抵当と競売

質問

自宅に次の抵当権が設定されています。
（A)根抵当　金融機関からの事業資金に対するもので３０００万円設定、残債は１７００万円

（B)抵当権（１）　知人からの借入れで２０００万円に対するもので、残債は１２００万円

自宅は売却すると２０００万円程度になると思います。

金融機関への支払はきちんとしていたのですが、資金繰りが悪く、知人への支払がだいぶ遅れていて、知人は弁護士を通じて競売にかけると言ってきました。

そこで質問ですが、根抵当の金融機関の承諾なしにその様なことができるのかどうか。また、できたとして、２０００万円で自宅が売れた場合　金融機関と知人はそれぞれいくら受け取ることになるのか。

以上についてご教示ください。よろしくおねがいします。

回答No.3

matthewee

※金融機関の根抵当権の登記が第１順位であり、知人の抵当権の登記が第２順位の場合を前提に回答を書いていきます。

１．知人は裁判所に対して、自己の抵当権に基づいて競売手続きの申し立てを行うことが可能です。このとき、第１順位の根抵当権者に対して承諾を求めることは必要ではありません（先順位の抵当権者の承諾が必要というなら、後順位で抵当権を設定する意味がないから）。

　しかし、今回の事案では、自宅の評価額が約２０００万円であることが知人にとって競売手続きを進める上で大きなネック（障害）になる可能性があります。

　競売を裁判所に申し立てる場合、予納金として３０～４０万円をあらかじめ裁判所に納付する必要があります。予納金は競売手続きを進めるため、執行官や評価人の報酬等に充当されます。

　執行官や評価人が自宅を調査した結果、「現況調査報告書」や「評価書」を裁判所へ提出しますが、このときの評価額（≒最低売却価格）が第１順位の根抵当権の債権額に達しない場合、競売手続きそのものがその時点で裁判所により中断させられるおそれがあります。
　要するに、競売を行っても、第２順位の抵当権者には配当されないので、競売を行う利益がないと裁判所は判断するのです。結果として、先に納めた予納金は没収されて、競売の手続きは終了します。

２．なお、競売における「評価額」とは、「売却すると２０００万円程度になる」という宅建業者の査定額ではありません。裁判所が任命する評価人（＝不動産鑑定士）の出す評価額になります。
　ひとつの目安として、市町村の固定資産税評価額（※課税標準額ではありません）の土地と建物の合算額程度が、評価人（＝不動産鑑定士）の出す評価額に近い数値になると思います。←あくまでも目安なので、慎重にご判断下さい。

３．以上から、第１順位の根抵当権の極度額が３０００万円であり、担保の目的物の不動産（自宅）の評価額が約２０００万円であれば、第２順位の抵当権者が競売を申し立てた場合、競売手続きが途中で不成立になる可能性が高いと思います。経験を積んだ弁護士ならば、依頼者にこのような不利益を生じかねない競売手続きには反対するはずです。

　この弁護士が優秀な方なら、考えられるのは、「自宅の競売をやるぞ」というプレッシャーをかけて、質問者さんに早く弁済を促そうという作戦だと思います。
　なぜなら、実際に競売手続きをしてしまえば、予納金を没収されるだけで手続きが終了してしまうおそれがあるからです。

４．なお、裁判所の評価人が出した評価額が、第１順位の根抵当権の極度額を上回れば、競売手続きは進められることになります。このときは、第１順位の根抵当権者の債権額から優先的に配当を受け、余った分は第２順位の抵当権者が受け取ることになります。
　それでも知人が債権額の全額の返済を受けることができなければ、残債権は物的担保のない一般債権として質問者さんに対して求償していくことになります。

５．逆に、知人の抵当権が第１順位であれば、間違いなく競売手続きをしてくるものと思います（例え、債権額の全額を競売で回収できなくても）。この場合、第２順位の根抵当権者（＝金融機関）の承諾など不要です。

回答No.2

tachan28goo

＞「根抵当の金融機関の承諾なしにその様なことができるのかどうか」　⇒　できます。抵当権の順位に関係なく競売の申し立てはできます。

＞金融機関と知人はそれぞれいくら受け取ることになるのか　⇒　文面から銀行の根抵当権が1位、知人の抵当権が2位（後順位）とした場合：銀行が残債務1700万円+（利息、その他費用）、残りが知人の受取り分となります。
　物件の内容にもよりますが、通常は競売の場合、任意売買（時価：貴方様が不動産業者等を通して買い手を探す場合）よりも落札価格は下がる傾向があるようです。つまり2000万円（時価）よりも下がる場合もあります。
　この場合、知人の方は配当がゼロという場合もありますので、抵当物件以外への差し押さえ等の手段をとることも考えられます。

　知人の方も配当が見込めない（明らかに残債務1200万円の回収はできない）ということでありますから、早急にまず誠意をもって、知人の方と話し合いをされることが肝要かと存じます。

回答No.1

gamigami

権利(抵当権)の順位で取り分が決まります。
売却金の割り振りは、先の順位が全額取れて、後の順位が先の人の残りとなります。
今回のケースで銀行が先の場合ですと、おそらく残債が完済される金額で
売却されるのなら応じてくるかとおもいます。(任意売却ならね)
銀行が後になっているのならごねると思いますね。
もし知人の方が後順位でも抵当権を実行するといわれてるのならば、覚悟しないといけませんね。