変動金利か、固定金利か。(連帯保証人になるか否か

質問

来月に新築建て売り戸建の引き渡し&ローン開始なのですが、未だにどちらのローンでいくか決めきれておらず、ご意見を聞かせて下さい。

3800万ローン(別で頭金700万入れています)で、夫33歳、私30歳。年収は各々500万ずつ位です。今は子供はいないですが、3年後くらいに希望しています。その場合、私は退職予定です。

この場合、どちらのローンが良いでしょうか。

(1)変動金利の0,825%で月々11万弱。ただしこの場合、私が連帯保証人マスト。金利上昇の心配もある。
(2)フラット35sで、最初5年は1,5%、月々12万後半、6年目以降は1,8%、月々13万前半。ただし団信の保険料がざっくり言うと月々別で1万かかる。フラット35sなら、私は保証人にならずに済む。

支払い額なら(1)ですが、保証人の部分でひっかかっています。

というのも、旦那に何かあった際には普通団信がおりてローン0になるかとおもいます旦那は団信の申し込みを持病を虚偽申告でだしており、(正直に申告したらローン通らないとのことで、不動産屋と相談のうえそうしました-…。おそらく、それが死因になるような病ではないので、、精神的なものです)
万一そのせいで、何かあった際に虚偽申告が理由で残債が残った場合のことを考え、また旦那が病気や怪我などなった場合や、将来離婚がなくはないことを考え、やはりなるべく私は保証人から外れていた方が人生のリスクは軽いと考えています。(勝手だ、冷たい、などのご意見もあると思いますが、ここでは冷静に私個人としてのリスクをとらない方法を聞きたいです。)

とはいえ、万事離婚も旦那の病気や死亡等問題なくいくことも勿論あると思いますので、それを考えると、やはりこの低金利の時代、変動にしておけば月2万以上違うのて、悩みます。

ズルい考えではありますが、将来出来る子供を守るためでもあり、旦那も理解したうえで一緒に考えてくれています。

どちらが賢い選択でしょうか？
皆様の多角的なご意見お待ちしております。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.3

kasroytij

金融機関側の予測としては、
変動金利と固定金利とでは、支払見込額が、ほとんど同じになるように、
固定金利の水準を設定しているはずです。

つまり、今は、
「変動金利での支払額＜固定金利での支払額」
ですが、

金融機関としては、住宅ローンが終わる間際では、
「変動金利での支払額＞固定金利での支払額」
と見込んでいるということです。

（根拠のない推測ですが、数十年後に、金融機関は3%～4%くらいの金利水準になるだろう、と予測しているのかな？と思います。）

結局、今、支払額が少ない分は、
将来（10年後とか20年後とか）に跳ね返ってくる、
覚悟を持っておいたほうがいい、ということです。
（少なくとも、金融機関は、そうなるだろうと予測していると思われます。）

ですから、
向こう5年とか10年くらいで（繰上返済をして）
債務の大部分を完済できそうな見込みならば、
大きく金利が動くとは思えませんので、
変動金利のほうがいいと思います。

でも、
30年とか35年かけて住宅ローンを返済する見込みなのであれば、
固定金利で借りるほうがおすすめです。

保証人をはずせるのなら、なおさら、こちらのほうがおすすめです。

あと、参考までに、
参考URLにも書いてありますが、
いったん変動金利で借りた後に、固定金利に借り換えようとすると、
不利になってしまうことが多いと思います。

（皆が金利が上がりそう、と予想するような状況であれば、　
　固定金利は跳ね上がっているはずです。）

なので、後で固定金利に借り換えればいいや、、、という発想は、
捨てたほうがいいと思います。

参考URL：

http://itr.asmg.info/entry/post_16.html

回答No.2

oosawa_i

こんばんは。
多角的なご意見をお待ちしていますと言うことなので。

（２）についてですが、虚偽申告がすんなり通るかどうかわかりません。
虚偽だとばれたら、まあその金融機関の関係するところからは今後ずーっと信用されないでしょう。

不動産屋は「みなさんそうしてます」とか「ばれません。大丈夫です」なんていってると思いますが、「じゃあ一筆書いてください」といえば絶対に書きません。
売れてしまえばその時点で利益が出て、その後のことは関係ないですから。
不動産屋としては本当に大丈夫だと思っているのかもしれませんが、９９人が大丈夫でもあなたが大丈夫だという保証はだれもできません。

申告の際にばれなかったとしても、例えば３年後に何らかの理由でばれたらどうなるんでしょうか。
一括返済だけですむのかなぁ？
詐欺罪で告発とかにはならなければいいですね。
契約書にはそういう場合のことも書いてあると思うので、読んでみてください。

ちなみにそうなったら不動産屋さんは当然あなたたちの味方にはなりません。
「われわれもだまされた」なんていうに決まってます。

例えば３年後にこの不動産屋を辞めた元従業員から、「この件を金融機関に言ったら一括返済ですね」なんて言われるリスクもありますね。

どちらにしても虚偽申告をすすめるなんて順法精神のかけらもない不動産屋ですので、あなたは「親切な人だ」と思っているかもしれませんが、第三者から見ればあなたをだまそうとしているような業者なんだろうと思います。

あなたが私の親戚とかだったら、「違約金１００万くらい払ってもそんな業者から買うのはやめた方がいい」といいます。
法的なトラブルがあったら１００万円なんてすぐに消えます。

参考になれば幸いです。

お礼

ご意見ありがとうございます。
一応、両方とも審査は通っています。どちらかで本申し込みするのを決める段階にいます。バレたら、の万一のリスクを避けて、団信にはいらない(=旦那が亡くなってもローンは残る)をとるかか、バレたら一括返済を承知で団信にはいっておくか、考えた時に前者のメリットより後者のメリットの方が大きいと考えたました。
あくまで虚偽申告については不動産屋がうんぬんではなく、自己責任で選択しました。

回答No.1

seble

先の事は分かりませんのでリスクはあっても低利を選択し、最初の数年はとにかく全力で返済するのがベターではないかと思います。住宅ローンは長期に成らざるを得ない事から30年でもかけて返済するのが常識、それで良いように思われていますが、余力があるなら返済に回すべきで、特に金利負担の高い初期は元金を減らすためにもなるべく返済に回すべきです。
そのためには変動であっても金利の低い方を選択し、その分を全て返済へ回す方が有利だろうと、、、たぶん、、、思います。
世帯年収が1千万もあるのですから、毎年、700万ぐらい返済できるはずです。
そうすれば、仮に金利上昇傾向になっても、その頃にはその負担増に楽勝で耐えられるぐらい返済が終わっているハズです。
年収300万で一家4人暮らしている家庭などざらにあります。

お礼

ありがとうございます。
そうですよね、私も働けているうちに返済を進めるべく変動の低金利にしておいて、金利があがりそうになったら固定にするのも手でしょうか。ちなみに、3年後に借り換えでフラットにして、その際には虚偽申告ではない状態にして(旦那の状態しだいですが)、私が保証人から抜ける手が一番スマートかも、、とは考えてはおります。(銀行審査よりフラットの方が審査甘いようなので、次も通る可能性は高いようです)
ただ、もし離婚、病気などあった際怖いのと、固定でも2%切ってるなんて、超お得だからフラットで全然問題ないじゃん、と会社の先輩などには言われます。

ありがとうございました。