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中古物件の購入に関する疑問と悩み
- 中古物件の購入に関して疑問や悩みがあります。物件を見つけて問い合わせした際に金額や情報が異なることに戸惑っています。
- また、物件情報には不動産業者によって違いがあることも気になります。不動産業界の仕組みやルールについて理解しづらい状況です。
- 購入を進めるべきなのか、どの業者に連絡すべきなのか迷っています。理解のある方からのアドバイスをお願いします。
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不動産業者です 混乱してしまっているようですね。 当然です。一般の方に不動産業界のしくみを理解するのは非常に難しいですよね。 なんたって不動産業の社員でも新人のうちはなかなか理解できない人間もいるくらいですから。 まず、不動産業と一口に言っても様々な業態があります。 賃貸、売買、開発、管理等々。 今回のケースでは「売買」で、その中でも「仲介」という業態が関わっています。 「仲介」とは文字通り「売りたい人と買いたい人を引き合わせ、契約を成立させることで報酬を得る」という業態です。 今回の混乱の元は「仲介業者が複数絡んでいる」という事と「価格が何故違うか？」です。 まず、仲介業者が複数絡むのは珍しい事ではありません。 要は売主が何社にも「買主を探して」と依頼しているという事です。 では何故価格が違うか？ 当然、不動産は「一物一価」で一つの物件に価格は一つだけです。 考えられる理由で一番多いのが「単なるヒューマンエラー」です。所謂「間違い」です。 不動産業社が複数絡むと、当然「真面目でやる気満々の業者」もいれば、「適当な業者」も出てきます。 つまり、やる気満々の業者は売主とのコミュニケーションも頻繁に取りますし、当然物件の条件に変更があった場合はいち早くそれを広告に反映させます。 そのような「業者による温度差」が時としてこのような「条件（金額）の違い」という事象を発生させてしまうのです。 なので、通常は一番安い金額が正しい金額です。 このご時世売り出し物件の金額を値上げするなんて事はよっぽどの事でも無い限りありませんから。 で、どの業者と取引すべきか？ これはもう実際コンタクトをとっての印象で決めた方がいいでしょう。 何故なら仲介の場合はどこと取引しても仲介手数料は法律で上限が決められているからです。 支払うお金が同額なら、一番印象がいいところと取引するのは自明の理。 ただし、気を付けるのがその物件の情報を「どこで知り得たか」です。 仮にA不動産からの紹介でその物件情報を知り得た場合は、基本的にはA不動産を通さずにB不動産で取引する事はできません。 これを「抜き」と業界では言いますが、これは業界では絶対に許されない行為です。 なお、この「抜き」を単なる業界内の慣習だから無視しろなんて言う人がいますが、それは大きな間違い。「抜き」は過去に「抜かれた業者が仲介手数料を請求するのを認めた」という判例もあるように、業者の「権利」として認められています。 なので、まずはその物件を知り得た情報の出所に注意が必要。 もし、ネットやチラシで「ご質問者様自らが発見した物件」なら抜きにはなりませんので、ご質問者様が一番いいと思った業者で話を進めましょう。 その意味で言えば ＞考えてみます・・・との気のない返事の後電話を切りましたが、 ＞その後１週間経ちますが、連絡がありません。 こんな業者は迷わず「切り」です。 確かにいきなり値引き云々を切りだすのはある意味「賭け」です。 値引きを絶対に認めない売主様だと、仲介業者に「値引きを言ってきたら断って」と言っているケースが多々ありますから。 だとしても「一週間音沙汰無し」はあり得ません。 もし、値引きを認めない売主様なら、ご質問者様が値引きを申し入れた時点で「この売主様は値引きを一切認めない方です。満額ならお話をお受けします」と言うべき。 そこでご質問者様が考えればいいだけです。値引きに拘るか、そうでないかを。 そのあたりの「機転」が利かない業者は今後も不安が残ります。 このように業者次第で取引が上手く行く場合もそうでない場合もあります。 長くなりましたが、少しでもご参考にしていただければ幸いです。
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- 0621p
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＞ネットで物件を見つけて電話で問い合わせした際に対応した方と、現地を見に行った際の対応の方は会社が違うようで、金額も違いました。 現地で対応してくれた方が売り主から直接依頼されている業者さんだと言うことでした。 この部分は、業界の慣習から言えばちょっとおかしいです。 あなたが問い合わせをした業者をＡ，現地で対応してくれた業者をＢとします。 Ａは買主が物件を見に行く際には必ず同伴するはずです。書かれている内容からすると、Ａは同伴せずに売主から直接依頼を受けているＢにあなたの案内を任せたような感じですが、普通はこんな事はしません。あなたというお客さんをＢに取られてしまうかもしれないからです。 この話から、Ａのいい加減さというか、やる気のなさが感じれれます。 他の方の回答にもあるように、売主から直接依頼を受けている業者と、その業者から物件の情報を得ている業者があります。 売主から直接依頼を受けている業者が１社だけの「専任媒介」と複数の業者が売主から直接依頼を受けている「一般媒介」とがありますが、売主から直接依頼を受けている業者が客付けすると売主・買主双方からの手数料を自社でもらう事ができます。これを業界用語で「両手」と言います。 売主から直接依頼を受けている業者はできるだけこの「両手」を得たいと思っているので、自社の客と他社の客がいれば自社の客を優先する場合もあります。また売主の事情も把握していますので、値引きが可能かどうかもある程度判断できます。 つまり確実に物件を買いたければ、売主から直接依頼を受けている業者から買ったほうが確実に買える可能性が高いです。 ですからこの場合、Ａとの話は辞めてＢと話をしたほうが確実に買える可能性は高いです。 ただ他の方の回答にあるように、あなたはＡからこの物件の情報を聞いているので、Ａを飛ばしてしまっても仲介手数料を要求される可能性があります。 Ａの対応が不誠実であるという事でＡを切れるかどうか、という問題だと思います。
お礼
細かく説明頂きまして有り難うございました。 電話対応の方と現地対応の方が違うのも、複雑になった原因だと思います。 先ほどＡの方に電話して確認しました所、そのとき個人的事情があり同行できなかったそうです。 ＡさんとＢさんと２社で私たちの契約に関わることになるそうです。 ただ・・Ｂさんが他の希望者と契約を進めているようなので、キャンセル待ちということになりそうです。 どっちにしてもＢさんの対応は腑に落ちない点が多いです。 とても気に入った物件でしたが、ご縁があれば手に入るでしょう～という思いに切り替わりました。 もし再度お話が来た場合は値引きせずＡさんを通して気持ちよく契約しようと思います。 有り難うございました。
＞ネットで物件を見つけて電話で問い合わせした際に対応した方と、現地を見に行った際の対応の方は会社が違うようで、金額も違いました。 まず不動産の仲介には(1)売主代理と(2)買主代理(3)その両方を扱うケース があります。 次に、お客と業者の媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介があります。 ある物件の売主が、複数の業者に「売主代理」として買い手を紹介してもらう契約をすると、請けた業者は地元の業者や他の業者に「客付」を依頼することがあります。 ネットに名前を乗せている業者が元請けで現地案内した業者が下請け、あるいはその逆というケースもあります。 ＞現地で対応してくれた方が売り主から直接依頼されている業者さんだと言うことでした。 ＞はじめに聞いた金額が安かったので、その方に値引き交渉を駄目元でしました。 これは、中継ぎ、所謂アンコ業者（復代理）ですから価格交渉権を持っていません。 それにしても物件の情報には家ごとに違う不動産業者が書いてありますよね。同じ物件なのに価格が違ったり、担当する不動産業者が違うのは何故ですか？ 私の様な素人にはなかなか理解できない不動産業界の仕組みがあるようで首をかしげっぱなしの状態です ＞この状態で最初に電話で対応してくれた人に連絡して契約を進めるべきなのでしょうか？ 広告に一般媒介とか専任媒介とか書いてありますよ。売主と直接契約している業者でないと価格交渉できません。 「売主の代理人ですか？」と聞いてみましょう。 「私は売主代理の復代理ですから」という答えが返ってきたら代理の業者を教えてもらってそこに連絡すべきです。 物権は、かならず売主がいます。最近の相場では買主が無理な指値をいれてきますが売主がＮＯといえば指値は通りません。 また販売価格も2か月ごとに下げることもあります。売主が連絡を怠ると一部の業者は高いままの広告をだしていることがあります。
お礼
賃貸と違い、購入となると物件の知識だけでなく不動産業の常識も知っておくべきでした。 勉強不足で反省点が多いです。 ＜広告に一般媒介とか専任媒介とか書いてありますよ。売主と直接契約している業者でないと価格交渉できません。 「売主の代理人ですか？」と聞いてみましょう。 「私は売主代理の復代理ですから」という答えが返ってきたら代理の業者を教えてもらってそこに連絡すべきです。＞ このあたりも確認してみようと思います。 細かく教えて頂いて有り難うございました。
- Mokuzo100nenn
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不動産屋は自社が仕入れた物件を販売するケースと、他人の物件を仲介するケースがあります。 質問者さんのケースは他人の物件を仲介しているケースで、しかも複数の仲介業者を同時並行に使う、一般媒介という商売の仕方です。 仲介業者としては、最初から値引きの話しをするような人は、＝カネに困っている客、＝結局買わない客だろう、＝時間の無駄になるのは厭だ、という心理がはたらくので、相手にしたくないのです。 真面目に相手にしてもらう秘訣は、値段の事、資金の事は、一切話さないことです。 貴方が、本当に買う客だと思えてくると、先方の方から、「条件の方は？」などと話を持ちかけてくるものです。 条件とは99％は値段の事です。 ご担当の商売人は、長年の経験によって、質問者さん「結局買わない客」と判断したのでしょう。
お礼
早速教えて頂いて有り難うございます。 そうなんですか・・・私ははじめに言わなければと思い違いをしていました。 買う気は満々なのですが、誤解されたのかもしれませんね。 資金のことも細かに聞かれたので隠さず話して、予算も言いました。 大変勉強になりました。
お礼
数ヶ月前にネットでオープンハウスの情報を見付けて内覧した際に、見せてくれた人が 一番優先になるのですね。 金額よりも気持ちよく購入する事の方が大事なので、明日その業者さんに電話して事の経緯と 購入の意志があると言うことを伝えようと思います。 ２度目に内覧の際説明して下さった方から買わなければ失礼なのかなと思っていましたが、その方も前の担当者に気を遣って契約に持っていけなかったのかもしれませんね。 ネットでの相談は初めてで、質問を短くまとめる事にとまどいがありましたが、 私の状況を理解して、的確な解答を戴きとても嬉しいです。 お陰様で気が楽になりました。 実際に欲しい物件なので、早く手続きに入ろうと思います。 有り難うございました。