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祖母の土地の購入について
- 祖母が所有している土地には返済中の借金や滞納した固定資産税の根抵当権があります。
- 祖母には収入がなく、借金の返済が難しいため土地の手放しを考えています。
- 私が土地を譲り受ける方法やグレーゾーン金利の過払い請求について相談しています。
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知っている知識だけで、書いていますので悪しからず。 > 証明できれば実際の借金＋滞納額は差し引けるのですね。 証明はとても難しいと思いますが、仮に証明できて、かつ、質問者さんがそれの支払いを引き受けるなら、引いていいはずですね。 > 市が根抵当権の設定や差し押さえができない位に生前相続を連続（祖母→親→私）して行えるのでしょうか？ それは可能です。 書類を窓口に続けて出せばいいだけのことです。 ですが、それをやると、親と質問者さん二人がそれぞれ、贈与を申告し、贈与税を払わないと脱税したことになりますよねぇ。 「税務署が請求書を送ってこないのが悪い」なんて弁解は通してもらえません（鳩山由紀夫元民主党総理大臣が税務署に出した上申書にどう書いてあったか、非常に知りたいのですが公開されていないので、どう弁解すると彼のように免除されるのか不明です）。 庶民は、ふつうなら１度払えばいい贈与税を、２度払わなければならないことになります。 ただでも贈与税は税率が高いので、大損だと思いますよ。 ちなみに、相続時精算制度の利用には税務署への届け出が必要ですので、２度続けて出すと疑われる危険もありそうです。 > 生前相続した時点で市へはばれてしまうのでしょうか？ 税務署には、登記をした時点でバレます。 市が把握するのがいつか、はわかりません。 > 相続の為に無理やり養子になると不利益な点はありますか？ 家族法は不得手ですが、扶養義務が発生するくらいではないでしょうか。 かつては、相続のために何人も養子にして、頭に来た財務省が特典を剥奪したくらいですから。 (^o^; > 買主を捜す場合、借金（１５００万）の返済、税金の滞納（５００万）の納税を、他から借入して根抵当権を外しておく必要があるということですか？ 買い手を捜すときには、根抵当権がついたままになっていてもかまいません。 売買契約を結ぶ前にはずし、相手には担保物権や賃借権など「所有権を制限する権利」をゼロにして、それから相手に渡す（＆代金全額を受け取る）のが、ふつうだ、というだけのことです。 相手が「根抵当権がついたままでもＯＫ」というなら、はずさなくてもかまいません。 ただ、その場合は実際の債務分を代金から引いて、残額を受け取ることになります。 > それができない人は、『滌除』を使うということですね？ いま自宅で六法も法律の解説書も確認できないのですが、滌除は誰でもできるわけではありません。例えば、債務者を相続した人は滌除できなかったはずです。 （祖母→親→質問者さん、の移転をすると使えないはず） 滌除は、債務者側にとって都合が良すぎるので誰でも、というわけにはいかないようになっています。 質問者さんが、祖母さんから「取引によって」その不動産を取得した場合なら滌除できますが、養子縁組によって推定相続人となり、その特権をつかって取得した場合は問題がありそうです。 この場合、単に税法の問題なのかどうかなど、いろいろ考えないといけない感じがします（使えないかもしれない滌除の制度を今説明しても意味がないのでパス）。 会社の参考書にもそういう家族法絡みの事例が載っているとは思えないので、とりあえず今回は、「滌除」は忘れて頂きたいと思います。 考えていられるいろいろな選択肢のなかで、こうするぞと行動が具体的に煮詰まってきたら、また質問を上げてください。私も会社の本に書いてあることくらいは調べておきます。 まあ、質問を見つけなければ意味がないんですけど (^o^; とりあえず、不動産業者に相談して、できるだけ高く買ってくれる人を捜してもらうのが一番単純で、あとに問題を残さない方法だと思います。 がんばってください。
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- fujic-1990
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補足質問を拝見しました。 > 借金の名義の件、そもそもは祖母がいろいろなところから借りた借金で、 納税者である私は、なるほどそういう場合もあるよなぁと同情致しますが、税務署はおそらくそうは考えませんね。 税務署から質問を受けたり、無理矢理説明しようとしたご経験はないように感じますが、税務署は実体を調査したり実質的にものを考えると徴税額が増えると思えば調査などをします。 でも、減る場合はもちろん、増えなければ実体なんて調査しませんし、「実質的に見れば」など言いません。 名義など、形式だけを基準に判断します。 「実体を調べて欲しい」と実体の説明を始めたところ、「疑問に思えば調査しますが、これで納得しましたので調べません」という趣旨のことを言って説明を遮られたことさえあります。 ご質問の場合、借金の名義は親御さんであり、実際に親御さんが返済している事実は、実質的にも親御さんの借金であるということを強く示唆します（←税務署はもっと直截的な言い方をします）。 そうでないという事情を聞く気分になってもらうのが大変であり、聞いて納得してもらうのはなお大変ですね、納得すると税金が大幅に減りますので。 説明を理解し税額を減らしてあげようという聞き方ではなく、質問者さんの説明の矛盾点を指摘して、質問者さんを諦めさせようという方針で説明を聞いているかのようです。 ノルマがある とは言いませんが、明らかに税金を取り立てるタメに、その目的で来ますから、税金を減らして帰るようなことはしないと思います。 まあ最低でも、矛盾のない説明と、それを証拠立てる詳細な金銭出入り記録や写真、請求書・見積書等々を用意する必要がありますね。 －－－－－－－ > １．少し調べましたら、下記の記述がありました。 > 『生前贈与は基礎控除額2500万円(累計額)を超えない限り非課税で、 > 2500万円を超えた場合でも超過額に対する課税は一律20% 』 「相続時精算課税制度」のお話のようです。 税法はしょっちゅう変わりますので断言はしませんが、手元の本を見ますと、この特典を受けられるのは 贈与者が ６５才以上 受贈者が、２０才以上の、推定相続人で、直系卑属 です。 質問者さんは、祖母さんから見て直系卑属ですが、明らかに祖母さんの「推定相続人ではない」ので、この制度を受けられないですよねぇ。 推定相続人以外の、相続とは関係ない人でも、２５００万円贈与を受けられるようになった、とは税理士から聞いていませんので、この制度を前提にした作戦には賛成できません。 > もし、上記補足の内容で借金が祖母のものと判断されるのであれば、 > 土地の価格を差し引いて計算できるのでしょうか？ 万歩譲って、借金が祖母さんのものだと認められるとしたら、質問者さんがそれを引き受けるならその分を減額して買ってよいと思います。 ですが、前回も書いた通り、根抵当の枠ではなく、実際に存在する借金の額です。 １５００万円の根抵当権が設定されていても、実際には借金は１０００万円かもしれないし、１００万円かもしれません。１００万円なら１００万円しか引けません。枠は関係ありません。 > 祖母から親への生前贈与は、 前述のとおり、親御さんはどう考えても２０才以上ですので、祖母さんが６５才以上なら「相続時精算制度」は利用できます。 親御さんにも市税滞納があるなら、「贈与」が行われた後、市は「待ってました」とばかりに、親御さんの分の根抵当権"も"設定するか、その土地などを差し押さえて競売するでしょうね。 「訴えられそう」というのがナニかわかりませんが、「税金を支払え」と民事裁判を起こされそうという意味なら、訴えられる可能性は大いにあります。 それまでは財産がなかったので訴えても意味がありませんでしたが、財産ができたので、訴える意味がありますから。 > ２．生前贈与もだめな場合、 > 根抵当権付きの土地を処分する場合には競売になるのでしょうか？ 市や親御さんの債権者が、もう待てないと思えば競売になるでしょうが、自分で買主を捜して（不動産業者に依頼して）売却することも可能です。 ４０００万円から６０００万円の価値があるというのが本当なら、３５００万円なら売れそうに思いますけどねぇ。いくらで売れるかは、私がその土地を知っているわけではないんでなんとも言えません。 足下をみられて２５００万円くらいでしか競売できないと思うような場合は、「滌除」という手もあるかなと思います。 かりに２５００万円で競売された場合、そこから、競売の費用や、実際に滞納している固定資産税額、借金の残額を引いて、残りが祖母さんのところに戻ってきます。 弁護士を頼むと大金が必要ですよ。 私はいま、交通事故の賠償を全然しなＪＡ共済などを相手に訴訟を自分でやっています。弁護士に頼むと、なんのために訴訟をやっているのか分からなくなりそうなので。 > 弁護士等（第３者）を立てて、お金を貰って、抵当権を外して、 残念ですが、順番が逆でしょうね。 先に、新たな借り入れをして納税・返済して根抵当権を外して、それから売ってお金をもらう。そして、さきほどの借金を返すというのが、ふつうです。 でなければ、あまり多くはないケースですが、滞納税額や借金額を正確に証明して、それを買い主に引き受けてもらい、金銭的には差額を受け取るか、でしょうね。
補足
回答ありがとうございます。 返答が遅れ申し訳ありません。 文中に質問してしまい、少し見難いのですが宜しくお願いします。 基本的に、税務署には情状の余地はないのですね。 詳細な金銭出入りの記録等はない可能性が高いのですが、 証明できれば実際の借金＋滞納額は差し引けるのですね。 親への相続は、市税滞納の関係でやらない方がよさそうですね。 ただ、市が根抵当権の設定や差し押さえができない位に 生前相続を連続（祖母→親→私）して行えるのでしょうか？ 生前相続した時点で市へはばれてしまうのでしょうか？ 「相続時精算課税制度」も私は直径卑属ではないので使えない。 するとすれば、私が祖母の養子になればできそうですが、 相続の為に無理やり養子になると不利益な点はありますか？ ＞市や親御さんの債権者が、もう待てないと思えば ＞競売になるでしょうが、自分で買主を捜して ＞（不動産業者に依頼して）売却することも可能です。 買主を捜せば売却できる件、朗報です。 もし売却になった場合、借金している会社に都合よく売却になり 借金＋滞納額で相殺されて手元にはゼロということも考えられる？！ と考えられておりましたので、できれば相見積もりしてもらって 条件の良いところへ売れたらと思います。 ＞先に、新たな借り入れをして納税・返済して根抵当権を外して、 ＞それから売ってお金をもらう。 ＞そして、さきほどの借金を返すというのが、ふつうです。 買主を捜す場合、借金（１５００万）の返済、 税金の滞納（５００万）の納税を、他から借入して 根抵当権を外しておく必要があるということですか？ それができない人は、『滌除』を使うということですね？ ＞かりに２５００万円で競売された場合、そこから、 ＞競売の費用や、実際に滞納している固定資産税額、 ＞借金の残額を引いて、残りが祖母さんのところに戻ってきます。 差額が戻ってくる件はわかりました。 競売となると最悪実際の売買金額の６割～半分位になる場合もある。 （売却基準価額＋２割程度下回る場合）と聞いていたものですから、 （足元）２５００万としましたが、実質４０００万円であれば、 高ければ３５００万円前後位になるのですね。 その位で売買できれば最悪競売でもよさそうですが、 実際の結果はわからないので、競売は最終手段にしておきます。 ＞滞納税額や借金額を正確に証明して、 ＞それを買い主に引き受けてもらい、 ＞金銭的には差額を受け取るか、でしょうね。 これが、『滌除』ですか？ 『滌除』（抵当権消滅請求制度）については調べてみたのですが、 抵当不動産の所有権は買主に売って、後は全て買主に任せます。 買主は抵当権者に、一定の金額で抵当権の消滅の申し入れができ、 抵当権者は金額が不満なら競売しても良い。という制度。 つまり、根抵当権を含めて売買できるということですよね？ （当然、実際の借金、税金の滞納額分は差し引かれた売買） 根抵当権を含めて、買主と売買できるのであれば 売主（私達側）にとってはとても都合のよい制度と思えますが、 デメリット等はあるのでしょうか？ ＞弁護士を頼むと大金が必要ですよ。 ＞私はいま、交通事故の賠償を全然しなＪＡ共済などを相手に訴訟を自分でやっています。 ＞弁護士に頼むと、なんのために訴訟をやっているのか分からなくなりそうなので。 弁護士はお金がかかるのですね。注意しておきます。
- fujic-1990
- ベストアンサー率55% (4505/8062)
最低でも４０００万円の土地、となると、４０００万円以上で売買するのが原則です。「他人が買うのと一緒」というのが原則です。 ということは質問者さんが、最低でも４０００万円用意しないといけないということですね。 身内の質問者さんが祖母さんからそれを２０００万円で買えば、差額の２０００万円は贈与されたものとして贈与税が課されます。 そのくらいの高額贈与の場合、当然税務署の調査が入るでしょうから、おそらくその土地は４０００万円ではなくて、高いほうの６０００万円で評価されるのではないかと思います。今、国にカネがないので、国は盗ることに必死です。 私は、「価格は６０００万円で、２０００万円払ったので４０００万円差額贈与」と認定されるのではなかろうか、と思います。 ですから、最初から業者が言っている中間の、５０００万円くらいで買うことをお勧めします。 （以下、その土地の値段は５０００万円と仮定します。建物の代金もあるでしょうが、めんどくさいのでこの際無視します） 祖母さんに借金があって、それを質問者さんが「引き受けるなら」、その借金分を引いて、安く買うのはかまいません。 しかし本件は、祖母さんの借金ではなくて「子供（質問者さんの親：以下、"親"と表記する）」の名義の借金なのですよね？ その場合、祖母さんの借金ではありません。親の借金ですので、借金を返すべきは親であって、祖母さんではありません。 よって、祖母さんに収入があったとしても、祖母さんが返済するのは不当です。 今、親が返済しているようですが、それが当然、当たり前です。祖母さんが返済していれば、祖母から親への贈与になる（親は贈与税を払うべき）ところでした。 不動産の売買価格算出上も、親の借金分は、祖母の土地代金から引けません。 あえて引いて安く買い、質問者さんが返済を始めれば、質問者さんから「親」への贈与になるでしょう。あくまでも、親の借金ですから。 祖母さんの債務は固定資産税分だけです（その分を引き受けるなら、その分を引いて、安く買ってもよい）。 しかし、根抵当権は「担保の枠」ですので、５００万円の枠が設定されているとしても、５００万円引いていいことにはなりません。実際にいくら滞納しているかが問題になります。 滞納している実際の固定資産税の実額（以下、２００万円と仮定します）が引けるだけです。 さて、そのような前提（不動産価格５０００万円、滞納固定資産税２００万円）で考えますと、「他人が買うのと同じ」なのが原則ですので Ａ： 「４８００万円で買う、祖母に払う」。そして、滞納固定資産税は質問者さんが払う。 Ｂ： 「５０００万円で買う、祖母に払う」。そして、滞納固定資産税は祖母が払う。 この２つが基本です。どちらかだと、税務署も文句をいいません。 質問１ の２０００万円のローンを組んで・・・ というのはダメです。 質問者さんがボロ儲けしすぎ。説明の必要はないでしょ？ 安く買っても「違法売買」ではありませんが、差額について自主的に申告して贈与税を払わないと「脱税」という「税法違反」にはなります。 登記を移せば必ず見つかります。みつかると、延滞税やら重加算税やらたっぷり盗られます。 売買した場合、５０００万円となると、相当な不動産取得税、譲渡益課税になるはずですが、いま自宅でその資料はありません。 税法というのはしょっちゅう変わりますので、その都度税理士に聞きますので、会社へ行ってもその資料があるかどうか不明ですので、この税額についてはパスさせて頂きます。 祖母から孫への贈与はできますが、この場合、相続時課税制度とか、住宅取得資金支援などの特典を受けられないので、ビックリするほどの贈与税がかかるはずですね。 すなおに相続なさったほうが、はるかにはるかにお得です。 祖母→親→孫 の贈与ももちろんできますし、連続してかまいませんが、親と孫がそれぞれ贈与税を払う（つまり２度）ので、ほぼ財産はなくなるはずです。 贈与税よりはるかに安い税率の相続税でも、「日本では、相続が三代続くと財産は無くなる」と言われているくらい高率ですから、贈与税なら２度の贈与で財産は無くなるでしょうね。 過払い請求は、カテゴリを変えてお尋ねになってください。詳しい方がたくさんいらっしゃいますので。
補足
ご回答ありがとうございます。 補足ですが、借金の名義の件、 そもそもは祖母がいろいろなところから借りた借金で、 返済の為に、土地を売ろうとしましたが、 祖母の子ども（私の親：以下、"親"と表記する）（同居）は反対し 借金を払うことを選択しました。 しかし、キャッシュはなく、自営業の為？！！銀行も貸してくれないので 仕方なく、貸してくれる町金（不動産屋かも）でお金を借りました。 でも、祖母には収入が年金しかない為、お金は貸せない。 貸すのであれば収入のある親でなければならない。とのことで、 親名義の根抵当権付きの借金となった模様です。 借金の中には一部親が借りたものも含まれるそうです。 でもそれは、借金返済の為自己資金不足となり 車などの購入費用として借り入れたそうですので 名目上は親の借金ですが、実際はどうなんでしょうか？ ご回答の件ですが、 ２０００万円のローンを組んで・・・ という件、 ５０００万円での売買の件は税金が高額になるのでできない。 祖母から私への贈与（控除額１１０万）も同様の理由でできない。 残るは、相続（生前贈与）だけですね。 そのご回答を受けて大きく２つの質問なんですが、 １．少し調べましたら、下記の記述がありました。 『生前贈与は基礎控除額2500万円(累計額)を超えない限り非課税で、 2500万円を超えた場合でも超過額に対する課税は一律20% 』 これによると、土地が５０００万円として、建物（築５０年以上）はゼロ ２５００万円の控除で、超過額の税金は５００万円となりますが おおざっぱにこんな計算で良いのでしょうか？ （祖母→親→私とやれば上記×２回分ということで１千万円。） もし、上記補足の内容で借金が祖母のものと判断されるのであれば、 土地の価格を差し引いて計算できるのでしょうか？ また、祖母から私への生前贈与は相続人でないのでできませんか？ 祖母から親への生前贈与は、親にも市へ税金の滞納があり、 生前相続するとさらに根抵当権を付けれらる可能性がありできないとのこと。 市が確認する前に完了していれば問題ないのでは、 という話もありましたが、訴えられそうな気がします。 ２．生前贈与もだめな場合、 根抵当権付きの土地を処分する場合には競売になるのでしょうか？ そうなら競売時の価格は、土地が５０００万と仮定して、 半額の２５００万程度で競売し、売買されたとして、 そこから借金の額と、滞納額を引かれた残りが祖母に支払われると 認識しておけばよろしいでしょうか？ それとも不動産屋さんに言えば４０００万程度で売買できますか？ 根抵当権が付いているので足元を見られて買い叩かれそうですが・・・ 弁護士等（第３者）を立てて、お金を貰って、抵当権を外して、 名義を変更するまでをやってもらう必要はあるとは思っています。
お礼
返信ありがとうございます。 当初の質問の内容から、少し離れて（進んで）きたので 土地の所有権を祖母から私にする方法であれば、 養子からの生前相続（相続時精算制度）が最適解だろうと判断し、 質問はクローズさせて頂きます。 売買する場合は、不動産業者に高く買ってくれる人を捜してもらう。 その際に『滌除』を使うか、使えるかとかは次の話ということで。 > 考えていられるいろいろな選択肢のなかで、 > こうするぞと行動が具体的に煮詰まってきたら、 > また質問を上げてください。 > 私も会社の本に書いてあることくらいは調べておきます。 また質問させて頂くかもしれませんが、 その時は運よく見つけて頂ける事を願っております。 本当に助かりました。少し心が楽になりました。 まだ先は長そうですが、がんばります。 ありがとうございました。