賃貸の火災について（貸主側の視点での質問）

質問

マンション経営をしているものです。
つい数日前、私がオーナー（１棟全部）をしているマンションの１階の1部屋で小火がありました。
消防車や警察が駆け一時騒然としましたが、不幸中の幸いと申しますか、けが人も出ず、両隣、上の部屋・住人にも影響はなかったのですが、
その1部屋は火災による損傷、部屋中ススだらけになり、消火活動で部屋中水浸しの状況でとても人が住める状態ではなくなってしまいました。

原因は借主の失火でした。
具体的にはストーブで洗濯物を乾かしていて眠ってしまい、それが引火したという事です。

うちのマンションでは入居時に火災保険に入るように言っていますが、指定はしておらずどの保険会社に入るかは借主が選ぶようになっています。また、実際に火災保険に入ったかどうかを確認まではしておらず、結局の所、任意のようなものです。
今回の火元の借主は、家財などの火災保険には入っていたようですが、借家人賠償責任保険などの特約はつけていないという事です。

貸主である私は建物の火災保険には入っています。
火元である借主は事件後すぐに保険会社に連絡し、私には「保険会社に連絡したところ、部屋の損害についても保険が適用される」
という話をしてきました。
私（貸主）も私の入っている火災保険の会社に連絡し、今回の火災の事を連絡しました。
その時に、借主に聞いた通り、借主の入っている保険の事も話しました。
そのうえで、私の入っている火災保険会社から、借主の失火による火災なので、私の入っている火災保険は適用されないとの説明を受けました。
具体的には、共用部分での火災や第三者による火災でないと保障されないという話でした。

しかし今日になって、火元の借主から入っていた保険は特約の付いてないものであるという連絡が入りました。
要するに最初に書いた借家人賠償責任保険などの特約はつけてないという事が今日分かったのです。
それを受けて、もう一度、私の入っている火災保険会社にその旨を伝えたところ、急遽、近いうちに現場を見に来ると言われました。

正直、どういう事なのかさっぱりわかりません。保険会社への不信感が出てきました。
というのも、当初、この件に関して私（貸主）の方の保険が適用されないと保険会社が言ってたのは嘘だったのでしょうか？
借主が借家人賠償責任保険をつけてないと分かったら、現場を見に来ると言ってきたという事はそもそも適用される保険だったという事ではないのですか？
当初の説明では一方的に適用されないと言うばかりで、どういう条件ならば適用されるとかいう説明は一切ありませんでした。

長々となりましたが質問したいのは、
(1)今回の火事は借主に完全に責任がありますよね？

(2)保険に関しては、借主・貸主の保険会社同士で話し合ってもらえないのでしょうか？貸主が全て間に入らなければならないのでしょうか？
　そもそも借主の過失なので、貸主の火災保険は適用されるのでしょうか？
　貸主は部屋を元通りにする費用や(3)の費用の請求だけを火元の借主に請求するだけで、それを保険であてるかどうかするのは借主側の事情であり、私が考える事なのでしょうか？

(3)今回、部屋の修繕のために、借主に部屋を空けてもらうようになりましたが3月中に部屋を空けても工事期間中は確実に人が住めなくなります。（工事期間が未定。借主が部屋を空け次第見積もりを業者に依頼する予定）
その間入るはずだった家賃はどうなりますか？請求できますか？

(4)最後に、こういう場合やはり弁護士？行政書士？などを立てた方が良いのでしょうか？

20数年マンションのオーナーをしてきて、今回のような小火騒動は初めてで大変困惑しております。
貸主側の視点での質問です。
同じような経験のある方、このような問題に詳しい方、どうかよいアドバイスお願いします。

回答No.3

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　火災の心配をせずに２０数年とは羨ましいです。

　今は会社で営業中ですし、本当は私より詳しい立場なのではないかと思いますので、ザックリと。

　小質問ごとに番号を振っていただいていると回答がどの質問へのものかわかりやすいし、回答もしやすいのですが、とりあえず順番通り書きますので、どれがどれに対応しているのか、お考えください。

（１）　当然です。

（２）　私は今、１００％過失ありなのに一度も見舞いに来ない交通事故加害者と、向こうが示した示談書にサインしないからという理由で１円も賠償しないJA共済らを相手に訴訟中です。

　こちらに過失がなかったせいで、こちらがかけていた「あいおい損保」は交渉などに不参加です。

　質問者さんの場合も、明らかに賃借人の責任なので保険会社間に負担割合などはなく、それゆえ質問者さん側の保険会社は「交渉には」参加しないのではないか、と思います。

　が、大家に損害があれば補償するのが大家のかけた保険の趣旨です。

　その損害がだれの責任で生じたかは関係ないはずです（契約書をよくご覧ください）。

　厳密には、大家に補償したのち、責任者たる賃借人に求償することになります（賃借人にはその資金がないので、保険会社が泣き寝入りするのがふつう）。

　『私が考える事なのでしょうか？』という質問は、趣旨がわかりません。借主側の事情は借主側が考えることなのでは？

（３）　当然請求できます。

　損害の責任は賃借人にあり、賃借人は「部屋を原状に復して返還する義務」を負っていますので、その義務を履行できない間の責任も当然負担し続けます。

　この義務は、「契約上の責任」ですので、いわゆる失火責任法とは関係ありません。

　したがって、賃借人に故意や重過失がなくても、部屋の返還義務（できないなら賠償）や家賃支払いなどなどの責任を免れません。

　したがって、請求できます。

（４）　もちろん、よいに決まっています。

　しかし、それが得になるかどうかとはまったく関係ありません。

　賃借人は賠償金がないのがふつうです。弁護士を立てて要求したって無い袖は振れないのです。

　仮に預金などがたっぷりあっても、弁護士費用は（契約で定めていなければ）請求できません。

　したがって、いわゆる「盗人に追い銭」状態になる可能性が高いでしょう。

　余談ですが、火災保険は、１室がマル焦げで使用不能になっても、保険上は「一部・ボヤ」扱いだそうです。

　特に、鉄筋コンクリートマンションなどは全焼はありえないそうです。（その分、掛け金も安いですが。）

　したがって、質問者さんはご自分の保険で受け取れる保険金は「涙金」程度と覚悟していたほうがよいように思います。

回答No.2

sinnei7777

根本的な間違いから正します、火災保険は貸主でも借主でもどっちでも構いません、最近では借主の負担を減らす、そして部屋を借りて貰うサービスの一貫で貸主が加入するケースは増えて居ます。
借主が加入して保険金が支払われる相手は貸主なのですよ、貸主が加入しても支払いは貸主にです。

両者が保険加入している場合は二重取りは出来ませんから失火原因である借主の保険からと言う事です、ですが、実際はそうでは無いので、貸主の保険での補償と成ったのでしょう。

(1)今回の火事は借主に完全に責任がありますよね？

根本的には借主の責任です、貸主が保険加入なら問題無い。

（2）は貸主保険適用ですから、解決ですね。

（3）失火原因が重過失にあたれば請求可能です、重過失とされなければ請求は無理です。

（4）質問者様の保険会社の任しましょう、管理会社は入れていないのですか？

借主の重過失だとした場合は法的に賠償責任が発生します、借主が個人賠償責任保険がクレジットカードや家財保険や生命保険や任意保険に付随されていた場合は補償対象となります、失火原因が重過失にあたるかどうかの確認と借主には個人賠償責任保険がどこかに付随されていないか？の確認もしておきましょう。

回答No.1

noname#153414

１）当然、全ての責任は、借主のみにあります。

２）貸主の加入されている保険適用はありません。
推測の域をでませんが、保険会社から現場を見に来ますとあったのは、現状確認と、今後のためだと思います。保険金などが出たりする事は、全く無いと思われます。

３）借主との賃貸契約を即時などに解除されない限り、家賃請求は可能だと思われます。
また、貸主の意向を取り入れた部屋の回復も十分可能だろうと思います。
更には、借主が即時に退去を申し出たとしても、入居募集期間や入居できない期間に関しては、家賃請求などは可能だと思います。

４）今後、借主自身がどう言った回復措置を取られるかにより今後のことは大きく異なるでしょう。が、
顧問弁護士などに、相談はされておくべきだと思われます。回復に要する金額を分割で支払いますなどになり兼ねませんし、素直に、回復内容に同意されるかさえ分かりませんので、そうなったりした場合には行政書士は一切タッチできませんので、弁護士のみが相談相手であり、相手方との協議が出来る唯一の法律専門家となります。