マンションの内見

質問

近日中にマンションの内見にゆこうと予定しています

マンションの内見で
見るべきところ、やっておくこと(写真撮影など)、聞いておくべきこと・・・など
ございましたら、お教えいただけないでしょうか

一応、
前オーナーに未払いのお金があるか
これまで、大規模修繕はあったのか、いつあったのか
その時、修繕費を臨時徴収したのか
今後は修繕費の臨時徴収があるのか
管理費、修繕積立費は値上がりするのか
土地の所有権(価格?)はマンションの敷地を戸数で割ったのもなのか
事故物件かどうか

・・・などは聞こうと思っています

それ以外にありましたら、どんな細かいことでも良いのでご教授下さい

回答No.4

home147 · ベストアンサー

あなたのご質問内容と少し外れており、さらに長文ですが最後までお付き合いください。マンションの購入を考えているなら、必ず寄与できる事柄の筈です。　

　マンションの購入にあたって私ができるアドバイスは、マンションは購入の際に本当に重要視すべき点は、価格やそれに見合った外観や間取り、利便性や眺望などではなく、絶対にはずしてはならない最重要視することはそれ以外の面です。

　マンションは管理費や修繕積立、駐車場費などの経費がかかるため、マンション本体価格とこれら経費の合計で他の物件と比較したりしましたが、購入前のこのような行為は徒労だったとつくづく感じています。

　戸建てにはなくて、マンションのみに存在する問題点は、
(1)　マンションには多額の修繕費（15年～20年サイクルなどを目途にして、繰り返し行われる大規模な補修工事の費用の積立金）が必要なことです。
　さらに適正な金額ではない修繕費が非常に多いということです。
　その多額の修繕工事自体、管理組合(マンションを購入した時点でそのマンションの組合員になります。) の素人集団には、本当に必要な工事の提案なのか、工事価格が妥当なのか、工事が手順どおりに行われ有意義なものになっているのかさえわかりません。
　この工事に手抜きがなく契約どおり実施されているか、マンションの周りに設置された足場(工事の際に建物を取り囲むように組み立てられた業者が歩く通路)にのぼって工事を監督できる人材など管理組合の中にはいないはずです。組合内のご主人の仕事柄、工事についてわかる方がいたとしても、工事は昼間なので、そのご主人が在宅しない時間帯にどんどん進んでいきます。

　例えば購入当時は毎月徴収される修繕積立金が安く設定されていても、修繕が行われる際になると足りない費用分は、一時金として必ず徴収されることです。
　ですから現時点(購入時)で修繕費が安価だとしても全くあてになどなりません。徴収される時期が今ではないだけです。

(2)　管理費ですが、一年更新で同じ管理会社に委託契約をすることになりますが、その際に何を再契約の根拠とするかが大切です。
　マンションの出納全般に関して管理組合内に会計監査に長けている方がいらして、更にこれを精査するために協力いただけないといけません。
　マンションの出納関係は非常に複雑に作成されていて、さらにこれを何冊もある帳票と数字が合うか精査し、不可解な点が発生していないかを毎年確認しないといけないのです。
　ですが、この作業を行わない管理組合は少なくないのが現状です。こちらは素人で相手となる管理会社は会計のプロなので、どのような抜け道でも見出せることを忘れてはいけません。

(3)　それ以外でも、マンションに付属するあらゆる設備の修理や交換、新設などが、建物が大きいこともあり引っ切り無しでやってきますが、これに関しても知識がある方がいないと、管理会社の言い値で行うことになります。
　これも修繕工事と同様で、管理会社の暴利行為のひとつです。
　手間がかかる管理をご自分でせず、他人に任せるということは、それが暴利行為であっても受忍するということです。

　上記にあげたこれらの問題は既に社会問題化し始めています。すべての管理会社がそうだとは言いませんが、ご自分で調べてもわかると思いますが、このような欺瞞行為は氾濫しているのが現状です。

(4）この問題にさらに拍車をかけているのが、管理組合の無関心です。自分達の問題のはずですが、もともとマンションを購入した人たちは、とかく他人との関係性を築きたくない方や、管理活動に協力的でない方が多いため、情報交換や問題点発生時の話合いなどに非協力的です。
　これが仇なって喫緊の問題がおざなりになりますし、逆に必要ない工事でも組合内で熟議することに面倒くささを感じて惰性で賛成する人が必ずといっていいほど存在します。　　　　　
　こうなるとマンションは議決権を各組合員が持っていることから、本当は不要な工事も過半数などで実施が決定されてしまいます。
　更に最悪なのが、そのマンションに管理会社の人間が一人ずつ管理組合員として住んでいる物件があります。(一室を購入して組合員として住んでいるということです。)　　
　この管理会社社員兼管理組合員は、管理会社の提案した工事などに有利に働く発言や、正当な意見する者に不安をあおりたてるように教えられていて、それも仕事の一つとされています。　
　ですが他の管理組合員には管理会社の社員であることは伏せて住民のふりをしています。実際、大手管理会社で行われています。

（5）ほかにも管理費や修繕費の滞納問題があります。マンションの一室を購入した所有者がマンション運営の為に絶対に必要なこれらの費用を支払わなくなるケースです。
　このような問題が見られるマンションは、やはり無関心な管理組合員や自己管理意識の欠如などを同時に兼ねそなえており、自助努力を怠っているマンションに多く見られます。
　この滞納者が1件ならともかく、かなりの数にまで増えている物件もあり深刻な問題となっている現状があります。
　このようなマンションは管理意識の薄さから、滞納者が出始めた最初の段階で対応が遅れたことで更に多くの滞納者を増やしていると考えられるのです。
　誰かが許されるなら自分も同じように楽をしたい人間が現れることは避けられません。
　ですがこの滞納分は誰が負うのかというと、結果として滞納者以外のマンション所有者となるケースが多いのです。

　他にもまだまだマンション管理に関しては死角になっている部分がたくさんありますし、これは誇張して発言しているわけでもありません。
　修繕費を多額に積立できているマンションは修繕の際に一時金が発生しないからと安心はできず、その積立額を管理会社が知っているので、不当な高額の工事見積もりをされ、常に標的とされることが多分にあります。
　管理会社は自分たちを管理する立場の者がいないためにやりたい放題ですし、管理組合が機能していないところは、コツコツと積み立てた修繕費などの費用を管理会社に湯水のごとく吸い上げられているのと同じ状態になります。

　マンション管理に無関心な管理組合は、総会や理事会の出席者数や出席者の発言の少なさで、管理会社にしてみれば一目瞭然で見分けがつきます。
　たとえばチャックをきっちりと締めて胸元のポケットに入れている財布と、チャックが壊れたままでをどこにでも置きっぱなしにしている財布とでは、どちらが紛失しやすいかはお分かりいただけると思います。自分達のマンション管理に無関心な管理組合は、悪徳な管理会社からしてみれば後者なのです。　　　　　　　　

　悪徳な管理会社など平然と存在できるわけがないと思うかも知れませんが、実はこのような管理会社はどこにでも実在していて、喫緊の問題としての国の取り組みが欠如していることで表沙汰になっていないだけです。
　最近、ニュースで生活保護受給問題が表面化してきて世間が騒いでいますが、この問題ももう何年も前から不当な受給が横行していることは指摘され、国の精査強化や規約改正が言われ続けていました。実際、私のまわりにも離婚して生活ができなくなったと生活保護費をもらっているにも関わらず、別れたはずの主人と住んでいる人間がいましたから。(身内や友人ではありませんのでお見知りおきを。)
　このように重大な問題が長期的に潜在していても、国が大きな政策を打ってこない限り、社会の中ではあらゆる不正が見えないところでは頻繁におこっていて、被害者はただ泣き寝入りというのが実情です。

　マンション問題は聞いただけで「面倒くさい」と思うかもしれませんが、機能している管理組合をもつマンションを購入すれば、管理費などの一個人の自己負担費用が、長期的に見て数百万円から数千万円も簡単に節約できるはずです。
　マンション購入費以外にランニングコストとして必ず必要となるこの費用を削減することは結果として一財産をのこすことに繋がります。

　戸建ての場合は、リフォームにしても、設備が壊れたとしても、何か問題点が起こった時も、家族内で話し合って決めたことが簡単に実行できますが、マンションはそんな訳には行きません。
　マンションは性格や考え方や価値観の違う人間の集まりですから、最善の意見であっても一つにまとまることはなく、常に疲れ果てます。
　考え方としては、あなたが結婚されているなら、これは嫁姑問題に非常に似ていると想像してください。うまくいかない嫁姑問題の規模が大きくなったのがマンションの管理組合問題だと思っていただけたら、わかりやすいかもしれません。　

　それでも、どうしてもマンションを熱望されるなら、中古物件の場合に限定されますが、購入前にその組合の総会などの議事録を閲覧してください。
　ここに取り上げたすべての問題点がこれを見ると瞬時にわかる優れものです。管理組合が独立した考えをもち、健全に機能しているか、知識人が存在するか、これまでの活動などあらゆることがわかります。
　購入前に活動を続けている理事長などの中心人物に会うのも、非常に有効でしょう。

　マンション購入は、購入前より購入後のほうが、とてつもない労力を必要とすることを肝に銘じてくださいね。
　気を落とすようなことばかりのアドバイスで申し訳ありませんが、マンション問題で苦しむ人が一人でも増えないことを祈る気持ちからです。
　良い物件に恵まれますよう陰ながらお祈りいたします。

お礼

ご回答ありがとうございます

いえ、質問内容通りです

家賃を払い続けるのがもったいなくて
マンション購入を考えていましたので
それが為されないと意味がありません

やはり、管理費や修繕費などのお金が問題のようですね

今現在、隣人トラブルもありませんし
マンション購入は大きな賭けになっています

内見の際には、管理組合や修繕の施工業者についても質問し
良い物件であれば
さらに後日自分でももっと詳しく調べてみることにします

回答No.3

itou2618

マンションは管理を買えと云われますから、共有部分の管理状況をチェックしましょう。
・植栽がされているのでしたら、その手入れ状況はどうか。
　枯れていたり、雑草が生い茂っているようでは・・・
・エントランスの掲示板に掲示物がきちんと貼られているか。
　掲示板からはみ出して、古い掲示物が貼られているようでは・・・
・駐輪場に自転車がきちんと停められているか。
　駐輪場以外に自転車が停められているようでは・・・
・エントランス、エレベータホール、外廊下などの清掃がゆきとどいているか
・洗濯物の干し方もチェック
　外から見えるところに干せないはずなのに、ルールを無視している住戸がないか

お礼

ご回答ありがとうございます

管理と住人のマナーですね

具体的に見るべきところを教えて頂いたので
メモをして、きちんと見てこようと思います

回答No.2

atelier21

「住み続けるか」or「転売を考えるか」で全く見る視点が変わる

築年月・施工業社・販売会社・管理会社・管理組合状況

建物は注意されるでしょうが、住んで最も問題が上下左右の隣戸です

生活音の気に仕方・臭いの発生＝出来たら各戸に挨拶がてら様子伺い

難しそうな住人であれば、住んでからのトラブルも考えなくてはならない

お礼

ご回答ありがとうございます

隣人マナーはなかなか調べられないのですが
良さそうな物件であれば
住み続けるリスクを鑑み、勇気を出して挨拶してみようと思います

回答No.1

gisahann

大前提は、あなたの生活スタイルにその周囲の環境・交通事情が合っていることが重要です。
お金のことは毎月の光熱費の変化・支払い条件を含めて、もちろん気になさっていることでしょうから
省いて、

・家族の状況に合わせて将来を見越した部屋数、広さ。及び収納スペース関係。
・特に台所の使い勝手、中古の場合は風呂場敷居などの痛み具合。
・特に電化生活の観点から、どれくらいのものが一度に使用できるのか、コンセントの数と
　エアコンの取り付けを含めた全体容量。
・洗濯機の運転で水漏れの対策や騒音の関係。
・ＴＶケーブル・インターネット、電話回線などの引き込み工事の配慮はどうなっているか？

いずれも生活に即関係する便利さと、忘れてならないのは
・自治会の活動内容の様子（管理組合ではありません）
・最悪の場合、転売できる可能性
・中層階でなく、また、端部の戸に相当する場合には、冷暖房費が馬鹿にならないこと
等々でしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます

自治会は盲点でした
住処を得るということは
管理組合をはじめ、いろいろなところに所属しなければならないのですね

良い物件であれば
建物以外のことも積極的に調べてみようと思います