個人間での土地の売買のリスクについて

質問

現在、新築住宅の建築を考えており、そのの土地について質問いたします。

土地の情報は駐車場及び家屋があり、今後分譲して売り出す計画が出ている場所です。
土地の分割計画図は出ていて手元にあります。
9区画中7区画を近所の不動産業者が買い取り予定で、残っている中の1区画の土地を欲しいと思っております。
私の知り合いの方が地主さんと仲がよく、今回の話をもってきてくれました。
金額の交渉を知り合いの方が行ってくれておりますが、話の流れで今の所個人間での売買となってます。

そこで、表題の質問となります。
当方、素人で宅建の資格ももちろんもっておりません。
個人間での売買のリスクや、もし行ったときの手順等を教えて頂けますでしょうか？
（重要事項説明がないとローンを組むのに差支えがある…という話もちらっと聞いたのですが、
詳細がわかりません）
もしくは、仲介業者へ頼んだ場合の手数料はどれくらいを考えるべきでしょうか？ 通常は3％+60000

いろいろと不安な事が多いので、みなさんのご意見をいただければ幸いです。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者ですが、9区画の分譲とありますが、市街化区域ならおそらく開発行為かそれに準ずる許可が必要なはずで、不動産業者が開発して土地を代金代わりに2区画地主へ引き渡すのか？地主が直接開発行為の事業者なのか？
また許可済みなのか？計画段階なのか？など理解されていますか？
上記の説明を受けていない、または理解出来ていないなら、誰かの紹介など受けて大手でない売買の経験が豊富な業者を手数料を支払ってでも、介入させたほうが安心です。
手数料はある程度値引きをお願いしましょう、大手だとそれが出来ません。

開発行為などかからない、只の分筆程度で売買出来るのであれば良いのですが、許可済みでない場合は、役所との協議で区画変更になる場合もありますし、これが業者売主の場合は、許可済みでなければ広告や契約など出来ない事に業法で規制されています。それだけあてににならないという事です。
また許可が降りていても、天候などで造成工事の遅延や設備工事の遅延など、まあ計画通りに進まないのが造成です。
その様になってしまった場合も、いやー少し工事が遅れているんで・・と地主売主なら他人事で責任は取りませんし取らせるのもむずかしい。
私はその内容をチェックし、法規と照らして、質問者さんが不利にならない様な立場で契約を進めていく為に質問者さんが仲介業者をいれた方が良いかと。
上記が一番の問題です。
ローンですが、住宅ローンでは業者と取引主任者の記名押印がある重要事項説明書が必要となる場合がほとんどで、未完成物件なら尚更です。
引き渡しに於いても、水道メーターの費用や名義の取り扱い、道路が私道の場合の持ち分負担や下水道が整備されるなら、権利設定の有無など見た目より、結構細かな確認事項が多々あり、検査済が出ればそれでOKという事ではありません。
たぶん何を言っているのか？わからない部分が多いですよね？それなら後で嫌な思いをするより手数料支払って任せた方が安心。
しかし不動産といっても、売買経験が豊富で開発行為などにも明るい業者でなければ役にたちません。最低限開発行為の図面が読めるレベルは必要です。

最終的な登記などはローンを使う以上司法書士が立ち会いますから心配に及びません。決済当日以前に権利上問題がないか？チェックの後に立ち会いますので、お任せで大丈夫です

またその他区画を買う業者を仲介に選定するのは理由は省きますが避けましょう。
良い取引を

補足

詳しくご説明ありがとうございました！
土地の情報としては、計画段階で申請許可が来月におりる予定です。
開発行為者に関しては、再度確認をしたいと思います。
ライフラインの権利等も確かに大変面倒なことですね。

仲介業者を挟んだ時の金額の目安はどれくらいで考えておけばいいでしょうか？
また、交渉する時の交渉方法でアドバイス等ありましたら、是非宜しくお願いいたします。

回答No.5

kenanami3150

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。i．

あなたは住宅ローンを利用して住宅購入を考えているようですが、免許を持った正式な不動産業者の仲介でなければ、金融機関は住宅ローンの対象としては扱いは不可、であることを先ず、お伝えします。

なぜならば、外観などから一見した程度で、土地の埋設物などのリスクはわかるはずなどありませんし、法規定上の建築確認が、取得可能な物件であることの証明がなければ、物件に「抵当権」などを設定もできるはずがないからです。

「この商品を現金で〇〇に売る」などの、簡単な買い物ではありません。

●住宅ローンを利用する際には先ず、この前提があります。
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また分譲地とは言え、不動産業者を介することによる、「取引保証」すらされずに、物件のことを
専門的な調査もなしに一般の方が法律行為を行おうとしたら、リスクはあって当然です。

不動産業者は、取引において、「売主」・「買主」に万一、損害が発生することがあれば、営業免許取得時に義務付けられる、法務局への１千万円の供託金の中から賠償の責任を負わされます。

つまりは、「取引保証」こそが、不動産業者に依頼する最たる目的と言っても過言ではありません。

従って、買主を見つける、などの活動は単なる業務の一環に過ぎないのです。

法定手数料は法規定されていますが、現在は、「手数料を値引」く行為や、「手数料無料」などの不動産業者も存在するようですが、その方々に、「本当にプロの仕事をしていますか？」と聞いてみたく思う位です。本当に責任を取るならできるはずなどあり得ないからです、

或いは、手数料値引きなどの行為を前面にし、「だから購入を・・・」と促す行為もあるようですが、これは、「誘引行為」とさえみなされる可能性も考えられます。

つまり、本来は物件の良し悪しで決めるべきものを、手数料を・・・などの別の誘惑で高額な取引へ誘導するからです。

あなたも、一生に一度、などもあり得る高額な財産を、消費税にも満たない手数料を惜しんで、
リスクを覚悟した方が良いですか。

正式な不動産業者で正常な取引を行われる方がはるかに賢明であることで、ぜひおすすめします。

以上、参考になれば幸です。
－－－－－－－－－－－－－－－
●なお、よければ検索サイトで私の公開ID「kenanami3150」を開いていけば「知恵ノート」が見られ、参考になる項目もあります。

お礼

詳しいご説明ありがとうございました。
やはりまともな仕事にはそれ相応の金額が必要ということですね。
あとで後悔しないようにしたいと思います。

回答No.4

noname#184677

手順です
まず、資金計画ですが、売買契約の前に銀行に相談してローンが可能か予備審査を行わなければ
買主が納得しません。
(1)ひとつは、質問者さまの収入条件などの属性審査
(2)もう一つは物件審査　物件が瑕疵のない代価にみあう価値があるか
この審査にほぼ1か月。

契約は「ローン条項付」契約つまり、買主がローンが通らなければ白紙撤回という条項をつけて
契約します。
次に契約書ですが、土地の瑕疵担保について双方で話し合ってきめておく必要があります。
(1)境界標石
(2)地中埋設物　
(3)隠れた赤道水路など
(4)造成工事関連　切土　盛土の瑕疵
(5)敷地内排水　雨水水勾配　道路との高低差確保
など

契約書の作成　業界標準の契約書を使い、特約（ローン条項など）を付記します。

ローンの仮審査が通れば、売買契約をかわし、本審査が通った時点でローン契約
融資実行があって売買代金の受け渡し、土地の権利証の受理です。
その権利証をもって司法書士が登記に向かいます。登記は1週間くらい。

お礼

流れをわかり易くご説明いただきありがとうございます！
土地の瑕疵担保についてが、自分で出来るかが問題点ですね
よくよく考えてみたいと思います。
ありがとうございました！

回答No.2

Mokuzo100nenn

売買そのものは個人間であっても、司法書士を通して登記すれば同じです。
仲介業者にわざわざ手数料を払って介在してもらう意味はありません。

ただし、売買しようにも購入資金を持っていない場合は、別です。
カネがなくて物を買うというのは個人間売買には適しません。
金融業者との交渉・手続きなど、不慣れなことが多くて大変と思いますので、ローンで購入するには不動産売買が得意な信託銀行の不動産部門か、不動産屋さんを間に入れて相談するのが賢明ですね。

お礼

金融業者とのやりとりもありますものね…
現金一括で買う余裕はありませんので、再検討してみたいと思います。
ありがとうございました！

回答No.1

kimamaoyaji

個人間売買なら、宅建の資格は要りませんが、先に公図を法務局から取っておいて、契約書の作成を公証人役場で公正証書化することです。
公正証書は公証人役場で両名と、元裁判官の公証人立ち会いのもと立会人は利益関係のない第三者であればよいので司法書士や紹介してくれた人でもOKで作成される書面で、訴訟と同等の効力があります、契約内容が履行されない場合、裁判をしなくても、強制執行の申し立てが出来ます。
詳しくは公証人役場で必要な物を確認して下さい。
別に不動産屋が介入していなくとも、公正証書と公図を持って司法書士に必要書類を作成してもらい、それで登記すればよいだけです。不動産といっても、土地なので重要事項自体殆ど無いはずです。
不動産屋も実際の登記は司法書士に依頼する訳ですから何も問題は無いと思います（不動産屋で作成した契約書は裁判の証拠にはなりますが、法的効力は無いです）、金融関係は個人売買で、必要書類、契約書は公正証書でその他の書類は司法書士を使っていると言えば、その他の条件に問題がなければ大丈夫なはずです、不動産屋はあくまでも仲介業で、登記などの手続きは司法書士の仕事です。

お礼

それぞれの業種の役割がよくわかりました！
手間を惜しまなければ個人でも問題はなさそうですね
ありがとうございました！