HM を信じて支払っても良いでしょうか・・

質問

この度、注文住宅を建てることとなりました。

現在は、土地契約済みで、HM と建物請負契約に向け打ち合わせを進めています。
住宅ローンは土地と建物を銀行につなぎ融資してもらいフラット35で最終的に決済ということで話を進めてきました。
HM から頂いた支払い計画書に
「適合証明取得費用　10万円」
という欄があり、ふと何の費用か質問して見ると、
「フラット35の申請に必要な書類（図面など）の作成、申請にかかるモロモロの費用です。申請まで含めこちらで全て面倒を見ますのでその費用とお考えください。」
と回答が返ってきました。
金額が 10 万円ということもあり、まぁ申請書類を作る手間賃も入っているのだろうとそれほど追求していませんでした。

ところが、
先日、私が建築しようとしている建物がフラット35Sエコに対応しているという話を HM から聞き、
ローンの申請もそうした方がお徳だという話になり、ではそうしようと言う方向へ話が進みました。
すると、
「適合証明取得費用　30万円」
という見積もりが来ました・・

「手間賃込みで10万って話じゃなかったでしたっけ？」
と質問すると
「フラット35Sエコは申請書類がフラット35の比ではないので、手間賃もそれだけかかります。お客様では到底用意することが不可能な書類もこちらで作成しなければいけませんので手間賃もそれだけかかるのです」
と回答されました。

確かに、フラット35→フラット35Sエコにすることで住宅ローンの総支払額は数百万円違って来ますが、ちょっとこれは足元を見られているのではないか？という疑念が沸いてきました。

実際のところどうなのでしょうか？
経験者の方、こういったことに詳しい方おりましたらよろしくご回答をお願いいたします。

回答No.4

tel0463 · ベストアンサー

フラット35Sエコ　金利A　省エネ（住宅事業建築主基準によるもの）
（以下Aエコとしますね。）
で申請するのであれば、
フラット35の基本部分はHMに依頼し、
省エネ部分の申請をご自分でなされてはどうでしょうか？

Aエコで融資を受ける際には、適合証明というものを審査機関で竣工検査（完成時の現場検査）
を受け、支障なければ（建築基準法の完了検査済証取得が必要です。）
適合証明（建築主用と金融機関提出用）が発行されます。
その適合証明を銀行に持って行って融資実行するんですが、
適合証明の記載項目に、Aエコを利用する条件である、住宅事業建築主基準を満たしている事が
わかるようなチェックが入っていれば、Aエコが利用可能です。
また、審査機関が竣工現場検査の申請時に
省エネ適合証が添付されていればOKです。

フラット35Sエコの申請の流れとして、

設計検査（書類審査）をフラット35Sエコ金利A（省エネ）で申し込む。

中間現場検査
（上棟後金物等が取り付いた状態で受けます。建設予定地がどこだかわからないですが、
フラット35で中間金の融資実行を行わなくても良いばあいと、融資を利用される金融機関が
フラット35の中間検査を実施しなくても大丈夫だと言っている場合で、
フラット35を申請する審査機関で、建築基準法の中間検査、若しくは住宅瑕疵担保責任保険の検査を行えば、フラット35の中間現場検査を省略できます。）

竣工現場検査
HM経由で住宅事業建築主基準が適合している適合証を添えて申請します。
現場支障なければ、建築基準法の完了検査済証の交付日以降、適合証明が交付されます。

以上が流れです。
建築基準法や適合証明業務や、住宅瑕疵担保責任保険について、
詳しくは、超大手の日本ERIさんや、ビューロベリタスジャパンさんのホームページを参照ください。
私が前述した審査機関さんのメジャーなところです。
指定確認検査機関　といいます。ほとんどの指定確認検査機関が3つの事業を展開しています。

私も、銀行とのやり取りはやったこと無いので、手間は未知数です。
一度全て自分でやりますと宣言してしますと、時間的な拘束や、書類の用意が難しくなった場合に、
足元見られる危険性があるので、
「フラット35Sエコ金利A省エネルギーをしらべたら、住宅事業建築主基準の適合証というのが
フラット35の完了検査までに用意できれば良いはずなので、自分の住む家で興味もあるし、すでに基準を満たしているということだから、自分で申請をしてみたい。挑戦してみて、どうしても自分でできないようならば、きちんとお願いするので、どうだろうか?」
こんな形で、話をしておけば、リスクが分散できるとおもいます。
多少下手に出ておき、かつ気になったことは自分で調べるということがHMにアピールできれば、
この施主は、建築を知っている。細心の注意を払わないとまずいかもしれない。
と思わせたほうが得です。
HMを敵に回すと、いろいろと損をする可能性が高いし、些細な質問に答えてくれなくなる恐れもあります。

ご判断は、いちど住宅事業建築主基準の判断の基準について調べてみて、
実行可能であれば、ご検討ください。

参考までに住宅事業建築主基準の判断の基準の　総本山
http://ees.ibec.or.jp/

ここの一番右上、資料ダウンロードから
講習会資料(2009年7月版)関係
・住宅事業建築主の判断基準ガイドブック（2009年7月）
＞一括ダウンロード(PDF)　これをダウンロードしてみて
なんとなく制度と書いてあることが理解できれば、
なんとなく理解できたら、審査機関で申請必要書類をみて、
用意できそうであれば、いけると思います。

申請について
図面の用意はフラット35の申請書に添付された図面でカバーできるはずです。
（出来ればフラット35の申請を行った機関で住宅エコポイント（住宅建築主基準による審査）もしくは、
省エネラベルの申請が行えると多少楽だと思います。）

予め、面倒そうなポイントですが、
・審査機関がカタログを要求した場合の用意。
　給湯器や、サッシ、ガラス等
・断熱材等の種類を調べること
　フラット35の申請図書に細かく記載していないと、HMに上手に聴かないといけない。
・住宅の省エネについて最低限の知識を身につけないといけない

一番下が面倒ですが・・・。これはクリアしないと申請できませんね。
ただ、いろいろと入力の仕方を開設しているホームページも多数ありますので、
なんとかなるんじゃないかと。

要はその技術料金に十五万位の価値を載せてきているということですね。
・エコポイント申請書（若しくは省エネラベル申請書）
・図面（フラットのコピー）
・web算定プログラム作成
これらの用意にかかる手間です。

一度、web算定プログラムに入力ができる程度の知識を得て、
100％を超える書類が破綻無く作れていれば、
なんとなく申請書をつくってみて、
「web算定プログラムの入力ができたんだが、これで申請可能か？」
と審査機関に直接相談に行くのが近道です。

申請が上手くいけば、省エネにかなり詳しくなりますよ。

最後にもう一度、
HMと喧嘩してもいいことは絶対に有りません。
普通HMはアフターフォローで何年か廻ると思うので、
そこだけは、余計なお世話ですが、もう一度お伝えさせて頂きたいと思います。

無理をされない範囲で、申請できることをお祈り致します。

お礼

おぉ！！100%の回答ありがとうございました！！

教えていただいたことを肝に HM と平和的な協議をしてみたいと思います！

回答No.3

tel0463

1級建築士です。

フラット35Sエコの中にもいろいろと商品があり、
金利の優遇率が異なります。

Sエコの取り方にもよりますが、
確かに手間は増えます。

http://www.flat35.com/files/100399180.pdf
これのうち、どの商品を利用されるのでしょうか？
おそらく金利Aのいづれかだと思います。
(1)の省エネだと、
住宅事業建築主の判断の基準　という規定に基づく設計審査を
別に行わなくてはならなず、おおむね審査料だけで、
2万～3万掛かります。これに設計者等の手間賃が掛かります。
もう一度申請書類を作って出す手間が余計に掛かります。

（2）の耐久性可変性をとるとなると
長期優良住宅の手続きが必要となるので、
かなり大変です。結構お金掛かります。
ただ、税金の優遇とかも結構あります。

（3）の省エネ＋耐震性　の場合
耐震については構造計算（若しくはそれに準ずるような書類）
を作成する必要があるので、すこし大変です。
そこそこお金も掛かるかもしれません。

(4)省エネ＋バリアフリー　の場合
申請にさほど差異はなく、審査機関の審査料も1万円～2万くらい
アップする程度だと思います。

通常のフラット35が10万円で、住宅の仕様がすでに
Sエコのレベルであるとしたうえで、
(4)のときに30万はちょっとぼったくりかな？

確認申請料金でいくら　掛かっているかわかりませんが、
フラット35の為に御新規に書き起こす図面は矩計図
（断面図の細かい奴）程度で
あとは確認申請書の図面に追記でフラットは審査通る事がほとんどです。
（　(1)と(4)の場合は）

HMはハウスメーカーの略だと思いますが、
(2)で30万なら制度の利用でメリットありそうです。
(3)の場合は無資格の建築主さんの場合自分で申請は難しいですね。

高いとお感じであれば、
書類作成に必要な仕様書をお取り寄せになってみてはいかがでしょうか？
詳しい解説付きで、1500くらいだったとおもいます。
住宅金融支援機構からインターネットで購入できたと思います。
http://www.jhf.go.jp/customer/kijyun/kouji.html

保存登記や設定登記と同じで、
ご自分で申請できるはずです。
申請書関係
http://www.flat35.com/tetsuduki/download/index.html

借入申込書
http://www.flat35.com/download/dl_moushikomi.html

一度目をとおしてみて、これらを有給等を使ってご自分で
申請～適合証明受領までこなせるようであれば、
申請費用のみになりますので、
設計検査　　　　約10000円
中間現場検査　約15000円
完了現場検査　約15000円
図面作成手間
計　　　　　　　　約40000円

Sエコ　融資A
（１）の申請料金　35000円
合計　7.5万～8万で済むとおもいます。

(2)の場合は、おそらく2級建築士程度の知識がないと難しいです。
(3)も同じです。
(4)は仕様書を熟読する必要がありますが、
約4万～5万で
Sエコの適合証明が取得可能だと思います。

HMに依頼するばあいでも、
木造の建物であれば仕様書は木造住宅工事仕様書(解説付)
にしてください。差額800円は実費で払います。
と伝えたほうがいいかもしれません。
（鉄筋コンクリート造、鉄骨造の場合は解説書の販売はありません。）
図解されたわかりやすい解説書で、
私も、現場でここはどうしようか？というときに、参考にしています。
工事にご興味がおありならば、一冊持っていても良いと思います。
というか、建物だけで、1500万以上はおそらく掛かるでしょうから、
買っておいて損はないかと。

以上です。

補足

詳しい解説、及び、とても丁寧な回答本当にありがとうございます。

建物は従来木造3階建でフラット35sエコ金利Aタイプに
(1)の省エネルギー性で通すと HM より回答受けています。
耐震等級は 1 だそうです。バリアフリーでもありません。

tel0463 さんの回答から察するに私の場合、普通に考えたら10万円くらいで受けれそうなところを30万円請求されているというように感じましたがそんな感じでしょうか？

もしそうだとすれば、足元を見た請求と思いますので、価格交渉してみたいと思います。
HM が折れるつもりがないようであれば自分で申請することも検討してみたいと思います。

回答No.2

garasunoringo

手間は増えるので当然の対価でしょう

しかしフラット35sなんて高金利のローンを組む方がナゾですが

回答No.1

noe03

まあそうですね。もう住宅の契約をしているんでしょう？
調べていなかったのも自己責任ではあると思います。

ただ、ボッタクられているのかと言えば、そうでも無いでしょう。
設計業者に外注している場合は、当然利益を乗せていますのでそういう事になります。
適合していなければ、設計変更もあるはすですからね。