離婚後の住宅ローン、妻は契約社員

質問

いつもお世話になっています。
以前同じ質問をしたのですが、スマートフォンで操作を間違ってしまい、
違うカテゴリーに質問していました。
場所を変えて再度の質問になりますがよろしくお願いします。
http://okwave.jp/qa/q7877395.html

このたび離婚が決まって、親権、住宅ローン問題に直面しております。
そこで、今回は住宅ローンだけに的を絞らせてご意見お聞かせください。

何せ素人ゆえ、わかりやすく教えて頂けるとたすかります。

現在、私、妻側の母親の土地に主人名義の建物とローンを組んでおります。
離婚をきに、私の名義で、私がローンを組むのは可能でしょうか？

名義変更する場合は登記ですから、市役所で行えばいいのでしょうか？

そして肝心なローンですが、
私は二年半前契約社員として働いており、手取りは15万程度です。来春からは正社員として、プラス10万くらいの月収は見込めそうですが、保証は、ありません。

こんな、状態ですが、まだローンは2000万円ほど残っています。この給料で借り入れは可能でしょうか？ご意見おまちしております。

回答No.4

noname#184677 · ベストアンサー

＞わかりやすく教えて頂けるとたすかります。
承知しました。

＞妻側の母親の土地に主人名義の建物とローンを組んでおります。
ご主人のローンですが、察するに住宅と土地（お母様名義）が共同担保になっているものと思われます。
共同担保とは、一つのローンに関して二つの異なる資産に抵当権を設定すること。家はすぐに劣化して価値がなくなるのと、家だけ競売された場合法定地上権といって借地権のような権利が自動発生します。それを防ぐため、敷地と建物に共同担保をせっていすることが多いです。

＞私がローンを組むのは可能でしょうか？
まず、ご主人のローンを一括弁済します。これは土地・建物担保の住宅ローンで可能です。融資してくれるかどうかは、金融機関次第ですが、

＞私は株と信託を所有しており売却すれば2000万になりますが、これは担保になりますか？
これは一旦現金化して銀行の定期預金に入れたら、かなりの効果があるでしょう。株や信託のままではダメでしょう。せめて投資信託だけでも融資を受ける銀行を窓口にしておけば多少は違うでしょう。

物件融資の担保価値は、土地＋建物＋金融資産（信用だけ）で十分ですが、問題は資産でなく返済原資。

本人所得から銀行がローンを渋る場合、考え方ですが、1000万金融資産を取り崩し、借入金を１０００万にする手もあります。

どなたか身内に（婚約者でもいいです）定収入のある人がいて連帯保証人になってくれるといいのですが。

＞名義変更する場合は登記ですから、市役所で行えばいいのでしょうか？
勝手に名義変更できますけど、ローン契約書をよく読むと「所有権が変わる場合は債権者（金融機関）へ通知せよ」と書いてあります。
ですから、離婚で財産分与する話は真っ先に銀行に相談。
ちなみに登記は法務局。司法書士事務所にお願いすると楽です。

＞こんな、状態ですが、まだローンは2000万円ほど残っています。この給料で借り入れは可能でしょうか？ご意見おまちしております。
まずは、借入している銀行ローンの上の人間（支店長クラスを紹介してもらえればベスト）に事情を話して相談。
ややもすると、ローンが焦げ付くおそれがあるから、借り換えの相談は親身になって乗ってくれるはず。いざとなったら、2000万の金融資産で一括弁済も覚悟すべき。ただしそうなっても不意の金は土地担保で７％くらいの金利で借りられる。いろいろ選択肢はあります。

お礼

お礼がおそくなってすみません。とてもわかりやすく教えていただきありがとうございます。
それに有効なアドバイスまで本当に助かります。

金融資産とはキャッシュのことでしょうか？
＞1000万金融資産を取り崩し、借入金を１０００万にする手もあります。
これはどうい言ういみでしょうか？
質問ばかりで申し訳ありません。よろしくお願いします。

回答No.5

noname#184677

金融資産とは預貯金・債券・株など換金性のたかい資産。投信もそのひとつです。とり崩すとは、金利を生むものを換金する意味で使いました。

お礼

ありがとうございました。
今ある2000万の証券はとある証券会社の口座で保有しております。
それの半分、1000万を銀行へ預け、2000万のローンを組ませてもらうか、または、取り崩して1000万円のローンだけにするという手だてもあるのですね。

この資産はできれば取り崩しはしたくありませんが、そういう方法もあるということを視野にいれておきます。

ありがとうございました

回答No.3

86tarou

No.2です。

会社は上場企業で社員数は300人です。＞
人数はあまり関係ないかもしれません。寧ろ経営状態の方が重要でしょうか。

契約社員で、勤務は2年半、わたしは38歳です。＞
正社員なら契約社員より貸し易いかと思いますが、返済率からするとその収入では難しいかと思います。縦しんば借りられたとしても、返済していけるとは思えません。
一度、↓のようなサイトで月々の返済額が幾らになるか試算し、その返済で生活出来るかどうか考えてみてください。この時全期間固定金利で定年までのローンにしておき、老後資金の貯蓄のことまで考えてください。定年時にこの貯蓄がなければ困ることになりますので。幸い全額ローンとしても、2000万円の試算をお持ちのようですし、これがその一部となるので状況が悪いとは言えないでしょうか。
http://www.eloan.co.jp/sim/

4年前に新築購入した建物となります。＞
価値が不明で、頭金を払ったのかも分かりませんし推測しようにも…。

土地は母のものですが、担保となるのでしょうか？＞
担保になりますが、お母さんの同意が必要です。担保ですから、延滞するようであれば土地も含めて競売に掛けられることになります。あとは、価値的に足りるかどうかです。

ちなみに私は株と信託を所有しており売却すれば2000万になりますが、これは担保になりますか？＞
上記では難しいと書きましたが、現金で完済出来る状況ですし借りることは可能だと思います。あとは銀行と相談して、そのうち幾らを繰上返済するかどうかの交渉になるかと思います（返済率を下げるためで、担保価値不足ならその補填も）。

お礼

親身になってくださってありがとうございます。
とても参考になりました。
改めてお金の大切さもわかった気がします。
とにかく銀行へいって話をすることですね。

建物は2000万で、2500万の返済となりました。
200万の頭金を私が支払、そこから約4年間主人が月々7万円返済しておりました。
ですので、ざっと500万ほどの返済しかしておりません。

回答No.2

86tarou

私の名義で、私がローンを組むのは可能でしょうか？＞
ローン審査には収入と年齢から算出される借入可能金額内かどうか、担保価値は足りているか、会社の経営状態や勤続年数は十分か等が問題となります。
借入可能金額は定年までのローンを組んだ時に、収入の25％程度までの返済になるかどうかです（一応の目安）。これは、これからの生涯収入がある程度決まっており、そのうちの一部しか返済に充てられないからで、少なくとも年齢が分からなければ答えようがありません。
担保価値は2000万円に対して十二分に建物の価値があるかです。家を購入する時に十分な頭金を払っていれば問題ないと思いますが、そうでなければ十分な価値がないどころかマイナスということも考えられます。この場合も土地の価値が高ければ、それも担保にすれば審査に通ることもあるでしょう。要は、返済が滞った時に銀行が回収出来るかどうかです。
勤続年数については大抵は３年以上の金融機関が多いですが、これも条件によっては緩和されることもあるかと思います。また、年収が300万円とか400万円とかで足切りするところもあるかもしれません。この時、年収は源泉徴収票で確認されることが多く、必然的に去年の年収になるので注意が必要です。
と言うことで、借りられるかどうかは銀行次第なので審査して貰うしかないでしょう。普通に審査に通るようであれば、出来るだけ多くの金融機関で審査し低い金利（総支払額の少ない）のところで借りるとお得なんですけどね。
なお、審査に通るかどうかより、完済まで無理のないことの方が重要ですよ。

名義変更する場合は登記ですから、市役所で行えばいいのでしょうか？＞
法務局が管轄になりますが、他人との売買等でなく良好な関係者同士であれば当人同士が出向いても十分可能です。司法書士等に頼めば10万円程度は取られますし。

お礼

ご回答ありがとうございます。
会社は上場企業で社員数は300人です。
契約社員で、勤務は2年半、わたしは38歳です。
4年前に新築購入した建物となります。
土地は母のものですが、担保となるのでしょうか？
ちなみに私は株と信託を所有しており売却すれば2000万になりますが、これは担保になりますか？
質問ばかりですみません。

回答No.1

kimamaoyaji

離婚と名義変更・住宅ローン
http://www.plan-service.co.jp/sumai/rikon.html
ローンが組めるかどうかは、現在のローンを組んでいる銀行で相談してください。
又登記は法務省です
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
実際には各都道府県にある法務局で行います
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/
一般的には司法書士に依頼するほうがスムーズに出来ます。
http://www.shiho-shoshi.or.jp/association/shiho_shoshi_list.php

お礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。