有益費償還請求

質問

人に80年間貸している店舗があります。その借り主から賃貸契約の解除と、これまで建物の価値を増加させるために費やした費用に関して、有益費償還請求が弁護士を通して手紙できました。費用の額は、書かれてなく協議したいとの文面でした。おじいちゃんの時の契約で契約書はありません。あ店は何年か前に閉店しているのですが、家賃が安く立地もいいので閉店後も違うことをするためか家賃を払っていました。何回か家賃値上げ交渉したのですがダメでした。こちらとしては、保証金や更新料ももらっておらず、安く貸していたのにという言い分もあるのですが、どうしたらいいでしょうか？弁護士をたてるぐらいなんで高い請求してくるのでしょうか？お金がないので、安く済ましたいのですが。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　今は自宅で、六法を置いていないので確認できませんが、"有益費"は「残存価値」分を請求できるという規定だったと記憶しています。

　８０年も貸していると、賃借人がそうとう巨費を投じている可能性もありますが、逆に、残存している価値はほとんどなくなっていることでしょう。

　最近は賃借人の皆さん自身ががんばって、「耐用年数が過ぎるとどんなものでも価値がない」と言い張っているからです。

　私に言わせると、そんなことはないと思うのですが、ガイドラインとかにそう書いてあるらしいのです。

　ほかの方々も再三「ガイドラインに強制力はない」と書かれているように、大した意味はないのですが、仮にそれに従えばほとんど価値がないことになるのではないかと思われます。

　ガイドラインなるものを手に入れて、相手に見せるのも手かもしれません。

　また、この場合「有益」とは賃借人にとって有益なのではなくて、大家にとって有益であることが必要です。

　もちろん賃借人にとって"も"、有益であって良いのですが、賃借人にダケ有益なものの代金を大家に支払わせる、という法律・制度ではありません。

　さらに、請求には実際に「支出した」という証拠も必要です。

　「支出したんだ！」と言われたからと言って、「はい、そうですか」と受け入れる必要もありません。「証明してください」でいいです。

　実際に"有益なもの"に支出し、証明し、それの残存価値・・・ となれば、請求されたとしても、たいした金額にはならないと思います。

　ちなみに、８０年前はどうだったか記憶はありませんが、有益費の償還請求は、今はまちがいなく任意規定なのです。

　つまり、特約で排除できるので、今回のことをチャンスにして、有益費の償還請求を禁止する特約を入れておきましょう。

　最後に、我が家・我が社よりも遥かに昔から賃貸に携わっていらっしゃるようですので、二言苦言を述べますが、「勉強してください」「我々後輩を指導してください」。お願い致します。

お礼

ありがとうございます。とりあえず、相手の要求額を聞いてきます。長い間、安く貸していたのと更新料をもらってないことで、相殺できないでしょうか？

回答No.2

fujic-1990

追加の質問を拝見しました。

　残念ながら、相殺は同種の権利と権利との間で行います。

　安くしていたということや更新料をもらわなかったというのが、「契約上はもらえたんだけど、もらっていなかった」というなら相殺できますが、「もともともらう権利がない」ということなら相殺はできません。

　お話からして、安い値段で貸す契約をしてきた（更新料はふれていない）のであって、そもそももらう権利がないケースのように思います。

　残念でしょうが、相殺は不可能ですねぇ。

　ちなみに、有益費償還の規定は民法１９６条第２項でした。

お礼

ありがとうございます。たしかに、こちらとしても落ち度があると思います。