不動産物件の担保価値を算定するには

質問

債権保全の担当をすることになりました。
初心者です。
不動産物件の担保価値の算定の仕方、また勉強するのに良い参考書籍があれば教えてください。
お願いします。

回答No.3

tk-kubota

抵当権実行の際に鑑定士が利用しているものは、国土交通省が毎年発表している「地価公示価格」です。
これは「財団法人資産評価システムセンター」から発売されています。
抵当権は、抵当権設定時における法律関係で保全されるので、その後、担保物件に法律的に変動があっても、それほどの影響はないです。
一番気をつけなければならないことは、抵当権設定時に法定納付期限が到来している租税です。
これは登記簿には現れないので、その場合は、その租税が優先するので、担保価値は甚だ低く抑えないと配当がない場合があります。
書籍は、競売に関するもので、特に、配当の順位を熟知する必要があります。
要するに、「担保価値の算定」は、言い換えれば、競売時の配当のことですから、そこがポイントです。

お礼

ありがとうございます。抵当権設定時に法定納付期限が到来している租税についてはまったく考えてませんでした。配当の順位についての書籍については会社の備品も含めて当ってみます。

回答No.2

casablanca1946

＞担保価値の算定の仕方、また勉強するのに良い参考書籍
余りに、ケースバイケースなので、そのような書籍があっても実務には使えません。

債権保全とは、最終的は、任意売却若しくは競売しての資金回収となります。
いくら、相場で査定しても、買い主が現れない、競売人が現れない物件では、任意売却も競売も成立いたしません。
当該物件は、建築確認がとれるのだろうか、公道への接触は法律どうりか、すなわち、担保物件を不動産屋の視線で見ることが大切です。
そもそも売却できるのか、そしていくらで売却できるのか、土地は所有権なのか賃借権なのか・・・・・・

これらを網羅した本はありません。
不動産業者・司法書士・設計士、一つづつ電話で質問することです。
いわゆる、耳学問で知識を得ていくしかありません。
書籍を求めるのではなく、人脈を作り、誰々に質問すれば答えてくれるというものを構築するのです。

資金の回収は、殆ど任意売買でなされてます。
つまり一般市場に、売り物件として情報を流し、買い主を見つけることです。
その相場が今後どのように推移していくのか、これも地域によって異なります。
価格の上がる地域もあれば下がる地域もあります。それらを考慮せず路線価の何割というのは危険です。
まして路線価は、接道の価格で、当該不動産の評価ではないからです。
公衆用道路に接しているのか、私道をとうして接しているのか、それによって大きく査定は異なります。
私道でもいろんなケースがあります。
これらを一から勉強するのは無理で、判っていても一つづつ不動産業者・司法書士・設計士等々に質問していくことです。

私は、長年司法書士をやっますが、昔の銀行員はなんでもかんでも質問してきました。
最近は、私たちに質問をせず、判らないとその仕事を放り投げてしまうケースが多々見られるとそこの係長は嘆いていました。
何でもかんでも、手取足取り教えてもらう、それも優しく教えてもらうというのが当たり前になった風潮だからでしょう。
ご自分で人脈を作り、専門家に一つづつ質問をして実力をつけてください。

お礼

ありがとうございます。
おっしゃる通り、任意売却できなければほとんど回収できませんし、地域の特性を考慮しなければ
ならないことが良く分かりました。基本的には現地の営業担当者が判断できればいいのでしょうが
東京で見たことのない場合、路線価格の何割という計算をしているので不安を覚えています。

回答No.1

noname#184314

銀行関係の方は、各自治体の税務課で評価する評価額で算出されていらっしゃる
方が多いと思います。
また、近隣の不動産屋さん数社に、売買するとしていくらぐらいなら売れるかと
聞かれる方もいるようです。

お礼

ありがとうございます。
あくまでも任意売却ですので一概には言えないということですね。