原状回復？、費用償還請求？、造作買取請求？

質問

不動産賃貸借における、原状回復、必要費償還、有益費償還、造作買取請求の関係がわからず混乱しています。オフィスビルの賃貸ではなく、住居として一軒家を賃貸している場合、特約は一切ないとします。
建具の張替を賃貸人の許可をとることなく賃借人の側でした。
これは必要費で、賃借人は直ちに償還請求ができると思うのですが、もし色や柄が気に入らないという理由で張り替えたのなら有益費になるんでしょうか？
有益費となれば、賃借人は契約終了時に有益費償還請求で請求。もしかして造作買取請求権でもいけるのかと思いましたが、これは事前に賃貸人の許可を得てないとダメ。もし事前に賃貸人の許可を得ていても、建具の張替は造作ではなく造作買取請求ではダメなんでしょうか？
賃貸人の側からすると、賃借人の建具の張替に対して、原状回復を請求できる？

アドバイス頂きたく・・・。

回答No.1

daredevil · ベストアンサー

ども,daredevilと言います。

まずは↓をご覧あれ。

【第二款　　賃貸借の効力】
http://www.itojuku.co.jp/i/joubun/minpou/3_24.html

【必要費・有益費】
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/new_page_78.htm

【有益費償還請求権】
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_yougo/new_page_10.htm

【造作買取請求権】
http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_yougo/new_page_96.htm

賃貸人の費用償還義務(民法 第7章 第7節　賃貸借
第二款　608条)

●必要費:目的物の現状を維持・回復する費用,及び用法に適する状態にする為に支出された費用。
↓
支出と同時に,支出した金額の支払い義務

●有益費:目的物の改良の為に支出された費用
↓
賃貸借終了時に,価格の増加が現存する限りで,支出金額または増加額を償還

moanneさんの場合【家主の同意を得ない】で行っているので【造作買取請求権】は行使できず,あくまでこの【建具の張替え】は"有益費"になると考えられます。それと【造作買取請求権】は任意規定であり旧法の借地法ほど賃借人による強制力はなくなっていますね。それと【家主の同意を得ない】で建具の張替を行っているとなると【有益費】でも償還が行えるか疑問です。家主側との交渉次第だと思いますが,それに【有益費】の償還は家主側が相当の期限の許可を裁判所に請求する事ができます。また賃貸借物件全体の価値がなくなってしまっている場合,償還できないケースもあります。

【善管注と原状回復義務】
http://members.at.infoseek.co.jp/kanji/siki002.html

【「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

国土交通省ガイドラインによると【原状回復義務】とは

『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失,善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること』

となっています。つまりmoanneさんの場合『色や柄が気に入らないという理由』で張替えを行っているとするのであれば【原状回復義務】,並びに【善感注意義務】にあたらないので,敷金などから一切お金を引かれることはありません。もし引かれたらそれは法律に基づく根拠が無いので損害賠償請求してください。

参考にして下さい。

お礼

遅くなりました、、、ありがとうございました。
なんとかうまくいきそうです。