抵当付き物件の販売について

質問

父が肺癌になりました。
余命も僅かなので、焦っています。
父は、経営する会社の資金繰りで、自宅を抵当に銀行から3600万を借りてます。
今すぐそれを返済できるお金はありません。
自宅は20年ほど前に1億1000万で購入しており、現在、6000万くらいで売れそうです。
抵当権が付いたまま売ることは出来るとききましたが、売ることができた場合、買主はローンが組めないと聞きます。それは、購入金額全額分が現金でないといけないと言うことでしょうか？
それとも、借金の分だけでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　　私の母も肺がんで亡くなりました。大変でしょうが、安心させるためにもがんばってください。

さて、
　　３６００万円の借金で、いくらの抵当権がついているのかお書きでないので、同額の抵当権が付いていると仮定してお話します。

　まず、６０００万円で売れそうですとのことですが、東京都内あたりならいざしらず、今時「住宅」として２０年の古屋付きで６０００万円払う人は想定できません。

　おそらく不動産業者が「６０００万円なら売れるでしょう」とか言ったのでしょうが、実際に売りに出してみると、不動産業者は依頼される前と違うことを言いだすケースが山ほどあります。

　つまり、客がつかないので５０００万円にしろ、４５００万円で出してみませんか、的な話をし出します（覚悟しておいたほうがいいでしょう）。

　そういう現実がありますので、銀行はもっと厳しく査定する（６０００万円では売れないと判断する）だろうと思います。

　私の経験から言うと、売主が６０００万円で売れるはずと思ったら、銀行の評価は４０００万円以下でしょう。

　返済資金を生み出さない自宅として豪邸を買える人は、当節あまりいないので、３０００万円くらいでしか評価しないかもしれません。

　ところが、すでに３６００万円で抵当に入っていると、どうしても２番抵当になってしまうので、抵当権から返済を期待できないことになります。だからローンを断る。

　『買主はローンが組めない』というのはそういう意味です。

　法律で禁止されているわけではないので、神様がやってきて「必ず６０００万円で競売できる」と保証・予言してくれれば、２４００万円までのローンなら組めるはずです。

　（買主が借金まみれで、総量規制にひっかかっているなら、法律上ローンは組めません。でもそれは抵当権の有無とは関係ない話です）

　実際にはそんな保証をしてくれる神様はいませんから、本件の場合銀行はおそらくローンを組んでくれません。

　故に、購入希望者は自力で購入代金分の現金を用意しないと買えないはずですが、ただ、現金で６０００万円用意しなければならないわけではありません。

　６０００万円－３６００万円＝２４００万円　ですから、とりあえず２４００万円だけ用意して質問者さんのお父さんに支払い、お父さんが借金している銀行との間で借金を引き受ける（質問者さんのお父さんを債務者でなくする）手続きをすればいいのです。

　買主の財政状況しだいで銀行が「アナタを新たな債務者にするのはイヤだ」という場合もあり、その場合は売買できませんが、銀行にＯＫしてもらえば、質問者さんは債務者でなくなり、現金２４００万円を保有することになります。　

　その後は、買主が契約に従って返済し、万一払えない場合は買主がその豪邸を銀行に取られる形になります。

　くどいですが、お父さんを債務者でなくすことが大切です。

　もし、銀行が「アナタを新たな債務者にするのはイヤだ」と買主に言っているのにそれでも「買いたい」買主は、現金６０００万円を持ってくるしかないでしょうね。

お礼

優しいお言葉ありがとうございます。
父を債権者で無くす事が重要ですね。父は人一倍責任感が強い人間で、説得に苦労しそうです。でも、妹と一緒に説得して見るつもりです。

回答No.3

oska

１．会社名義で借金３５００万円がある。
２．経営者の自宅が、抵当権に入っている。
３．経営者は、余命わずかである。
４．親族は、どうすれば良いのか？
という事ですよね。

＞自宅は20年ほど前に1億1000万で購入しており、現在、6000万くらいで売れそうです。

他にも回答がありますが、「眉＋唾」ですね。
約２０年前と言えば、バブルの時代です。
推測ですが、６０００万円も価値があるかどうか。
まぁ、買い手は限られるでしようね。

＞抵当権が付いたまま売ることは出来るとききましたが、売ることができた場合、買主はローンが組めないと聞きます。

金融機関は、第二抵当権を嫌がりますからね。
が、買主は融資を受ける事が出来ないのか？と言えば「Ｎｏ」なんです。
３５００万円の融資を受けているとの事ですから、自宅に３５００万円以上の市場価値があれば良いだけです。
（住宅ローンは、完済している。３５００万円借金の一番抵当権が設定している事が前提）
既に取引がある金融機関で、借り換えを申し出れば良いですよ。
会社経営との事ですから、父親から全権を委任された者が手続きを行えば良いのです。
こういう場合は、融資を受けている金融機関に正直に相談する事なんです。
金融機関としても、競売よりも１円でも回収する方を選びますからね。
経営者である父親は、こういう場合に備えて生命保険に入っていますよね。
（融資している金融機関側が、融資条件で生保に入っているかも知れません）
保険に入っていれば、借金はゼロになり抵当権も抹消となります。
（余命僅との事ですから、お怒りを承知で死亡を前提にしました）
生保に入っていなくても、色々と返済計画を練り直してくれますよ。
最悪の場合、金融機関は抵当権行使（競売）を行ないますよね。
この時に、親族が落札すれば良いのです。
法改正により、不動産競売において競売物件の購入時に住宅ローンを利用できるようになりました。ＨＰで検索すれば、ヒットします。
抵当権は、裁判所の職権で抹消となります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
会社には他にも借金があり、生命保険で帳消しになるのは、そちらの借金のみとのことでした。うちが抵当になっている借金は生保には入っていないそうです。父はとても体格がよく、頑強な男なので、まさか自分が余命僅かな立場になるとは思わなかったのでしょう。
競売の件も参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

larstverde

買主が購入物件を担保とする借入で購入代金を支払うというのは、特別なことではありません。
担保権が付いたまま売ることは、不可能ではありませんが、一般的には売り手側の抹消、買い手側の設定を行います。
その場合、物件売買契約、借入返済、抵当権抹消、買主側の借入、担保権設定を同時にするために、売主、買主、売買仲介者、売り手の担保権者、買い手のローン提供者、司法書士などが集まって、一斉に必要書類に調印します。
場所の手配など細かいことは、不動産物件の売買仲介業者か、取引金融機関が手配してくれると思います。
詳細ご相談されてはいかがでしょうか。

お礼

ありがとうございます。
正直に不動産屋に相談するべきですね。