大家が単独で客付業者へ営業

質問

大家の仕事について教えていただきたいのですが、入居者が退去後、管理会社の客付けが悪く、いつまで経っても空室が埋まらない場合、大家が単独で（管理会社をスルーして）色々な客付業者へ入居者を連れてきてもらえるように営業することは何か問題がありますか？また、何か問題が発生しそうですか？

まだ、大家ではありませんので、勉強のためにお聞いています。よろしくお願いいたします。

回答No.3

suzuki0013

前の回答者産の文章にもありますが、業者は排他的に物件をかかえたがります。
業者との媒介契約（結ばないケースもありますが）の内容に、他の業者へ媒介を依頼しないといった条項があれば、大家さんがほかの業者へ営業して回るのは問題になる可能性も。

一番簡単なのは、最初に業者へ物件を任せる場合、「複数の業者へ依頼するから」と言っておけば、業者もその内容で媒介契約書を作ってくるでしょう。
これは「一般媒介契約」というものですが、賃貸には法律で定められていません。
売買のみ法定義務がありますが、賃貸でも適用可能です。

回答No.2

fujic-1990

１番回答者です。補足質問を拝見しました。

> 客付業者へ単独で営業を掛けた場合、管理会社の不利益になることがあるのでしょうか？

　たとえば、仲介業者（例えばＡ社）というのは、物件を多く、それも排他的に保有したがるのです。

　で、管理会社にいくらかのお金を渡して、○×マンションすべての部屋はＡ社を介して契約する、という約束をしているケースがありました。

　そうすることで、Ａ社は客が来た場合たくさんの物件を紹介して成約できますし、客が他の仲介業者（Ｂ社）へ行って「友達のいる○×マンションを借りたい」などと指定した場合、そのＢ社は、Ａ社に連絡して同意を得ないと成約できません。

　同意を得た場合は、同意料（？）として、Ｂ社は仲介料の半分をＡ社に払ったのです。

　ということはＡは、「○○号室が空いているよ。管理会社に伝えておくよ」と言ってやるだけで（物件説明や契約書などはＢが作る）仲介料の半分が入ってくるのです。

　そんな契約になっているとき、質問者さんがアチコチの不動産業者に依頼して、誰でも契約して、仲介料全額をもらえるようにすると、Ａ社は管理会社にお金を払わなくなりますので、管理会社は不利益を被るんですね。

　そんな時代もありました。まあ、景気のいい時代の話ですのでね。

　不動産賃貸は地域差が大きいので、どんな契約になっているのか私も分かりませんので、よくお管理契約書を読みくださいとアドバイスしたわけです。

　そういう時代もあった、そういう契約もあった、ということですね。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　問題ないです。

　空室や間取りなどの状況を伝えに回り、ついでにうちの会社で作ったテレホンカードを仲介会社の社員に配ったこともありましたよ。

　いまどきテレカではないでしょうが、空室や間取りなどを知らないと客付けしてみようがないので、業者回りは良い事なのではないでしょうか。

　ただし、うちの物件はうちの会社が管理していますが、質問者さんが大家になった時に管理会社に管理を任せるつもりなら、その契約を熟読してから行動することをお勧めします。

　契約によっては、その管理会社の利益を奪うこととして禁止の対象になっているとか、例えば家賃補助契約解除理由になっているとか・・・ 可能性は小さいですが・・・ ということもありそうですから。

　責任を逃れるためのいいがかりみたいな話ですが、「修理を自分でやるならうちは家賃保証から手を引く」みたいな話はけっこうありますから。

補足

コメントが遅くなって申し訳ございません。

なるほど、基本的には出来るだろうけど、契約内容によっては面倒なことになるかもしれないよ、ということですね。わかりました。

ただ、１つ教えていただきたいのですが、「その管理会社の利益を奪うこととして禁止の対象になっているとか」とあるのですが、客付業者へ単独で営業を掛けた場合、管理会社の不利益になることがあるのでしょうか？

よろしくお願いいたします。