マンションを貸したいときの費用は？

質問

中古マンションを購入して一年なのですが、転勤という不測の事態に見舞われ、売却か賃貸か迷っているのですが、もし賃貸にした場合いくら手元に入ってくるのか全く分かりません。不動産屋に行く前に一般的な知識をお聞きしたく質問いたしました。仮に10万という賃貸料が決定したとした場合、不動産屋さんにどんな費用をどれくらい持っていかれていくら手元に来るのでしょうか？管理内容はすべてお任せしようと思ってます。（延滞補償とかもできれば・・）また貸す際には部屋をすべてリフォームしないといけないのでしょうか？宜しくお願い致します。

回答No.5

shs405 · ベストアンサー

自宅を貸す場合の注意点として
何年か後に戻る予定があるかないかで変わります。

戻る場合
１．転勤の期間はどのくらいか
（３～５年とか、全く想像がつかないが長くなりそうとか・・・）
２．戻った場合、そのマンションにもう一度住む意向があるか
３．金銭消費貸借契約（ローン契約）の内容を確認
４．駐車場はそのまま区分所有者名義で借りていけるか・・・
最低でも上記４点についてハッキリさせます。
１or２によっては貸さずにそのままの方が良い場合もあります。
また、１or２によって貸し方を変える必要が出てきます。
期限を区切った貸し方（定期建物賃貸借契約・・・俗に言う定期借家契約）か普通に貸すか（普通建物賃貸借）です。
（スペースの関係で詳細は割愛します。ネットで検索して下さいね。）
３では、賃貸に出せない内容になっている事も稀にあります。必ずご確認を。
４は戻ってきた時にＰがないって事も・・・

戻らない場合は、まあ上記のような問題はないでしょう。。。（詳細は割愛。。。）

共通項目で注意する事
１．住宅ローン減税を受けている場合、（部分的に）受けられなくなります。（ここも詳細は割愛します。）
２．税金・確定申告等
３．儲けると思わないこと。貸すことによってお金をもらって部屋の守をしてもらっていると考えること

管理費に関して・・・。
基本的に管理費というものも区分所有者に請求されるべき性格のものです。（建物に対する専有面積で決められている事が多いですし、建物及び敷地等の管理に必要なものですから・・・）
実際に、管理費及び修繕積立金・駐車料金等は同時にご質問者の口座から引落しされているはずです。
もし、借主に負担をしてもらおうと思うなら、家賃１０万円に管理費分を上乗せして請求する事は貸主様の自由です。
その条件で借主がＯＫすれば、問題ありません。が、今までの経験上、総額で支払いはいくら？ と必ずなりますから、殆んどの場合、家賃に含んで考えて頂いてます。
ちなみに賃貸で言うところの「共益費」は頂けません。（最近は「共益費」を「管理費」ということもあるので分かりずらいですが・・・）

１０万円の家賃で貸したら、手取りは、１０万円－（管理費＋修繕積立金＋月々のローン返済＋管理委託費用）になります。
それに、駐車場の問題です。

その他費用に関して・・・
管理委託契約を結び家賃回収からクレーム処理、滞納督促、家賃保証となると多いところで回収賃料の１０％です。安いところなら３～４％でも。。。

リフォームに関して・・・
基本は全てするべきでしょう。あくまで商品ですから・・・。
中古車屋さんもピカピカにしますし、レンタカーだってピカピカにしますよね(^^)
ただし、これも不動産業者に判断して頂きましょう。（現物を見ていないので・・・^^;;）

ざ～と書きましたが・・・
細かくご説明をしようと思ったら２時間くらいかかりますよ(^^)
まずは不動産業者にご相談してみたら如何ですか？
もし、購入した時の業者が嫌いでなければ相談しやすいかと・・・。
あんまり詳細な説明をせず、管理委託契約を結んでくれという業者は外すべきでしょう。。。

回答No.4

SSSIN

＞管理費の事ですが（賃貸にした場合、借りる人が払う）、渡しが現在、分譲で支払っている管理費とは（管理会社に）全く別なものと理解したほうが良いのでしょうか？

（賃貸にした場合、借りる人が払う）部分は、管理費の名目で貰う《賃料収入》であり、（分譲で支払っている管理費）は《経費》です。それぞれの数値がイクオールのこともあるでしょうし、支払う管理料の一部を賃借人から回収している場合もあるでしょう。

回答No.3

sasa-j

こんにちは。

転勤と言う事ですので、遠方になるでしょうし、本業に
さわりが無いように賃貸に出すのは、結構大変です。

＞管理内容はすべてお任せしようと思ってます。（延滞
補償とかもできれば・・）
→任せるという場合でも、管理だけの契約と、丸々全て
預けてしまうサブリース契約があります。

貸す以上、店子さんとの紛争は常に覚悟せねばなりません。
「不動産取引慣習や法令を勉強して、大家業をしっかり
やろう」と思わない場合はサブリースがお勧めです。

↓　過去の質問に詳しく説明していますのでご参照下さい。

参考URL：

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1023365

回答No.2

SSSIN

＞減価償却費とはどのようなものでしょうか？

ネットやこちらのHPで検索すればたくさんヒットしますが、簡単にいうとマンションの取得価格を耐用年数に渡って少しづつ費用にしていく手続きをいいます。今回の場合はマンションを購入して1年居住されているので、まずその分の減価償却費を計算して取得価格から差引きます。その差引かれた取得価格を元に賃貸収入の減価償却費を計算していきます。具体的には下記をご覧下さい。また、最寄の税務署にお尋ねになっても教えてくれます。

http://www.cpainoue.com/mailmag/back_number/d_mag20040503.html
http://www.tokyocity.co.jp/apart/

＞あと現在、修繕積立金、管理費を払っていますが、

いずれも経費になります。

＞管理費などはどのように理解すればよいでしょうか？

家賃の内訳を家賃一本、家賃+管理費で表示しているかの違いだと思います。これはあくまでも収入の内訳であって、実際に管理会社に支払う管理費が経費になります。支払う管理費をいく家賃から回収するかの問題だと思います。いずれにしても管理会社に実際にお聞きになるのがてっとり早いと思います。

補足

ありがとうございます。
管理費の事ですが（賃貸にした場合、借りる人が払う）、渡しが現在、分譲で支払っている管理費とは（管理会社に）全く別なものと理解したほうが良いのでしょうか？

回答No.1

SSSIN

＞不動産屋さんにどんな費用をどれくらい持っていかれていくら手元に来るのでしょうか？

会社と管理内容よって違ってくるかもしれませんが、収入の5～10％程度ではないでしょうか？数件、近隣の不動産業者にお尋ねになって確認をされた方が宜しいかと思います。

＞もし賃貸にした場合いくら手元に入ってくるのか全く分かりません。

賃貸経営では上記の管理費をはじめ、減価償却費、借入金利息、固定資産税、火災保険料、修繕費等が経費になります。一度、試算をされることをお奨めします。

＞部屋をすべてリフォームしないといけないのでしょうか

これは、部屋の状態によります。
中古でも賃貸するのに全く問題ない状態であれば退去時の業者の清掃だけで賃貸できるでしょう。水周りは使用感が出やすいところなので判断が難しいところですが、要は費用対効果でリフォーム費用でどの程度の賃料が確保できて何年で回収できるか？という判断になると思います。業者はリフォームした方が貸し易いので薦めてくりかもしれませんが、業者の意見を参考にご自分でご判断ください。

補足

ありがとうございます。
ついでの質問で恐縮ですが、減価償却費とはどのようなものでしょうか？
あと現在、修繕積立金、管理費を払っていますが、修繕積立金は当然請求できないとして、管理費などはどのように理解すればよいでしょうか？賃貸で見かけるとき管理費があったりなかったりとか、あったとしてもなんかきりがよく安い気がするのですが・・もしかしてこれって不動産屋が独自に回収しているものなのでしょうか？
宜しくお願い致します。