定期賃貸契約の中途解約に対する特約について

質問

はじめて質問いたしますのでよろしくお願いします。
知り合いが傷害事件の被害者に遭い長期の入院加療が必要になり定期賃貸契約をしていたアパートを引っ越しました。
管理会社の担当に事情を説明し1ヶ月の契約解除期間が必要と言われ別途1月分の家賃を支払い後は、精算して請求するとの事でした。

そして届いたのは、1年未満の解約に対する特約の家賃2か月分とクリーニング料金でした。
ここで、質問ですが、この請求自体、借地借家法第38条第５項において認められている賃借人からの中途解約権の行使に対して、賃貸人が損害金などの支払いを請求し得るとする特約は、法律上無効ではないでしょうか？

　同項の要件に該当する場合の賃借人の中途解約権が認められている以上、賃借人の中途解約権の行使は適法であり、また、　同項は、１か月間の猶予期間をおけば中途解約できることを認めており、この負担を重くするような特約（2か月分の賃料を支払うこと、１か月の猶予期間以外に金銭の支払いを求めることなど）は、賃借人にとって不利なものとなりますので、同条第６項により無効となり支払いの義務は無いと思いますがご教授お願いします。

回答No.2

mu128

契約書の内容はどうなっているのでしょうか？

定期借家契約の場合、その契約期間内に契約解除することは原則として
認められないものですが、実務上では、一般の契約と同じように、
１ヵ月前に通知することで契約解除ができることがあります。
その場合は、契約書にそのことが書いてあります。
そのことが書いていなくても、相談者さんの知り合いの方は
法３８条５項の規定によって、１ヵ月前に予告すれば契約の終了を
することができます。

しかし、１年未満の解約に対する家賃２ヵ月分の請求というのは
その法３８条５項を根拠にしておりません。
それは、「１年未満の解約」に対する違約金であって、定期借家契約か
どうかは関係ありません。
また、ハウスクリーニング代の請求も、当事者同士での契約上で
決められることです。
つまり、これらの２つの規定が契約書に書かれているのであれば、
それが、よほど、借主に不利な内容でなければ、無効を主張することは
できないと考えます。

定期借家契約でなくても、一般的には、１年未満の解約の場合の
違約金の規定を設けているところは多いですし、クリーニング代負担も
同じです。
ただ、個人的には、１年未満の解約の場合に「２ヵ月分」の違約金は
負担が大きすぎると思います。
事情が事情なだけに、これを１ヵ月分にしてくれないかを交渉するくらいが
いいのではないかと思います。

残酷なことを言ってしまうと、借主の方がそのようなことになっても、
大家さんには関係ありません。
しかし、大家さんも人間ですから、ここまでの被害があって大変なんですと
言えば、「それは気の毒だね」ということで、免除してくれることも
あると思います。
法律云々で言うと、契約書に違約金などの規定が書いてあると、知人の方が
不利になってしまいます。
人情的なところで説得、お願いしていったほうがいいかと思いますよ。

お礼

大変参考になります。
実際に契書を本日見ましたが、管理会社が確りした会社で重要事項説明書と契約書（定期でなく一般でした）の特約事項等に非がありませんでした。ただ重要事項説明書の本人の記名、捺印はあったのですが、記載日が未記入となっていた程度でした。
しかし、現在知人は仕事も出来ず未だに通院とリハビリです。このまま訴訟を起こされても支払い能力すらないのですが、人間的にそのような逃げ方はいやだと言っています。
しかたなく管理会社に支払額の減額や分割をお願いする方法で私が交渉して見ます。
ありがとうございました。

回答No.1

chris_taro

業務には携わっていませんが、宅建保有者です。
条項を読みますと、まさしくおっしゃるとおりだと思います。
管理会社がよく状況を分かってないのではないでしょうか？
お友達に代わって、確認してみてあげてください。

お礼

ありがとうございます。
私は、宅建挫折者でそれを知った知り合いからの相談でした。

この条項の他に、関連する民法等があり縛りがあるのかも疑問があるとこです。
尚、管理会社には、この条項で支払う理由が無いのでは無いでしょうか？
と先ず無難に言って、相手の出方で対応しようと知り合いと話してます。