★★マイホームが欲しいのです！！

質問

現在，住宅建築を考えていますが問題がいくつかあり悩んでおります。以下に内容を記しますのでアドバイスをお願い致します。因みに、私はサラリーマン32歳年収350万、妻と子供２人（3歳と1歳）。私の両親と同居で父は自営業61歳年収500万、母は56歳です。

(1)住宅取得税控除について
今年中に住宅を建て10年間の年末借入残高の1%還付を受けたいのですが、金融機関からの借り入れ3,500万で私本人と父の二人で控除を受けることができるのでしょうか・・・？
また控除を受けるための注意点が有れば教えてください。

(2)住宅ローン借り入れについて
私が32歳、父が61歳。当初は返済を父と2人で行えるのですが現在より5、6年が限度かもしれません・・・。その後の返済に不安がありなかなか踏み切れません。因みに、返済額は30年で月々12万程度となります。父母は自営業で年金はどの程度もらえるものなのでしょうか・・・？

以上何とかマイホームを実現したいので良い知恵を下さい。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

まずお父様は高齢であることから親子ローンのような形（親子でローンを組み、親が無くなったら子供が返済を継続する）、あるいはご質問者単独でないとローンは組めません。

(1)住宅取得税控除について
まず勘違いしてはいけないのは、住宅ローン減税はあくまで「減税」ですから、還付を受ける金額は「支払った所得税」の金額が最高です。ご質問者の年収３５０万だと還付される金額はあまりないと思われます。会社員であれば年末調整でもらう源泉徴収票に書かれている金額をご確認ください。
お父様については年収５００万が「所得５００万」であれば相当受けられるでしょう。

連帯債務（親子ローンも同じ形式になります）で借りる場合、各自が受けられる控除は、その連帯債務の割合で決まります。連帯債務の割合分だけ受けられるという仕組みです。この割合は住宅を登記するときの持分比率で決まってきます。
たとえば、物件価格が４０００万として、
　父：自己資金７００万、連帯債務２０００万
　子：自己資金３００万、連帯債務１０００万
とすると、
　父：２７００／４０００の持分
　子：１３００／４０００の持分
として登記すると、父は２０００万の最大１％の住宅ローン減税が受けられ、子は１０００万の最大１％になります。実際には所得税納税額が上限となりますし、定率減税の影響でよほど高額納税していなければ０．８％程度になります。

(2)住宅ローン借り入れについて
　親子ローンでは父が働けなくなった、あるいは死亡した場合は子供がそのローンを継続しなければなりません。
父に対しては団信保険は適用にならず、ご質問者のみに適用になります。
お父様の年金については国民年金のみであれば、４０年間加入して満額受給できる場合で年８０万程度です。お父様の配偶者つまりお母様がいる場合６５歳で同じく年８０万受けられますので、年１６０万となります。（これでも払い込み保険料総額の５～８倍の受け取りとなります）
国民年金以外にも国民年金基金や民間の年金に加入していた場合は受け取り金額は多くなります。年金受給額は６１歳であれば社会保険事務所に行けば国民年金の受給額はわかります。

さて、住宅が欲しいとのことで、よい知恵をとのことですから、いくつか重要な点を。

ａ．借りるローンの金額は物件価格の５～７割、最大でも８割以内とすること。
ｂ．借りるローンの金額は年収の４倍、最大でも５倍をめどとすること。
　　年収は返済する人の合計年収で考えてよいですが、ただしリタイアする人がいるのであれば、リタイヤ時点で、ローン残高がそれ以内で収まるように。
ｃ．年間返済金額は年収の２０％以内が望ましい。悪くても２５％程度までとすること。
　　こちらもｂと同じようにリタイアしてもそうなるように。

重要なのは頭金です。頭金の金額が５割位あると万一返済困難となっても住宅を手放すことで借金なしで元の賃貸に戻るだけですみます。しかし頭金が少ないと債務超過になり、破産という結果を招きます。
今現在の状況がわかりませんが、持家は金利の支払、税金関係の支払、修繕費用などを考えると、たとえ賃貸で家賃を支払っていても、月数万円は貯蓄できていなければ返済計画に無理があると考えられます。

賃貸と異なり、収入にあわせて住居費の支払を調節するということが出来ませんので、その点よくお考えの上お決めください。

お礼

丁寧にお答えいただき有難うございました。
大変よくわかりました。
また何かわからない事がありましたら教えて下さい。
では。

回答No.1

smile_Joy

> (1)住宅取得税控除について
　二人が控除を受けるためには、二人の名義で借り入れて
登記も二人の名義で行えば可能です。
　借入割合と同じ分だけ不動産の持ち分も登記しするように
注意しないといけませんし、どちらかが現金で頭金を
出したなら、その分も含めた割合になります。
　また３５０万円の年収で奥様と子ども二人の扶養ですと
もともと所得税もそれほど支払っていないと思いますので
今年中に建てても年収が上がるまでは戻ってこない
可能性がありますので、あまり今年中とあせらずに
情報収集なさったほうがいいかもしれません。

> (2)住宅ローン借り入れについて
親子リレー返済や連帯債務での借入で、ローンを組むのは
十分可能でしょうが、将来お一人で返済することを前提に
無理のない資金計画が必要ですよね。
　３５年で借り、月々の返済額を低く抑え、できるだけ貯金して
繰上返済していくという方法も検討してはいかがでしょうか。
　また年金額ですが、５５歳以上の方なら、もらえる見込額を
郵送で教えてもらうことができます。参考ＵＲＬをご覧下さい。
ＨＰ上でも試算できます。

参考URL：

http://www.sia.go.jp/outline/nenkin/simulate/index.htm