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小型マンションについて
住宅購入しようと思い、あれこれ物件を検討中です。 今週見に行く予定の小型中古マンションについて、質問させてください。 その物件は築9年、駅徒歩15分、５階建ての１階、戸数18戸の小型マンションです。 小型～中規模マンションは欠陥住宅が多いという話を聞いたのと、戸数が少ないと修繕費負担が重くなるので、この手の物件は手を出さないと決めていたのです。 が、非常に価格が低いので、例えば将来的に修繕費が1500万ほど上乗せになったとしても払えると判断して、購入を検討する気になっています。 本当に、築年数と地域立地などからすると不気味なくらい安いのですが、こういうのはやはり怪しいのでしょうか。仲介業者に聞いてみると、「１階なので人気がないのと、平米がそんなに広くないことを加味すると妥当な価格ですよ」と言われました。確かに3ＬＤＫでも狭い方です。 そこでアドバイスいただきたいのですが、 1）このような小型マンションはやはり欠陥が多いのでしょうか。耐久年数などがやはり短いのでしょうか。 見学に行った時に欠陥などを見破る方法はないでしょうか。それはやはり専門家に鑑定してもらった方がいいでしょうか。 2）修繕費は単純に、戸数が多いと有利、と言えるのでしょうか。このような小型マンションは共有部分も少ないので、全体の修繕費もそんなにかからないのでは？と無知ながら想像するのですが。 3）その他、小型マンションはやめた方がいいというご意見がありましたら、どうかアドバイスをお願いいたします。
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質問者が選んだベストアンサー
こんばんは。私は８０世帯以上の一昔で言う大型マンションに住んでいます。知人に数人３０世帯以下のマンションに住んでいる人がいて、その人から聞いて悩みをお話します。 1.必ずしも欠陥が多いとは思いません。 ただし、施工会社が大手でないケースが多いので、大手なら無料保証期間過ぎてしまった場合でも、無料で修正してくれる場合がありますが、小さい所はまずダメでしょう。 例えば、現在のマンションは配管に関する保証は５年だったのですが、知り合いの家が８年目におかしくなりました。管理人さんを通し、施工会社に相談すると４～５万かかる工事を無料でしてくれたそうです。 欠陥を見破る方法は、築９年ならば外壁のヒビも重要です。良い造りのマンションはほとんどヒビが入りませんが、欠陥マンションは３～４年で外壁や廊下などにヒビが出来る事があります。 このヒビは修正してもある程度わかると思います。 2.どの位差があるか？っと言うと詳しくはわかりませんが、例えば・・エレベーターが８０世帯で２機あります。１機を４０世帯で維持している計算です。 これを小型マンションは、２０世帯とかで維持します。 なんでも点検や維持費がかかります。知り合いのマンションでエレベーターを新しくしたとき、１機一千万とか？？ 3.近所付き合いが小型マンションの方があるらしいですね。平気な人は良いですが・・。 それから、修繕費を1500万後で払えるとありますが、皆さんが払えないと・・大型修繕が出来ないまま古くなるマンションも多いです。築１５年をすぎるとどの家も家族構成が変わったり、キレイにする目的でリフォームをして全体に出すお金が無い家も増えます。 参考にしてくださいね。
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- ABWHITE
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NO.2 のものです。 大型でも小型でも修繕できなくなれば同じとありましたが・・たぶん、積み立ててきたお金だけで出来る事にも差が出ます。以前、不動産関係の知り合いに、修繕の面で言えば、５０世帯以上を基本にすればっと言われた事があります。 っと言っても・・マンションも家も一生物でないと思うので、買う年齢にもよりますが、子供が独立した頃に買い換えはしなくてはいけないでしょうね。 その買い換えの時に同じ築年数・立地・間取りでも管理の良いマンションとそうでないマンションの値段の差ははっきり出るんですよね。
お礼
ご意見ありがとうございました。今日物件を見てきて、おっしゃるとおり、マンションは「管理の差」が大きいということを痛感しました。ソフトの面でもハードの面でも、手入れの違いがはっきり出ているようです。やはり修繕積立やその使い道の計画などをしっかり調べて検討すべきですね。どうもありがとうございました。
- ABWHITE
- ベストアンサー率18% (10/53)
NO.2 のものです。 大型でも小型でも修繕できなくなれば同じとありましたが・・たぶん、積み立ててきたお金だけで出来る事にも差が出ます。以前、不動産関係の知り合いに、修繕の面で言えば、５０世帯以上を基本にすればっと言われた事があります。 っと言っても・・マンションも家も一生物でないと思うので、買う年齢にもよりますが、子供が独立した頃に買い換えはしなくてはいけないでしょうね。 ふ～ぅ。
管理組合の役員は輪番制のところが多いですが、１８戸でも数名の役員は必要でしょうから、１年ごとの輪番制としても４、５年に１回は回ってくることになりますね。その点戸数の大きいマンションなら１０年以上回ってこないところもあるでしょう。
お礼
なるほどーと思いました。ありがとうございました！！
- nayu-nayu
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参考になるかわかりませんが 「買ってから泣かないマンション選び」という本が出版されています。 購入前にいくつかこのような専門書に目を通されてみてはいかがでしょうか？
お礼
どうもありがとうございます。本で勉強することをすっかり忘れてました！急に思い立って物件を探し始めたのですが、具体的な案件が出てきてからでは早い者勝ちなので、ゆっくり検討する暇なんてないんですよね。もっとよく勉強してからにすればよかったです。早速、本を買いに行ってきます。
◎割安物件には安いなりの理由が必ずあります。 ◎住環境については、実際にそのマンションにお住まいの方の話を聞くのが早道です。 築９年を経過すれば、建物自体の不都合は給排水・騒音・入居者間トラブル・犯罪発生事例など等具象化していることも多いと思われます。 ◎そうした「理由」が質問者さんにとって「支障なし」ならお買得。「支障があれば」安かろう悪かろうということです。 ◎また修繕費は経年劣化の具合と、どこまで丁寧にするかによってかなりの差が出ます。入居者の管理組合決議で修繕内容を決めるのでこれも、居住者の方にこれまでの経緯をお聞きになるのが現実的です。 ◎中古マンション購入の場合、１００％満足はなく、これだけは譲れない点を質問者さんが明確にしお値段との相談で折り合いをつけることになります。
お礼
どうもありがとうございます。やはり居住中の方に聞いてみることが良いようですね。
お礼
具体的なお話ありがとうございました。確かにエレベーターなどの負担はかなり大きいと聞いてました。それから自分が建替えや修繕に1500万出せても、他の世帯が出せなかったら、、という話はなるほどと思いました。でもそれって大型マンションについても同じリスクがあるってことですよね。その場合に「使い捨て」として二、三十年で償却すると思える価格かどうかってことでしょうか。