が負担するべきものなんでしょうか。

・そのほか、気にかけておくべきこと、契約前に確認すべきポイントがありますでしょうか。

来月から所有予定です。「予定」、でして、まだ契約書は交わしておりません。
契約書を取り交わす前にこのあたりを整理し、必要に応じて契約書の中などで触れておかないと後々トラブルの元になりそうな気配を素人ながらに感じております。
不動産会社に確認しても、ポイントを把握しきれないで聞いていくとうまくやり込められてしまいそうな気もなんとなく、、ですがしています。

サラリーマン大家歴の浅い私にみなさんのご意見をどうかお聞かせください。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
建築確認やその手に関する費用は当然に借主負担です。固定資産税等が発生すればそれも貸主負担です。

この手の賃借で問題なのは、夜逃げなどの様な場合でプレハブ建物がある状態でいなくなってしまった時が問題です。昔の競売妨害の様に最初から悪意でわざわざプレハブを建てるわけでもありませんから、万一そうなったときに面倒が無いように書類を整える必要があります。

1、契約書が無くとも金銭の授受があり、第三者の建築物の築造を認めると、そこに建物は存在する権利が生まれます。一般的に言う借地権等です。これを認めないまた、主張しない様な文言が必要。

2、建物登記は行わない事。

3、この部分の解体撤去費用相当の保証金（全額返還義務あり）を預かり、万一契約解除の事項に相当し、契約解除した場合、解除日から1ヶ月以内に該当建物を借主が解体撤去しない場合は、貸主は預かり保証金を以て、借主の承諾を要さず、該当建物を撤去解体処分することが出来る。またこれに関して借主は意義を申し立てない。の様な内容、契約解除で期日内に借主が解体撤去した場合は、無利息で保証金は全額返還される旨。

4、上記に違反した場合は、賃貸契約の強制解除事項となる旨

例えば、契約解除後に建物内の残置物などは、裁判所の引渡し命令の判決により強制執行等できれいに処分できる旨は質問者さんも御存知でしょう。しかし、その借主所有の建物を判決で貸主が解体撤去するのは容易ではありません。勝手に建てたのならいざ知らず、金銭を授受し建物所有を認めているからです。
そして上記の書類が法的に有効なのか？は疑問の残るところですが、不動産の売買や賃貸など揉め事は最終的には「お金」で解決が着いてしまうものです。この様な約束事があったので、それを実行したという事実があれば、万一夜逃げした借主から後日的外れな請求等があっても、裁判で命令が出ない限り、その請求を認めることは質問者さんもあるわけもなく、裁判には費用もかかりますから、金に窮している借主がわざわざそれをしてまで言いがかりを主張しないということです。

事務所等の建物ならば、現金購入ですよね？何らかの融資を受ける場合は、万一発覚するとそれも担保に差し入れなければならなくなり、借主の物ですからそれは出来ずに、かなり面倒になります。

お礼

大変丁寧なお答え、ありがとうございます。助かります。

保証金の概念、賃貸契約の条項を締結する際の参考にさせていただきます。
現契約でも原状回復を条件にしているというと聞いているので、借主に不測の事態が起きた時のアプローチとしてはすでに入っている条項かもわかりませんが、いずれにしろ現在の賃貸契約書を早く見せてもらい、確認する必要がありますね。
プレハブ小屋は登記する必要のないレベルのものに留めさせることも盛り込んでいこうと思います。

現状、家賃保証会社との契約は済んでいると聞いておりますが、あくまでもそれは現状建っている事務所を借りるのみの場合のものかと思われます。建ってもいないプレハブのことが家賃保証会社との契約に盛り込まれているとは思えませんので。その視点からも確認が必要かもしれません。

あと、、冒頭の内容ですが、、
建築確認申請費用・・・借主負担
固定資産税・・・これも借主負担、ということでいいんですよね？固定資産税が貸主、私の負担になるようであれば、賃貸契約の料金見直し等で対応すべきものかとも考えております。

あと、プレハブ小屋は業務の一環として実施する検査などを行うスペースに供したいようです。最後の一文の意味がすみません、よくわかりませんでした。借主がプレハブ小屋を現金で決済しておくべきで、それ自体を担保にするようなスタイルはNGとしておく、、という解釈でよろしいのでしょうか。

追加で質問になってしまいました。ご回答いただけると幸いです。

回答No.2

oyazi2008

NO.1です。
固定資産税は登記がなければ現地調査で当初は、土地名義人である貸主へ打診があるでしょうが、借主の所有物なのでそちらへ請求してくれでOKです。

最後の借り入れに関する記述は、質問者さんが借り入れをして物件を買うのではなく、現金で購入するのですよね？ということです。質問者さんが債務者の担保設定が無ければ問題ありません。

しかし、本来はあまりやりたくない形の貸し方であることは確かで、それは仲介人も認識しているでしょう。万一の際、貸主が金銭的な負担も負わずに、建物撤去できる内容の契約にしてくれということは、正当な主張です。これが成就されない場合は、万一の際は負担が生じるという懸念があります。

お礼

再びご丁寧な回答、本当にありがとうございます。

登記していなくとも現地調査により固定資産税は発生するんですね。その後色々調べて理解しました。

昨日、ここでの書き込みの後に不動産会社に現状の賃貸契約書の内容の開示を再び要請しました。そうしたら・・・今は整備した書類を借主のほうに送っていて、ハンコが戻る前の状態だとか。
そう、まだ、なんです。実は賃貸契約はまだ結ばれておらず、4月から入居予定というところまでしか見えていない状況であることが判明しました。

・・・オーナーチェンジが目の前に差し迫っている状況でそういう行動を取る不動産会社に少し不信を持っております。だって、所有権の移転後は賃貸契約は私との間で結び直しになりますよね？？そのときに出し直した契約書に当初は書いてなかった細やかな条項（撤去に関する約束事とか登記できない云々）が盛り込まれてきたら、借主の立場に立ってみるとあまり気持ちのいいものでは無い気がします。

そういう話をいれたところ、不動産会社は、「現時点では借主は使ってみて手狭だと思ったらはじめてどういうプレハブを置くか考え始めようかという状況で、絶対置くかどうかわかならいし、サイズも未定。いよいよ置きたいとなったときに双方で話し合って設置すべきもので、勝手には置けない」ということだけを伝えて今の契約書はそのままに進めたい、と言って来ました。

契約内容に危うさを感じる一方で、遠隔地での所有でもあり、あくまで収益物件として保有する物件のため、自分や家族がそこに住んだり別な理由で使いたくなることはまずありえない物件です。借地権でなく、定期借地権感覚で、かつ登記はさせずに撤去を約束させられている取り決めができれば、あまり拘りすぎずに長めに使ってもらってもいいような気もしていますが、、そういう発想だとキケンなんでしょうか。

落とし所はどのあたりにすべきかな、と悩みが深まりつつあります。不動産会社のススメとは別の司法書士をこちらから立てたほうが安全かな、、と考えはじめております。

ちなみに、今回の購入は現金決済でして私のこととしては担保設定はもちろんありません。

何かお気づきの点、気になる点があればまたアドバイスいただけると幸いです。