マンションのカビ、借主の責任はどこまででしょう

質問

姉の家族の件ですが、かわって質問させて頂きます。　

転勤時に持ちマンションを8年貸しており、今回帰ってきました。借主が出たところを見学に行ったところ、３LDKの室内ほぼ全てで黒カビがびっしりと生えており、中に入ると臭いもあり、息苦しいような状態です。賃貸前に、姉が10年住んでいた間はこまめな性格であったこともあり、カビなどみたこともなく、ほとんど新築同様のピカピカ状態であったため、特に建物に問題があるとは思えません。賃貸時に綺麗ではありましたが、習慣に基づきクロス等全て貼り替えてお貸しして返して頂いたところです。今回確認すると、全ての部屋がカビでいっぱい、残していった照明器具は3箇所にヒビが入っており、ガラスも3枚ヒビが入った状態でした。再び姉がそこに住むにあたってかなりのリフォームが必要なのですが、下記を教えて頂けますか？
1）壁紙、クロス等全て貼り替えますがボードの裏までカビがびっしり生えています。どのような対策をとるべきなんでしょうか？貼り替えた後のメンテナンスは性格上問題ないと思いますが、あまりにもカビが多いため、普通にクロスを変えるだけでは不安を覚えます。気をつける点があれば教えてください。
2）仲買の不動産屋からは、長期の賃貸だったため、照明器具のひび（3ヵ所、3部屋です）は老朽化のため、3枚のガラスのヒビも結露を出した時ガラスに入った鉄線に水がはいりさびたため、基本請求できないとのことです。ただ、クロス業者さんや掃除の業者さん、ガラス屋さんに見積もりがてら入って頂いたところ、皆さんこんなにひどい状態をみるのははじめて・・・とおっしゃるような様子です。こんな状態でも習慣に基づき請求できないものなのでしょうか？
とりあえず、出窓の内側が半分腐って崩壊しているところのみは借主さんの責任で直してもらいます・・・と、不動産屋さんからは伝えられました。
長く、借りて頂きましたし、こちらもあまりいやな思いはしたくないので円満に終わらせたいのですが、想像以上の状態で、リフォームもほぼ全面必要な状態のためアドバイス頂ければと思います。ちなみに、賃貸料金は家族の転勤が終わり戻ることが決まったら1ヶ月以内に引っ越してください・・という条件のもと不動産屋さんに相談し、相場より数万ほど安いお値段でお貸ししていました。

回答No.2

kyossy-

8年の賃貸ですね。老朽化でガラスにひびは出来ませんし、照明器具にひびは出来ません。
不動産会社としては、大家と入居者のどちらが負担しても（不動産会社は）一円のトクにもならないところなので、言いやすい方に言っているような印象を受けます。
修繕費は請求出来ると思います。老朽化・経年劣化とは入居者が善良な管理をした上での日焼けによる壁紙の変色、畳焼け、ふすまの変色などと言われています。フローリングの日常使用による擦り傷は経年劣化に該当しますが、大きなもの・重いものを落とすなどして出来た深い傷は入居者負担と解されます。

それ以上にカビが大変ですね。壁紙の内側のボードまで交換する必要が有ると思いますが、リフォーム会社と相談して決めて下さい。ボード交換まで行うと敷金分（家賃2カ月分？）では足りないと思います。定期借家での賃貸で家賃が安めに設定されていたようですし。
お姉さまが住んでいた期間はカビが無かったようなので、入居者の管理が悪かった可能性は有りますが、「円満に…」ということで有れば、状況を入居者に説明して（不動産会社に説明させて）敷金の返還額で調整する方法（返還しない）ではいかがでしょうか？

私は不動産会社の売買部門の者なので、賃貸部門は専門で有りませんが良かったら参考にして下さい。

お礼

詳しい説明をありがとうございます。そうですね、足りないとは思いますが敷金分は返還できないということで話を持っていこうと思います。
ガラスに関しては、結露をほっていた間に鉄線がさびてひびが入るということはある・・・とききましたが、3枚（４箇所）にひびが入っているのは、やはりかなり管理が悪かったからだと思い、私も納得できなかった点です。不動産専門の方にいわれてホッとしました。ガラスと壁のボード、あと掃除屋さんにきいたところカビ掃除に通常１日のところ追加２日が必要・・といわれましたので、通常より多いところを計算して話をすすめようと思います。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

　借主には『善管義務』がありますので、借主負担での『原状回復』となります。

お礼

ありがとうございます。
不動産業者に全管注意義務の件を調べて一言きいてみようと思います。